АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. в„– Ф10-4959/2015

Дело в„– А35-9933/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 02.02.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего М.М.Нарусова
судей Е.В.Гладышевой, Л.В. Солодовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Н.Малиновской
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Курской области (ИНН 4629011325, ОГРН 1024600947502) Конорева К.М. по доверенности от 12.01.2016;
от индивидуального предпринимателя Федорова Андрея Владимировича (ИНН 462900173200, ОГРНИП 304463214800301) Рабиевского С.И. по доверенности от 26.11.2014;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области, г. Курск, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу в„– А35-9933/2014

установил:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Федорову Андрею Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 360 515 руб. 87 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 600 руб. 69 коп.
До рассмотрения дела по существу ИП Федоров А.В. обратился в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании недействительным в силу ничтожности пункта 3.1. договора аренды земельного участка в„– 4856-14ф, заключенного 31.07.2014 между ИП Федоровым А.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области, и подпункта 2 Приложения в„– 1 к договору в части установления базовой арендной платы за период с 31.05.2013 по 16.10.2013 в размере 27,4245 руб./кв. м, за период с 17.10.2013 по 20.05.2015 в размере 9,4167 руб./кв. м.
Решением Арбитражного суда Курской области от 14.05.2015 (судья Песнина Н.А.) первоначальные исковые требования удовлетворены. С ИП Федорова А.В. в пользу комитета по управлению имуществом Курской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 360 515 руб. 87 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 600 руб. 69 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 (судьи Ушакова И.В., Поротиков А.И., Сухова И.Б.) решение суда первой инстанции в части взыскания с индивидуального предпринимателя Федорова Андрея Владимировича в пользу комитета по управлению имуществом Курской области задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами изменено.
С индивидуального предпринимателя Федорова Андрея Владимировича в пользу комитета по управлению имуществом Курской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 788077 руб. 25 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 140 руб. 44 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 788077 руб. 25 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 140 руб. 44 коп., комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт в указанной части отменить.
В судебном заседании суда округа, проведенном посредством использования системы видеоконференцсвязи при содействии арбитражного суда Курской областей, представитель комитета по управлению имуществом Курской области поддержал жалобу, по доводам, в ней изложенным.
Представитель предпринимателя в отношении доводов жалобы возражал, считая принятые по делу судебные акты в обжалуемой части законными и обоснованными, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит оценке только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права в оспариваемой части, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.
Как установлено судами, 31.07.2014 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП Федоровым А.В. (арендатор) был заключен договор в„– 4856-14ф аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:29:103197:3, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Магистральная, 17, для эксплуатации базы хозтоваров и ее реконструкции, площадью 20 515 кв. м.
Срок аренды участка с 22.05.2014 по 20.05.2015 (пункт 2.1. договора).
Согласно пункту 2.3 договора, условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора, с 31.05.2013.
В силу пунктов 3.1 - 3.3 договора размер арендной платы за участок составляет 1 605 303 руб. 32 коп. Расчет арендной платы и сроки ее внесения определены сторонами в Приложении в„– 1 к договору. Арендная плата начисляется с 31.05.2013.
По акту приема-передачи от 31.07.2014 земельный участок передан арендатору.
Претензия от 17.10.2014 о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и проценты в соответствии с подпунктом 5.2 договора аренды, направленная комитетом предпринимателю, осталась без исполнения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оспаривая заявленные исковые требования, ИП Федоров А.В. заявил встречный иск о признании недействительным в силу ничтожности пункта 3.1. договора аренды земельного участка в„– 4856-14ф, заключенного 31.07.2014 между ИП Федоровым А.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области, и п. п. 2 Приложения в„– 1 к договору в части установления базовой арендной платы за период с 31.05.2013 по 16.10.2013 в размере 27,4245 руб./кв. м, за период с 17.10.2013 по 20.05.2015 в размере 9,4167 руб./кв. м.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил, из того, что при заключении между сторонами договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска в„– 4856-14ф от 31.07, комитетом по управлению имуществом Курской области при расчете арендной платы в части установления значения показателей был правомерно применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 225,21 руб. за 1 кв. м и коэффициент дифференциации по видам деятельности - 1.
Отменяя решение суда в части удовлетворения во взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 1 360 515 руб. 87 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 600 руб. 69 коп., суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.
Между комитетом и ИП Федоровым А.В. был заключен договор аренды в„– 4856-14ф земельного участка 31.07.2014.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В договоре в„– 4856-14ф стороны предусмотрели, что условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора, с 31.05.2013 (пункт 2.3. договора), что не противоречит положениям статьи 425 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 2.2. договора и приложения 2 к нему (с учетом соглашения от 10.10.2013) арендная плата устанавливается в виде периодических платежей, которые арендатор вносит в течение срока действия договора не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября, путем перечисления на счет УФК по Курской области.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок передан ответчику в аренду по акту приема - передачи, претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемого участка не имелось.
Ответчик земельным участком пользовался, между тем арендную плату за его пользование своевременно и в полном объеме не производил, условия договора не оспаривал. Доказательства возврата спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют.
Доказательств внесения арендной платы в полном объеме ответчик не представил.
Согласно кадастровой выписке на земельный участок от 06.06.2014 за в„– 46/14-1-148831 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103197:3 площадью 20 515 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Магистральная, 17 был установлен - для эксплуатации базы хозтоваров и ее реконструкции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункты 4, 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 в„– 316).
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка установлен пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.06 в„– 222.
Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, пункт 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего такое изменение сведений о земельном участке.
В данном случае доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования спорного земельного участка суду не представлено.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы и не вправе по своей воле определять содержание условия договора в этой части отлично от императивного предписания.
При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться Постановлением от 16.07.2009 в„– 582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".Согласно Закону Курской области в„– 173-ЗКО от 25.12.2007 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена", арендная плата определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и рассчитывается по следующей формуле:
А = Ас * S,
где:
А - величина арендной платы, руб./кв. м, рассчитываемая за 12 месяцев; Ас - ставка арендной платы, руб./кв. м; S - площадь земельного участка, кв. м,
Ставка арендной платы устанавливается в расчете на год в рублях за единицу площади земельного участка и рассчитывается по следующей формуле:
Ас = УПКСЗ * Кви * Ка,
где:
УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования, руб./кв. м. Определяется как кадастровая стоимость единицы площади 1 кв. м "земель кадастрового квартала по виду разрешенного (функционального) использования земель;
Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;
Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.
Как следует из материалов дела, УПКСЗ до 16.10.2013 составил 1828,30 руб./кв. м (кадастровый паспорт от 12.04.2012); УПКСЗ с 17.10.2013 составил 627,78 руб./кв. м (решение Арбитражного суда Курской области по делу в„– А35-12386/2012).
13.11.2013 ИП Федоров А.В. обратился с заявлением в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу г. Курск, ул. Магистральная, 17, площадью 20 515 кв. м с кадастровым номером 46:29:103197:3 под завершение реконструкции базы хозтоваров, сроком на два года.
Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции правильно указано на отсутствие оснований для применения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 225,21 руб., в кадастровом квартале 46:29:103197 для размещения объектов торговли.
Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Администрации Курской области от 18.12.2008 в„– 403 "Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена".
27.12.2013 представителями комитета был осуществлен осмотр спорного земельного участка, в ходе которого было установлено, что на данном земельном участке расположена оптовая база, магазин непродовольственных товаров, склады готовой продукции, гаражи; участок по периметру огорожен забором.
Следовательно, применение значения коэффициента дифференциации по видам деятельности в размере 1 является обоснованным, в связи с тем, что на момент проверки (27.12.2013) ИП Федоровым А.В. на арендуемом земельном участке осуществлялась торговая деятельность.
Между тем, доказательств того, на момент подписания договора аренды ИП Федоровым А.В. осуществлялась торговая деятельность, истцом не представлено.
Акт осмотра земельного участка от 27.12.2013, отвечающий требованиям статей 67, 68 АПК РФ, не имеет ретроспективного действия к периоду пользования с 31.05.2013 до 27.12.2013.
Как верно указано судом апелляционной инстанции, использование в данный период значение коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора в размере 0,5 в связи с нахождением объектов в стадии строительства является правомерным.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной плате в общей сумме 788 077 руб. 25 коп., отказав в удовлетворении остальной суммы основного долга.
Кроме того, ввиду невыполнения ответчиком договорных обязательств по оплате арендной платы в установленный срок, руководствуясь пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 140 руб. 44 коп. с учетом удовлетворения суммы основного долга в части.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению как несостоятельные и основанные на неверном толковании положений действующего законодательства.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу в„– А35-9933/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.М.НАРУСОВ

Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.СОЛОДОВА


------------------------------------------------------------------