АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2016 г. по делу в„– А09-5322/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 05.12.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей М.М.Нарусова, Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
от истца:
АО "Управляющая компания "Брянский машиностроительный завод" Почаева С.С., представителя по доверенности в„– 215 от 16.12.2015
от ответчика:
Администрация Брянского района Брянской области Горбатовой М.А., представителя по доверенности от 05.04.2016
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Управляющая компания "Брянский машиностроительный завод" на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 по делу в„– А09-5322/2016,

установил:

акционерное общество "Управляющая компания "Брянский машиностроительный завод" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Администрации Брянского района Брянской области (далее - ответчик, администрация) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 03.09.2015 и протокола разногласий к нему от 03.09.2015, а также расчета стоимости земельного участка 02.07.2015 в части установления в них стоимости земельного участка, превышающем 83 370 руб. 32 коп.; о применении последствий частично недействительной сделки, обязав ответчика вернуть на расчетный счет истца денежные средства в размере 416 851 руб. 68 коп.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.06.2016 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, АО "Управляющая компания "Брянский машиностроительный завод" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты полностью и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов имеющимся в деле доказательствам.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель Администрации возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что между администрацией в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района (продавец) и обществом, на основании постановления от 30.06.2015 в„– 1387 "О передаче ЗАО "Управляющая компания "Брянский машиностроительный завод" земельного участка в собственность за плату", заключен договор купли-продажи от 03.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 32:00:0000000:258, общей площадью 24 978 кв. м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для гостиничного комплекса. Место расположения земельного участка: Брянская область, Брянский район, ОПХ "Бежицкое" (район Шибенца). На земельном участке расположен гостиничный комплекс, что подтверждается выпиской из ЕГРП в„– 32/000/001/2015-11217. Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи земельного участка от 03.09.2015.
В пункте 2 договора установлено, что земельный участок продается за 83 370 руб. 31 коп.
Вместе с тем, договор подписан сторонами с протоколом разногласий от 03.09.2015, согласно пункту 4 которого стороны договора пришли к соглашению принять редакцию "Продавца" и установить цену земельного участка в размере 500 222 руб., что соответствует десятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка (пп. 2 п. 1 постановления Администрации Брянской области от 03.12.2012 в„– 1114 "О цене земли на территории Брянской области при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках").
По платежному поручению от 11.09.2015 в„– 13333 обществом перечислена указанная сумма выкупа в размере 500 222 руб. по договору купли-продажи от 03.09.2015.
Истец, считая, что при выкупе земельного участка произвел переплату установленной законом выкупной цены, поскольку является субъектом права выкупа земельного участка по цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости, которая должна составлять 83 370 руб. 31 коп., в связи с чем договор в указанной части является недействительным, а денежные средства в части превышения фактической стоимости земельного участка взысканию, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь пунктами 2 и 3 статьи 1, пунктом 2 статьи 10, пунктом 5 статьи 166, статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку обществу было известно о возможности выкупа земельного участка по льготной цене еще до заключения договора, однако оно не воспользовалось правом приобретения указанного участка по льготной стоимости, не передало возникшие при заключении договора разногласия на разрешение суда, согласившись с ценой, предложенной администрацией.
Суд апелляционной инстанции, согласился с данными выводами суда первой инстанции и дополнительно руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", указал, что земельным законодательством предусмотрен заявительный порядок приобретения прав на земельные участки. Земельный участок подлежит продаже по цене, установленной законом. При этом субъекты, имеющие право на льготную выкупную стоимость, для реализации своего права не должны выражать волю на отказ от применения льготы, который законом не запрещен. В данном случае, после заключения договора, истец уплатил администрации полную выкупную стоимость, определенную его условиями, что дало администрации возможность считать сделку в оспариваемой части действительной.
Между тем, судами не принято во внимание то обстоятельство, что обращаясь в суд с настоящим иском общество просило признать недействительным (ничтожными) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как не соответствующий требованиям закона пункт договора купли-продажи, устанавливающий стоимость земельного участка, существенно превышающую и определенную в нарушение требований действовавшего на тот момент земельного законодательства. Требование истца по настоящему делу направлено на взыскание денежной суммы, уплаченной, по его мнению, сверх цены, определяемой в соответствии *** законом.
При этом, общество исходило из того, что имеет право на выкуп спорного земельного участка с применением льготы, что следует из искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб.
Суд апелляционной инстанции указал, что выкуп земельного участка осуществлялся обществом в порядке реализации исключительного права на его приобретение как расположенного под принадлежащими истцу объектами недвижимости.
Договор купли-продажи от 03.09.2015 в редакции, предложенной обществом, содержал условие о льготной выкупной стоимости земельного участка (пункт 2 - 83 370 рублей 31 копейка, что составляет 2,5% от кадастровой стоимости 3 334 812 рублей 78 копеек, т. 1, л.д. 9, 19).
Таким образом, общество знало о наличии у него права на выкуп по льготной стоимости и первоначально выразило свою волю на приобретение земельного участка по такой стоимости.
Между тем договор купли-продажи от 03.09.2015 со стороны администрации подписан с протоколом разногласий по выкупной стоимости (л.д. 11), согласно которому стороны в пункте 4 урегулировали разногласия по выкупной цене, определив ее в размере 500 222 рублей. Протокол разногласий со стороны общества подписан без возражений, определенная в нем цена уплачена на счет администрации.
Ответчик, в свою очередь, в отзывах на исковое заявление, апелляционную и кассационную жалобы указывает на отсутствие у общества данного права и необходимости применения к спорным правоотношениям цены, определяемой согласно пп. 2 п. 1 постановления Администрации Брянской области от 03.12.2012 в„– 1114 "О цене земли на территории Брянской области при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках", изданного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25 октября 2001 года в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Брянской области от 9 октября 2006 года в„– 76-З "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска".
Суды, применив положения статьи 10 ГК РФ и разъяснения, изложенные в абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходили из того, что общество, зная об имеющемся у него праве льготного выкупа земельного участка, добровольно отказалось от его реализации, что не противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды сделали вывод о наличии в действиях общества злоупотребления правом, выразившегося в том, что, зная о наличии у него права на льготную стоимость, истец добровольно отказался от его реализации, не передал возникшие разногласия на рассмотрение суда, а впоследствии достигнув желаемую для него цель (получив титул собственника земельного участка), стал требовать реализации своего права.
Однако, при разрешении спора судами оспариваемый пункт договора на соответствие его закону не проверен. Спор по существу не рассмотрен. Наличие у истца права выкупа земельного участка по цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости и его отнесение к субъектам данного права, судами не установлено.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
При этом, имеющиеся в деле письма общества от 20.10.2014 и от 28.07.2015, полученные администрацией, с указанием на приложение подписанного покупателем договора купли-продажи земельного участка по цене 83 370 руб. 32 коп., и возражения относительно предложенной ответчиком цены выкупа равной 500 222 руб., оценки не получили.
Вместе с тем, суды не учли, что в пункте 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 в„– 1129-О-О также содержится ссылка на императивную норму пункта 1 статьи 2 Закона в„– 137-ФЗ о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона в„– 137-ФЗ, необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий и подачу им заявления в установленный срок.
Судами не установлены обстоятельства, связанные с отчуждением недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, в то время как установление указанных обстоятельств имеет принципиальное значение для правильного разрешения спора.
В материалы дела представлены копии Плана приватизации ПО "БМЗ" им. В.И.Ленина от 31.12.1992, постановления Администрации Брянского района от 09.07.2003 в„– 851 "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и передаче в аренду; об утверждении материалов инвентаризации и установления границ земельного участка под гостиничный комплекс ОАО "ПО "Брянский машиностроительный завод", справки Новодарковичской сельской администрации от 26.05.2016 в„– 1007, письма ТУ Росимущества в Брянской области от 26.05.2016 в„– 03/2329, свидетельство о государственной регистрации права от 30.10.2012 в отношении гостиничного комплекса, которые судами оценки не получили.
В пункте 3 статьи 39.4 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ с 01.03.2015, также предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Учитывая изложенное, применение судами в рассматриваемом случае положений пункта 2 статьи 10, пункта 5 статьи 166, статьи 421 ГК РФ, является не верным, ибо размер выкупной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи земельного участка должен быть определен в соответствии с законом, однако данный размер судами не определен. Уплата истцом администрации полной выкупной стоимости после заключения договора без определения цены, подлежащей установлению на основании закона, не может свидетельствовать о возможности администрации считать сделку в оспариваемой части действительной.
При этом, следует учитывать, что установление в договоре выкупной цены сверх цены, установленной законом, противоречит пункту 1 статьи 422 ГК РФ (определение Верховного Суда РФ от 07.07.2016 по делу в„– 310-ЭС16-1609).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что исходя из предмета и оснований заявленных требований суды не выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, что является основанием для их отмены в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий лишен возможности устранить допущенные при разрешении спора нарушения, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом требований статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно, объективно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности при установлении факта наличия либо отсутствия права на приобретение земельного участка по льготной цене, принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями процессуальных норм.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 08.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 по делу в„– А09-5322/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Ю.В.БУТЧЕНКО

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.СОЛОДОВА


------------------------------------------------------------------