АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. в„– Ф10-4768/2015

Дело в„– А08-8002/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 15.01.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего М.М.Нарусова
судей Е.В.Гладышевой, И.В.Сорокиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малиновской А.Н.
при участии в заседании:
от истцов:
ИП Удаловой Елены Валерьевны ИНН 312100011460 ОГРН 304312130000041 Чернова О.В., представителя по доверенности б/н от 17.09.2014;
ИП Макаренко Аллы Николаевны ИНН: 312100142198 ОГРН 314313022600114 Чернова О.В., представителя по доверенности б/н от 17.09.2014;
ИП Башкиной Елены Владимировны ИНН 312102746406 ОГРН: 307313020500017 Чернова О.В., представителя по доверенности б/н от 17.09.2014;
ИП Кравцова Олега Викторовича ИНН 312100382802 ОГРН: 304312133000092 Чернова О.В., представителя по доверенности б/н от 17.09.2014;
ИП Черниковой Елены Ивановны ИНН 312100094667 ОГРН 304312104000018 Чернова О.В., представителя по доверенности б/н от 17.09.2014;
ИП Лозовой Татьяны Викторовны ИНН 312100035069 ОГРН 304312108600013 Чернова О.В., представителя по доверенности б/н от 17.09.2014;
от ответчиков:
муниципального образования - Администрации Яковлевского района ИНН 3121000018 ОГРН 1023101457092 Панфиловой Ю.В., представителя по доверенности б/н от 12.02.2015;
ИП Шалыгина Марка Викторовича ИНН 312304280171 ОГРН 310313029300010 Шалыгина М.В., паспорт РФ; Ефимова А.А., представителя по доверенности б/н от 25.10.2015;
от третьих лиц:
Гриценко Т.В. представитель не явился, извещен надлежащим образом;
Апаева М.Н. представитель не явился, извещен надлежащим образом;
Апаевой Л.Т. представитель не явился, извещен надлежащим образом;
Дуловой Ю.А. представитель не явился, извещен надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Удаловой Елены Валерьевны; Макаренко Аллы Николаевны; Башкиной Елены Владимировны; Кравцова Олега Викторовича; Черниковой Елены Ивановны; Лозовой Татьяны Викторовны на решение арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 по делу в„– А08-8002/2014,

установил:

индивидуальные предприниматели Удалова Е.В.; Макаренко А.Н.; Башкина Е.В.; Кравцов О.В.; Черникова Е.И.; Лозовая Т.В. обратились в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) к Администрации Яковлевского района Белгородской области и ИП Шалыгину М.В.:
- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 18.06.2014 нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, заключенного между администрацией муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области и Шалыгиным Марком Викторовичем;
- о применении последствий недействительности вышеуказанного договора и возврате имущества, являющегося предметом договора, в муниципальную собственность;
- о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого встроенного помещения с кадастровым номером 31:10:1004007:39, на Башкину Елену Владимировну (1/6 доля в праве), Макаренко Аллу Николаевну (1/6 доля в праве), Кравцова Олега Викторовича (1/6 доля в праве), Лозовую Татьяну Викторовну (1/6 доля в праве), Удалову Елену Валерьевну (1/6 доля в праве) и Черникову Елену Ивановну (1/6 доля в праве);
- об обязании Администрации Яковлевского района Белгородской области заключить с Башкиной Еленой Владимировной, Макаренко Аллой Николаевной, Кравцовым Олегом Викторовичем, Лозовой Татьяной Викторовной, Удаловой Еленой Валерьевной и Черниковой Еленой Ивановной (по 1/6 доли в праве) договор купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м, с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18;
- об установлении цены нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, в размере 14 741 400 руб.;
- об установлении порядка оплаты приобретаемого истцами муниципального имущества в рассрочку сроком на четыре года посредством ежемесячных равных долей пропорционально приобретаемой доле в праве общей долевой собственности, установив для оплаты каждому из истцов денежную сумму в размере 2 456 900 руб. ежемесячными платежами в сумме 51 185 руб. 42 коп. до 10 числа каждого месяца, начиная со дня регистрации перехода права собственности на 1/6 доли в праве до полного исполнения обязательств по оплате;
- об установлении порядка начисления процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества на основании графика платежей, начиная оплату процентов со второго платежа одновременно с оплатой суммы основного долга ежемесячно;
- об определении условием договора купли-продажи залога нежилого встроенного помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39 в пользу администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области до полной его оплаты;
- о прекращении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись в„– 31-31-10/025/214-878 от 27.06.2014 г. о регистрации права собственности Шалыгина Марка Викторовича на нежилое встроенное помещение общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенное по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Гриценко Т.В., Апаев М.Н., Апаева Л.Т., Дулова Ю.А.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2015 2014 (судья Коновалов А.И.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 по делу в„– А08-8002/2014 (судьи Поротиков А.И., Ушакова И.В., Сухова И.Б.) в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с судебными актами, считая их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, Удалова Е.В., Макаренко А.Н., Башкина Е.В., Кравцов О.В., Черникова Е.И., Лозовая Т.В. обратились в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные решения отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии арбитражного суда Белгородской области, представитель истцов поддержал доводы кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Представители ответчиков и ответчик Шалыгин М.В. возражали против удовлетворения жалобы, считая состоявшиеся судебные акты законными и обоснованными.
Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судами, 19.06.2009 между ИП Башкиной Е.В. и Администрацией муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области заключен договор аренды 30,3 кв. м площади в нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:00 00 000:0000:000019-00/001:0001/А/1004, расположенном по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, сроком на пять лет, с 01.06.2009 по 31.05.2014, для розничной торговли.
01.08.2009 между ИП Макаренко А.Н. и Администрацией заключен договор аренды 24,7 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 01.08.2009 по 31.07.2014 для розничной торговли и оказания бытовых услуг.
01.08.2009 между ИП Кравцовым О.В. и Администрацией заключен договор аренды 17,2 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 01.08.2009 по 31.07.2014, для розничной торговли.
14.10.2009 между ИП Лозовой Т.В. и Администрацией заключен договор аренды 37,0 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 14.10.2009 по 13.10.2014 для розничной торговли.
14.10.2009 между ИП Удаловой Е.В. и Администрацией заключен договор аренды 85,3 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 14.10.2009 по 13.10.2014 для розничной торговли.
01.08.2009 между ИП Черниковой Е.И. и Администрацией заключен договор аренды 48,0 кв. м площади в спорном нежилом встроенном помещении муниципальной собственности, сроком на пять лет, с 01.08.2009 по 31.07.2014.
Арендуемые заявителями площади являлись частями нежилого помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:00 00 000:0000:000019-00/001:0001/А/1004, находящегося в собственности муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области.
Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. в„– 73 и п. 3 ст. 26 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды части помещения признается договором аренды и подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Администрацией муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области в районный межведомственный координационный совет по защите интересов субъектов малого и среднего предпринимательства направлено уведомление в„– 359 от 10.02.2014 о включении арендуемого помещения общей площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:00 00 000:0000:000019-00/001:0001/А/1004, в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно данного уведомления помещение сдается в аренду нескольким субъектам малого предпринимательства торговыми площадями, которые не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в отношении их не произведен кадастровый учет и государственная регистрация права собственности, а также отсутствуют совместные заявления арендаторов помещений о реализации преимущественного права на приобретение помещения в общую долевую собственность.
Спорное нежилое встроенное помещение общей площадью 369,8 кв. м на основании решения Муниципального совета Яковлевского района Белгородской области от 20.03.2014 г. в„– 6 "О прогнозном плане (программе) приватизации объектов муниципальной собственности Яковлевского района на 2014 год", опубликованного в общественно-политической газете "Победа" Яковлевского района Белгородской области 29 марта 2014 года, включено в перечень объектов недвижимого имущества, приватизация которых планируется в 2014 г.
На основании Постановления Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области от 31.03.2014 в„– 145 принято решение о приватизации нежилого встроенного помещения, площадью 369,8 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, путем продажи на аукционе.
8 и 9 апреля 2014 года все арендаторы спорного нежилого встроенного помещения уведомлены о принятом решении, о приватизации помещения и о том, что договоры аренды на новый срок перезаключаться не будут. Возражения со стороны арендаторов в администрацию Яковлевского района не поступили.
12 апреля 2014 года в общественно-политической газете "Победа" в„– 15 (8296) опубликовано извещение о проведении 30 мая 2014 года открытого аукциона по продаже вышеуказанного встроенного помещения.
По результатам аукциона с победителем Шалыгиным Марком Викторовичем заключен договор купли-продажи нежилого встроенного помещения площадью 369,8 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.
Ссылаясь на совершение сделки купли-продажи в обход преимущественного права арендаторов проданного нежилого помещения, что, по мнению истцов, влечет ее ничтожность, истцы обратились в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия приходит к выводу, что дав оценку всем представленным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании названных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Как установлено судами и видно из материалов дела, ИП Удаловой Е.В., Макаренко А.Н., Башкиной Е.В., Кравцову О.В., Лозовой Т.В., Черниковой Е.И. на основании договоров аренды от 2009 года предоставлены в аренду различные части встроенного нежилого помещения площадью 369,8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1004007:39, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.
Части спорного нежилого помещения, не занятые по договорам аренды, заключенным с истцами, арендуются иными лицами.
Правовая позиция по вопросу о возможности реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемых ими частей нежилого помещения изложена в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как правильно указано судами, действий, направленных на выкуп всего спорного помещения в долевую собственность по основаниям, указанным в пункте 9 вышеуказанного Информационного письма, арендаторами не совершались. Совместное заявление о реализации права на приобретение нежилого помещения в целом, арендаторы всей площади помещения не подавали. Между тем, возможность выкупа помещения в целом по инициативе лиц, арендующих лишь часть площади такого помещения, законом не предусмотрена.
Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134, реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение части здания (помещения) возможна, если на основе части арендуемого здания (помещения) может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, передача в аренду части нежилого помещения, не выделенной в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом в„– 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части помещения, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Из кадастрового паспорта помещения от 20 июня 2012 г., технического паспорта встроенного помещения по состоянию на 26 февраля 2008 г., усматривается, что в нежилом помещении, включающем торговый зал площадью 364,4 кв. м и коридор площадью 5,4 кв. м, отсутствуют иные изолированные помещения, обеспечивающее возможность выхода или прямого доступа к помещениям общего пользования в здании.
В отсутствие сведений, подтверждающих, что арендуемые истцами части нежилого помещения как порознь, так и в целом формируют одно или несколько самостоятельных помещений, обособленных от иных частей спорного помещения таким образом, чтобы не создавать препятствий в использовании последних, суды правомерно признали, что предпринимателями не может быть реализовано предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественное право на выкуп арендуемых частей указанного помещения.
Кроме того, судами сделан обоснованный вывод о пропуске истцами специального двухмесячного срока исковой давности по предъявленному исковому требованию.
В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с п. 1 ст. 197 названного Кодекса для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды установили, что истцы письмами Администрации муниципального района "Яковлевский район" 8 и 9 апреля 2014 года были уведомлены о включении нежилого встроенного помещения, общей площадью 369,8 кв. м, в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2014 год, названные письма получены предпринимателями лично.
Решение Муниципального совета Яковлевского района Белгородской области от 20.03.2014 г. в„– 6 опубликовано в общественно-политической газете "Победа" Яковлевского района Белгородской области 29 марта 2014 года.
12 апреля 2014 года в общественно-политической газете "Победа" в„– 15 (8296) было опубликовано извещение о проведении 30 мая 2014 года открытого аукциона по продаже спорного встроенного помещения.
Учитывая изложенное, судами сделан обоснованный вывод об имеющейся при проявлении необходимой степени заботливости и осмотрительности у истцов возможности отследить информацию о торгах в органах печати.
Поскольку исковое заявление подано в суд области 29.09.2014, за пределами специального двухмесячного срока исковой давности, предусмотренного ч. 2 ст. 6 Закона в„– 159-ФЗ для защиты данного права субъекта малого и среднего предпринимательства, о чем при рассмотрении дела было заявлено ответчиком, судами правомерно отказано в удовлетворении требований предпринимателей в полном объеме.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 по делу в„– А08-8002/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.М.НАРУСОВ

Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
И.В.СОРОКИНА


------------------------------------------------------------------