АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 декабря 2016 г. по делу в„– А08-8172/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 07.12.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Солодовой Л.В.
Судей Нарусова М.М., Леоновой Е.В.
при ведении протокола с/заседания помощником судьи при участии в судебном заседании Саранчиной И.В.
от истца:
Администрация города Белгорода в лице Комитета имущественных и земельных отношений Мазикина Д.О. - представитель (дов. б/н от 06.05.2016)
от ответчика:
ООО "Свой Дом" Гюнтера Е.С. - представитель (дов. б/н от 20.10.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Свой Дом" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.02.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 по делу в„– А08-8172/2015,

установил:

Администрация города Белгорода в лице Комитета имущественных и земельных отношений (ОГРН 1033107000728) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Свой Дом" (ОГРН 1023101650846) о взыскании 4 768 779 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате за период с 27.07.2014 по 26.07.2016 и 1 728 665 руб. 36 коп. пени за период с 29.07.2014 по 01.02.2016 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 18.02.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
В суд апелляционной инстанции от истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания с ООО "Свой Дом" в бюджет городского округа город Белгород 67 202 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате и 37 095 руб. 78 коп. неустойки с учетом применения условий дополнительного соглашения от 17.11.2014 с 10.04.2014.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 принят отказ истца от иска в части взыскания 67 202 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате и 37 095 руб. 78 коп. неустойки.
Решение суда в указанной части и в части взыскания госпошлины в доход федерального бюджета в размере 521 руб. отменено и производство по делу в этой части прекращено. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с выводом судебных инстанций, ООО "Свой Дом" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по итогам состоявшегося аукциона, 27.07.2006 между Муниципальным учреждением "Городская недвижимость" (арендодатель) правопреемником которого является администрация города Белгорода и ООО "Свой Дом" был заключен договор в„– 178 аренды земельного участка площадью 30 199 кв. м, кадастровый номер 31:16:01 25 023:0510, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Шаландина, в границах, указанных на плане земельного участка, для строительства жилых домов, сроком до 27.07.2011.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.07.2006 и зарегистрирован в установленном законом порядке 06.09.2006.
Размер арендной платы, порядок ее оплаты и возможность изменения предусмотрены п. п. 2.3, 2.4 и 2.5 договора.
В дальнейшем, 28.09.2011 между сторонами было подписано дополнительное соглашение о продлении данного договора до 27.07.2016, которое также было зарегистрировано.
С учетом поэтапного строительства ответчиком многоквартирных домов на арендуемом земельном участке стороны неоднократно изменяли предмет договора, исключая земельные участки, на которых возведены дома, путем выделения их из земельного участка с кадастровым номером 31:16:01 25 023:0510.
Распоряжением администрации города Белгорода в„– 251 от 24.02.2014 путем раздела земельного участка площадью 30 199 кв. м с кадастровым номером 31:16:01 25 023:0510 было образовано два земельных участка: площадью 15 155 кв. м и 15 044 кв. м и прекращено право аренды ООО "Свой дом" на земельный участок площадью 15 155 кв. м, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.02.2014.
Дополнительным соглашением от 18.04.2014 изменен пункт 1.1 договора аренды: арендатору передан в аренду земельный участок площадью 15 044 кв. м для строительства жилых домов, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Шаландина, кадастровый номер 31:16:0125023:510.
В дальнейшем, распоряжением администрации города Белгорода в„– 1489 от 21.08.2014 земельный участок площадью 15 044 кв. м с кадастровым номером 31:16:0125023:510 был разделен на два земельных участка: площадью 4 430 кв. м и 10 614 кв. м и право аренды ООО "Свой дом" на земельный участок площадью 4 430 кв. м прекращено, изменен вид разрешенного использования участка площадью 4 430 кв. м - для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, корпус 2.
17.11.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого в аренду ООО "Свой Дом" передан земельный участок площадью 10 614 кв. м с кадастровым номером 31:16:0125023:510 для строительства жилых домов. Действие данного соглашения стороны распространили на правоотношения с 10.04.2014.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что в силу п. 4.3.15 договора аренды по окончании строительства арендатор обязан подготовить землеустроительное дело на земельный участок с учетом требований жилищного законодательства, необходимое для последующей регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Поскольку на момент принятия решения по делу сторонами не были внесены изменения в условия договора аренды в„– 178 от 27.07.2006, суд пришел к выводу о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке площадью 10 614 кв. м с кадастровым номером 31:16:0125023:510, при наличии строящегося на указанном участке здания паркинга не является основанием для прекращения указанного договора аренды.
Учитывая отсутствие доказательств своевременного внесения предусмотренных договором арендных платежей за период с 27.07.2014 по 26.07.2016, исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Кассационная коллегия не может согласиться с таким выводом и считает, что при разрешении настоящего спора судами не учтено следующее.
Земельный участок по договору аренды в„– 178 от 27.07.2006 был предоставлен ответчику под строительство жилых домов.
В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В данном случае, как следует из материалов дела, 08.04.2015 за Асадуллаевой А.Ф. кызы зарегистрировано право собственности на квартиру в„– 86, площадью 59,7 кв. м в д. 4, корпус 1 по адресу: г. Белгород, ул. Шаландина, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.03.2016.
При этом, согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, в силу прямого указания закона, с момента перехода в долевую собственность собственников помещений (квартир) многоквартирного дома земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания жилого дома, администрация не имела права распоряжаться этим земельным участком и получать арендную плату.
После завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, на земельном участке площадью 10 614 кв. м продолжалось строительство четырехэтажного здания паркинга на 139 мест площадью застройки 1 460 кв. м, которое введено в эксплуатацию 15.08.2016.
Поскольку паркинг принадлежит отдельным собственникам, данное имущество не может быть отнесено к общему имуществу собственников жилого дома.
Следовательно, суду при разрешении настоящего спора следовало предложить сторонам определить размер земельных участков необходимых для обслуживания жилого дома и паркинга, с целью исключения из предъявленной к взысканию суммы размера арендной платы за земельный участок под жилым домом.
В настоящее время, раздел земельного участка площадью 10 614 кв. м произведен на два участка: площадью 2 854 кв. м и 7 760 кв. м распоряжением Администрации города Белгорода от 20.05.2016 в„– 556.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеуказанное, и с учетом добытых доказательств принять по делу законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 3, 288 ч. ч. 1, 2 и 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.02.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 по делу в„– А08-8172/2015, отменить и дело направить на новое рассмотрения в Арбитражный суд Белгородской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------