АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2016 г. в„– Ф10-451/2016

Дело в„– А14-3934/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорониной Л.А.
при участии:
индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича (ул. Свободы, д. 10, кв. 66, г. Воронеж, 394018) - паспорт;
от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (пл. Ленина, д. 12, г. Воронеж, 394006) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу Берга Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.08.2015 (судья Ловчикова Н.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 (судьи Протасов А.И., Донцов П.В., Семенюта Е.А.) по делу в„– А14-3934/2015,

установил:

индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович (далее - ИП Берг О.В.) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании незаконным отказа (уклонение) Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от переоформления прав на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0606009:198, оформленный письмом от 16.04.2015 в„– 52-17-444оз и обязании Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области направить заявителю указанный в заявлении от 20.03.2015 договор с подписью и печатью Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (с учетом уточнений).
Решением суда от 07.08.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ИП Берг О.В. просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, и принять по делу новый судебный акт, поясняя, что право постоянного пользования земельным участком возникло у него при приобретении права собственности на здание в силу закона. Поскольку это право прекращено не было, заявитель обладает им в настоящее время. Разрушение здания не является основанием для утраты права на переоформление права постоянного пользования на право собственности или аренды, полной гибели объекта не произошло.
В судебном заседании ИП Берг О.В. поддержал кассационную жалобу и представил ряд документов, которые по отношению к делу являются новыми доказательствами, в связи с отсутствием полномочий по их оценке возвращены кассационной инстанцией.
Департамент представителя в судебное заседание не направил; о месте его и времени извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав мнение ИП Берга О.В, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение исходя из следующего.
Как установлено судами, ИП Берг О.В. 20.03.2015 обратился в ДИЗО ВО о переоформлении права постоянного бессрочного пользования и предоставлении в собственность или аренду, в порядке п. 2 ст. 3 ФЗ в„– 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", земельного участка площадью 98 кв. м с кадастровым номером 36:34:0606009:198, расположенного по адресу: г. Воронеж, площадь Ленина, 8.
Письмом от 16.04.2015 в„– 52-17-4440з ДИЗО ВО отказало заявителю в предоставлении земельного участка, указывая на то обстоятельство, что права на данный земельный участок оспариваются в судебном порядке.
Считая отказ (уклонение) Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от переоформления прав на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0606009:198, оформленный письмом от 16.04.2015 в„– 52-17-444оз, незаконным, индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович обратился в Арбитражный суд Воронежской области.
Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили только из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что заявитель претендует на земельный участок под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости в порядке реализации исключительного права на его выкуп.
Между тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 в„– 14711/05 сформулированы следующие правовые позиции. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования). Эти правила отличны от условий приобретения земли по правилам статьи 36 Земельного кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).
Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления от 24.03.2005 в„– 11).
Суды не учли, что заявитель, обращаясь в уполномоченный орган, указывал иное основание - пункт 2 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ, в связи с чем в предмет доказывания входили иные обстоятельства.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до июня 2014 года) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В Пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ в„– 11 разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения Обществом спорных объектов) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в редакции, действовавшей до 01.01.2016, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
С 01.01.2016 указанная статья действует в следующей редакции: Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 6 мая 2015 г. в„– 305-КГ14-7532 юридические лица и после указанной даты не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.
Указанное соответствует и положениям пункта 3 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу.
При этом при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования препятствием несформированность земельного участка не является, поскольку реализация права происходит в порядке пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. через формирование земельного участка, если он не сформирован.
Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
При таких обстоятельствах ИП Берг О.В., в случае, если ему, как собственнику здания (строения, сооружения) перешло право постоянного (бессрочного) пользования, был вправе и после 01.12.2012 требовать переоформления этого права.
Однако для проверки права ИП Берга О.В. на такое переоформление, судам требовалось исследовать доказательства, что оно изначально у собственника объекта недвижимости существовало, и по "цепочке" сделок перешло к ИП Бергу О.В.
Так, в материалах дела имеются отдельные доказательства того, что изначально отдельно стоящее здание тарного склада площадью 67 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, 8, было приобретено у Фонда имущества г. Воронежа через аренду с правом выкупа арендным предприятием ресторан "Воронеж", которое (в материалах дела договор отсутствует) затем преобразовано в ТОО "Ресторан Воронеж", затем продано ТОО "Воронежский аукционный центр", затем - ООО "Городской жилищный фонд", далее по соглашению об отступном передано ИП Бергу О.В.
Указанное здание, по пояснениям ИП Берга О.В., представленным в суд кассационной инстанции, являлось отдельно стоящим сооружением при ресторане "Воронеж", встроенно-пристроенным к многоквартирному дому и располагалось на одном земельном участке с указанным домом.
Ссылаясь на нормативные акты, действовавшие в период строительства дома, заявитель утверждает, что земельные участки для жилищного строительства и встроенно-пристроенных зданий и обслуживающих их иных зданий (в данном случае, тарный склад), предоставлялись исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования, и предлагает исходить из указанной презумпции.
Кроме того, в соответствии с ранее действовавшим законодательством на праве постоянного (бессрочного) пользования на указанном праве земельные участки, в частности, принадлежали муниципальным унитарным предприятиям.
В соответствии с Указом Президента РСФСР от 25 ноября 1991 г. в„– 232 "О коммерциализации деятельности предприятий торговли в РСФСР" через выделение в установленном порядке структурных единиц (магазинов, мелкорозничной сети, общедоступных столовых, кафе, ресторанов и других) из состава предприятий торговли и общественного питания и предоставления указанным структурным единицам прав юридического лица происходила реорганизация указанных государственных (муниципальных) торговых предприятий и организаций с сохранением аренды этого имущества и права выкупа. При этом при реализации права выкупа продавцом выступал уполномоченный орган комитета по управлению имуществом (правопреемника реорганизованных государственных и муниципальных предприятий и организаций указанного профиля) в лице, как правило, соответствующего Фонда имущества.
Следовательно, в предмет доказывания и исследования судом входили указанные обстоятельства, без исследования которых определить правовой режим земельного участка, а следовательно, процедур, применимых к этому участку, не представлялось возможным.
Суды, рассматривая требование предпринимателя исключительно в рамках статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (при этом не учитывая, что она действовала до 1 марта 2015 года, а после указанной даты право собственника объекта недвижимости на приватизацию регулируется статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), не учли, что указанное не соответствует заявленному требованию.
Более того, из материалов дела следует и суды установили, что постановлением администрации города Воронежа в„– 144 от 28.01.2002 ООО "Горжилфонд" предоставлен в аренду на срок 49 лет земельный участок по площади Ленина, 8, фактически занимаемый отдельно стоящим нежилым зданием, площадью 98 кв. м. В соответствии с указанным постановлением необходимо было произвести отвод земельного участка, заключить договор аренды данного земельного участка, арендатору провести кадастровый учет земельного участка и зарегистрировать договор аренды в государственном учреждении юстиции "Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость". Указанное постановление не было исполнено, схема земельного участка не утверждалась, договор аренды земельного участка не был заключен. Отвод земельного участка в соответствии с ранее действующим законодательством не производился (данный факт установлен в ходе рассмотрения дела в„– А14-12504/2014).
Несмотря на то, что постановление не было реализовано (в материалах дела отсутствует), тем не менее, этот факт предположительно свидетельствует о том, что ранее уже рассматривался вопрос переоформления прав на землю или в порядке п. 2 ст. 3 ФЗ в„– 137-ФЗ (что не препятствует новому обращению о продаже в собственность в связи с тем, что право аренды не было реализовано), т.е. указывает на нахождение земельного участка в государственной (муниципальной) собственности и возможное нахождение его в постоянном (бессрочном) пользовании.
Вместе с тем, эти обстоятельства судом не выяснялись, а у суда кассационной инстанции в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ отсутствует право оценки доказательств.
Суды правильно указали, что для реализации исключительного права по статье 36 Земельного кодекса РФ, полная гибель здания является препятствием (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку право возникает (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) по факту наличия здания.
Между тем, вопрос о разрушении здания на момент перехода прав с точки зрения реализации права в порядке п. 2 ст. 3 Закона в„– 137-ФЗ судами не исследован.
Указанное имеет существенное значение, поскольку если на момент перехода права собственности на нежилое здание (дата соглашения об отступном) здание было разрушено, но фактически, как вещь или объект гражданских прав не перестало существовать (полностью не погибло), то к собственнику перешли права и на земельный участок, которые должны быть переоформлены, поскольку на таком праве у индивидуального предпринимателя находиться земельный участок не может.
Далее, в подтверждение факта разрушения здания суд первой инстанции сослался на "многочисленные судебные акты", не указывая, какой конкретно судебный акт, подчиняющийся требованиям пункта 2 и 3 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для дела и какие конкретно в нем установлены обстоятельства - дата и степень разрушения.
Суд второй инстанции приводит ссылки на судебные акты, и не указывает, отвечают ли они требованиям пункта 2 или 3 статьи 69 АПК РФ и свидетельствуют ли о полном или частичном разрушении здания и на какую дату. Из текста судебных актов, на которые сослался суд, следует разрушение здания на 2013 год.
Судебный акт о признании права на объект недвижимости ввиду его разрушения отсутствует.
Исследование указанных вопросов должно достичь цель однозначного мотивированного вывода о том, сохранилось ли у ИП Берга О.В. право на переоформление земельного участка в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона или единственным условием реализации своих прав для ИП Берга О.В. является восстановление здания и обращение к собственнику земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как указали суды, т.е. достижения правовой определенности в условиях многочисленных судебных споров по поводу названного земельного участка в судах.
В силу изложенного выводы суда по предмету доказывания следует признать не основанными на доказательствах по делу, обстоятельства по предмету доказывания судом не установлены, в связи с чем дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении судам следует исследовать следующие обстоятельства: на каком праве был выделен предприятию общественного питания земельный участок, и соответственно, какое право перешло первому правообладателю тарного склада (арендному предприятию); в случае, если на праве постоянного (бессрочного) пользования, то перешло ли к ИП Бергу О.В. право на его переоформление по "цепочке" сделок. Далее следует проверить наличие доказательств гибели здания на момент перехода прав и в зависимости от этого вопроса установить, имелись ли основания для инициирования органом местного самоуправления по заявлению предпринимателя процедуры по реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, в порядке ст. 36 (39.20) Земельного кодекса Российской Федерации и оценить, соответственно, отказ в реализации этого права.
На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.08.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по делу в„– А14-3934/2015 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА

Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------