АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. в„– Ф10-3372/2016

Дело в„– А36-8664/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 27.09.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Нарусова М.М., Бутченко Ю.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колесниковой Н.А.
при участии в заседании:
от истца:
общество с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" ОРГН 1024800832209 ИНН 4825024105 Замятина В.Н. - представитель по доверенности от 09.07.2016;
от ответчика:
индивидуальный предприниматель Нечаев Руслан Владимирович ОГРН 1034800071305 ИНН 4813005771 Пешкова М.А. - представитель по доверенности от 01.10.2015.
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Липецкой области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 21.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу в„– А36-8664/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" (далее - ООО "ЛЗСМ", истец, заявитель жалобы) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Нечаеву Руслану Владимировичу (далее - ИП Нечаев Р.В., ответчик) о взыскании 730 020 руб. 07 коп. задолженности по договору в„– 327-ОД от 15.04.2013., а также судебных расходов по оплате госпошлины в размере 17600 руб. 40 коп. (с учетом уточненных исковых требований). ИП Нечаев Р.В. просил суд об отнесении на истца судебных расходов по делу на оплату услуг представителя в размере 105 000 руб.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21.03.2016 (судья Карякина Н.И.) в удовлетворении исковых требований отказано, с ООО "Липецкий завод строительных материалов" в пользу ИП Нечаева Р.В. взысканы судебные расходы в сумме 105 000 руб.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Липецкий завод строительных материалов", обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять новый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, между ООО "Липецкий завод строительных материалов" и ООО "МАКСИ-ГРУПП" был заключен договор аренды в„– 327-ОД от 15.04.2013 (далее - договор).
Во исполнение указанного договора ООО "ЛЗСМ" передало в аренду ООО "МАКСИ-ГРУПП" помещение - часть комнаты в„– 149 и часть комнаты в„– 150, общей площадью 108,0 кв. м, расположенное на первом этаже в Торгово-развлекательном центре "Европа" по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 66 по акту приема-передачи помещения от 18.06.2013.
На основании соглашения от 01.04.2015 о перемене стороны, передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в„– 327-ОД от 15.04.2013 арендатором по договору с 01.04.2015 стал ИП Нечаев Р.В.
Согласно п. 7.1. договора арендная плата включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор, маркетинговые платежи и подлежит оплате арендатором с даты начала аренды в течение всего срока аренды, если иное не предусмотрено условиями договора.
По условиям договора датой начала аренды является дата подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду (п. 1.5. договора).
Минимальная базовая арендная плата вносится ежемесячно авансом на расчетный счет арендодателя в период с 1-го (первого) по 5-е (пятое) число текущего месяца (абз. 2 п. 7.1. договора.).
По данным истца, с учетом уточнения, ответчиком не оплачена минимальная базовая арендная плата: за сентябрь 2015 в размере 47 465 руб. с учетом НДС, за октябрь 2015 в размере 355 206 руб. 60 коп. с учетом НДС, за ноябрь 2015 в размере 189 090 руб. 19 коп., с учетом НДС.
Размер переменной арендной платы согласно п. 7.2.2. договора включает в себя: расходы на потребленную электроэнергию, которые определяются на основании показаний приборов учета или расчетным путем пропорционально площади помещения в соответствии с пунктом 7.2.3. настоящего договора; расходы на отопление, водоснабжение, канализацию, вентилирование, кондиционирование помещения, расходы за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию, которые определяются расчетным путем пропорционально площади помещения в соответствии с п. 7.2.3. настоящего договора.
Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в течение 5 (пяти) дней с момента выставления счета.
Истец полагает, что у ответчика имеется задолженность по оплате переменной арендной платы: эл. энергии за сентябрь 2015 года в размере 17 364,30 руб.
Эксплуатационный сбор оплачивается арендатором ежемесячно авансом в период с 1-го (первого) по 5-е (пятое) календарное число оплачиваемого месяца (п. 7.4. договора).
Истец указал, что эксплуатационный сбор за сентябрь 2015 составил 7846 руб. 20 коп. с учетом НДС, за октябрь 2015 - 57 504 руб. 60 коп. с учетом НДС, за ноябрь 2015 - 57 504 руб. 60 коп., с учетом НДС;
Маркетинговые платежи оплачиваются арендатором ежемесячно авансом в период с 1-го (первого) по 5-е (пятое) число расчетного месяца (п. 7.9. Договора).
По данным истца, с учетом уточнения, маркетинговые платежи за сентябрь 2015 составляют 920 руб. 16 коп. с учетом НДС, за октябрь 2015 - 6741 руб. 36 коп. с учетом НДС, за ноябрь 2015 - 6741 руб. 36 коп., с учетом НДС;
Наличие задолженности явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Дополнительным соглашением от 18.03.2015 стороны установили, что договор заключен на неопределенный срок.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По условиям пункта 13.1. настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя.
Согласно п. 13.6 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в связи с экономической нецелесообразностью ведения коммерческой деятельности при условии письменного уведомления арендодателя за 3 (три) месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом арендатор обязан в течение 3 (трех) дней с момента уведомления уплатить арендодателю неустойку в размере месячной минимальной базовой арендной платы, указанной в п. 7.2.1. настоящего договора.
Ответчик обратился к арендодателю с заявлением от 31.08.2015 о расторжении договора аренды в„– 327-ОД от 15.04.2013 в связи с прекращением предпринимательской деятельности.
В свою очередь, арендодатель сообщил арендатору об отсутствии возражений относительно расторжения договора аренды с 01.12.2015, с удержанием обеспечительного взноса в размере 557 712 руб. в счет неустойки в соответствии с п. 13.6 договора.
07.10.2015 арендодатель направил арендатору уведомление о необходимости погашения задолженности в сумме 379 897 руб. 38 коп., в противном случае предупредил о прекращении доступа в помещение с 14.10.2015.
В ответ на указанное уведомление арендатор просил арендодателя зачесть сумму задолженности из обеспечительного взноса, а также обеспечить доступ к своему имуществу, о дате и времени доступа просил сообщить в 3-дневный срок.
14.10.2015 арендодатель прекратил доступ в арендованное помещение, в связи с чем, 19.10.2015 арендатор обратился к арендодателю с требованием обеспечить доступ в арендуемое помещение и возвратить имущество и документацию.
Письмом от 22.10.2015 в„– 883 арендодатель сообщил, что доступ в помещение прекращен на основании п. 7.8 договора и будет применяться до полной оплаты задолженности, сообщив при этом, что часть обеспечительного взноса в сумме 355 206 руб. 60 коп. засчитана в счет оплаты неустойки в соответствии с п. 13.6 договора.
В связи с тем, что счет на оплату арендной платы за сентябрь в„– 3871 на сумму 114 462 от 22.10.2015 выставлен после ограничения доступа в помещение, а счет в„– 3839 на сумму 17 364 руб. 30 коп. от 13.10.2015 направлен арендатору 27.10.2015 и подлежал оплате согласно абз. 2 п. 7.2.2. договора в течение 5 дней с даты его получения, то на дату ограничения доступа в арендованное помещение задолженность по арендной плате отсутствовала, а следовательно и ограничение доступа произведено неправомерно.
По утверждению истца, с 01.11.2015 арендодатель возобновил доступ арендатора в арендованное помещение, уведомив его заказным письмом в„– 866/1.
С учетом представленных и исследованных доказательств, суд области пришел к выводу о том, что истец не представил надлежащих доказательств вручения заказного письма в„– 866/1 о возобновлении доступа арендатора в арендованное помещение с 01.11.2015.
Из материалов дела следует, что у ИП Нечаева Р.В. с 14.10.2015 по 30.11.2015 отсутствовал доступ в арендованное помещение, поскольку, ключи от замка, установление которого арендодателем прекратило доступ арендатора в арендуемое помещение, у арендатора отсутствовали.
Материалами дела подтверждается, что арендатор фактически не пользовался арендованным имуществом с 14.10.2015 по причине ограничения доступа, в связи с чем у арендодателя отсутствует право требования оплаты ответчиком арендных платежей в спорный период.
В подтверждение факта зачета неустойки за счет обеспечительного взноса истцом представлен акт в„– 4505 от 30.11.2015 на зачет неустойки за досрочное расторжение договора аренды в„– 327-ОД от 15.04.2013 в сумме 355 206 руб. 60 коп.
Следовательно, на дату ограничения доступа арендатора в арендуемое помещение 14.10.2015, обеспечительного взноса, внесенного арендатором в целях обеспечения договорных обязательств достаточно для использования имеющейся текущей задолженности по арендным платежам.
Согласно п. 7.3.2. договора, арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором или удерживать (без начисления процентов) полностью или частично обеспечительный платеж в уплату сумм задолженностей арендатора по арендной плате, в уплату сумм неустоек, в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором, в уплату стоимости демонтажных работ, в уплату убытков или потерь, причиненных арендодателю вследствие невыполнение арендатором любых своих обязательств.
По окончании срока договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, арендодатель засчитывает сумму обеспечительного взноса в уплату арендной платы за последних два месяца аренды по настоящему договору.
Таким образом, истец должен был зачесть обеспечительный платеж, в первую очередь, в погашение арендной платы.
Акт в„– 4505 от 30.11.2015 и представленная истцом редакция акта сверки взаимных расчетов не могут быть приняты в качестве доказательства проведения указанного зачета, поскольку подписаны истцом в одностороннем порядке.
Суд обоснованно отклонил довод истца о зачете 30.11.2015 обеспечительного взноса в счет оплаты по договору неустойки, предусмотренной п. 13.6 договора аренды после подачи настоящего искового заявления, поскольку пунктом 10.14 договора стороны предусмотрели претензионный порядок и определили, что штрафные санкции по настоящему договору подлежат оплате только в случае предъявления стороной, обладающей правом на соответствующее взыскание, письменной претензии о начислении штрафных санкций.
Наличие в договоре п. 13.6 само по себе не предоставляет право на удержание неустойки за счет обеспечительного взноса, а пункт может быть применен только с соблюдением п. 10.14 договора.
В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 в„– 13689/12.
Приостановив доступ ответчика в арендованные помещения, арендодатель со своей стороны приостановил действие договора аренды.
В соответствии с п. 4 Обзора судебной практики в„– 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015 арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Из указанного следует, поскольку действие договора по инициативе арендодателя приостановлено, доступ в помещение арендатору ограничен арендодателем, арендатор был лишен возможности использования арендованного имущества и ведения в нем предпринимательской деятельности.
Учитывая правовую природу арендных отношений, при обеспечении обязательств арендатора взносом в сумме более 500 тыс. руб., арендодатель, действуя разумно, мог предусмотреть, что ограничение доступа арендатора в помещение не позволит ему продолжить пользоваться помещением в соответствии с условиями договора и лишит возможности осуществлять предпринимательскую деятельность.
Нормы пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что действия участников правоотношений не допускают злоупотребления правом.
Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой и апелляционной инстанции, соответственно, они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судом первой и апелляционной инстанции доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

постановил:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 21.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу в„– А36-8664/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Ю.В.БУТЧЕНКО


------------------------------------------------------------------