АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. в„– Ф10-1264/2016

Дело в„– А08-2199/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алешиной М.А.
при участии:
от Управления Росреестра по Белгородской области (ИНН 3123113560, ОГРН 1043107046861, ул. Б.Хмельницкого, д. 162, г. Белгород, 308010): Кулешовой Е.Н. - представителя по доверенности от 25.03.2016 в„– 50;
от общества с ограниченной ответственностью "Дочернее ремонтно-эксплуатационное предприятие Домостроительной компании 2005" (ИНН 3123125559, ОГРН 1053107135278, ул. Есенина, д. 38а, г. Белгород, 308000): Воробьева М.И. - представителя по доверенности от 29.04.2016 без номера;
от открытого акционерного общества "Домостроительная компания" (ул. Б.Хмельницкого, д. 133ж, г. Белгород, 308000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления государственной экспертизы департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области (ул. Б.Хмельницкого, д. 133в, г. Белгород, 308000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от ГУП "Белводоканал" (ул. 3-го Интернационала, д. 40, г. Белгород, 308000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления регулирования и контроля организации строительства департамента строительства и архитектуры Администрации г. Белгорода (ул. Некрасова, д. 9/15, г. Белгород, 308000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Городская поликлиника в„– 8" (ул. Есенина, д. 48б, г. Белгород, 308000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.11.2015 (судья Назина Ю.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2016 (судьи Протасов А.И., Донцов П.В., Миронцева Н.Д.) по делу в„– А08-2199/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Дочернее ремонтно-эксплуатационное предприятие Домостроительной компании 2005" (далее - ООО "ДРЭП ДСК 2005", Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Управлению Росреестра по Белгородской области о признании недействительным сообщения от 29.01.2015 года в„– 01/311/2-14-490 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Домостроительная компания", Департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства", Управления государственной экспертизы, ГУП "Белводоканал", Управления регулирования и контроля организации строительства департамента строительства и архитектуры Администрации г. Белгорода, МБУЗ "Городская поликлиника в„– 8".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 02.11.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2016 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда первой и апелляционной инстанций, Управление обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой и апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, настаивая на том, что сооружение - наружные сети водопровода, право собственности на который просило зарегистрировать Общество, не имеет вспомогательного значения по отношению к многоквартирному дому, предназначено для обслуживания нескольких объектов, расположено на двух земельных участках, что требовало представления разрешения на ввод его в эксплуатацию, как самостоятельного объекта и в совокупности препятствовало регистрации права собственности на него.
В судебном заседании представитель Управления поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней основаниям. Представитель Общества возразил на доводы жалобы, указывая, что объект изначально прошел экспертизу в составе проектно-сметной документации, а следовательно, был введен в эксплуатацию в составе многоквартирного дома, как вспомогательный к нему объект.
Иные участвующие в деле лица представителей в суд не направили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ суд кассационной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению в связи со следующим.
Согласно договору аренды земельного участка от 14.03.2007 в„– 65 ОАО "Домостроительная компания" является арендатором земельного участка площадью 229 749 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, 11 ЮМР, кадастровый номер 31:16:0 0139, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок действия договора продлевался дважды: по распоряжению администрации г. Белгорода от 17.02.2012 в„– 795 до 14.03.2017, по распоряжению от 13.01.2015 в„– 3 до 14.03.2019.
28.11.2007 ОАО "Домостроительная компания" выдано разрешение на строительство 7-секционного переменной этажности жилого дома (поз. 24) с помещениями 2-х теплогенераторных и абонентским концентратором, расположенного по адресу: г. Белгород, 11 ЮМР.
30.04.2009 ОАО "Домостроительная компания" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - 7-секционного жилого дома переменной этажности (поз. 24) с помещениями 2-х теплогенераторных и абонентским концентратором, с кадастровыми номерами 31:16;0000000:0000:043922-00/003:0001/А1, А2, А3, А4, А5, А6, А7, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Есенина, 46а.
07.11.2008 между ОАО "Домостроительная компания" и ООО "ДРЭП ДСК 2005" заключен договор в„– 24-4 об инвестировании строительства водопровода жилого дома протяженностью 399,9 м поз. 24 (ул. Есенина, д. 46а) в 11 ЮМР г. Белгорода.
07.05.2009 составлен акт приема-передачи от ОАО "Домостроительная компания" ООО "ДРЭП ДСК 2005" в собственность водопровода жилого дома протяженностью 399,9 м поз. 24 (ул. Есенина, д. 46а) в 11 ЮМР г. Белгорода.
12.12.2014 ООО ДРЭП ДСК 2005" обратилось в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - сооружение - наружные сети водопровода, протяженностью 400 м, кадастровый номер 31:16:129012:746, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Белгород, 11 ЮМР, позиция 24 к жилому дому по ул. Есенина 46-а., приложив к заявлению разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и договор об инвестировании строительства.
Сообщением от 29.01.2015 в„– 01/311/2014-490 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) Управление отказало заявителю в государственной регистрации права собственности.
Несогласие с отказом послужило основанием обращения в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суды двух инстанций пришли к выводу, что спорный объект, отвечая требованиям статьи 135 ГК РФ, представляет собой сооружение вспомогательного использования, в силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК не требующего выдачу разрешения на строительство, в связи с чем право собственности на него должно было быть зарегистрировано без представления разрешения на ввод в эксплуатацию.
Между тем, судами не учтено следующее.
На основании абзаца 10 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона в„– 122-ФЗ, в частности, согласно пункту 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона в„– 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется в том числе на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Закона в„– 122-ФЗ применительно к обстоятельствам данного дела основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются в том числе документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Таким образом, пункт 1 статьи 25 и статья 25.3 Закона в„– 122-ФЗ определяют разный порядок регистрации прав на недвижимое имущество в зависимости от того, требуется для его создания разрешение на ввод в эксплуатацию (а следовательно, и разрешение на строительство), или нет.
Из обстоятельств дела следует, что Общество обратилось за государственной регистрацией объекта - наружных водопроводных сетей - полагая, что это объект вспомогательного назначения, не требующий разрешения на ввод в эксплуатацию. Следовательно, на государственную регистрацию должны были быть представлены документы, подтверждающие этот факт.
ГрК РФ, указывая в пункте 3 части 17 статьи 51, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, не определяет содержание указанного понятия.
В силу статьи 134 ГК РФ если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
Статья 135 ГК РФ указывает, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, признаком объекта вспомогательного использования является нахождение его в составе сложной вещи и использование исключительно для обслуживания главной вещи.
Как правильно указывает заявитель кассационной жалобы (что отражено изначально в оспариваемом отказе), доказательств вспомогательного характера спорного объекта (наружные сети водопровода) по отношению к возведенному многоквартирному дому документы, представленные на его регистрацию, не содержали.
Кадастровый паспорт сооружения не содержит сведений о вспомогательном характере объекта.
Между тем, определение объекта как строения или сооружения вспомогательного использования осуществляется в ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта, путем выявления и определения вспомогательного служебного строения и сооружения (принадлежности), входящего в состав инвентарного объекта (п. 1.6 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых 01.01.1991 Росжилкоммунсоюзом).
Не располагая указанными доказательствами, суды приняли во внимание факт включения объекта в проектно-сметную документацию (далее - ПСД) как достаточное доказательство.
Вместе с тем, если в составе ПСД действительно находятся объекты, как требующие выдачи разрешения на строительство (а следовательно, и на ввод в эксплуатацию), так и не требующие, этот факт значимых для дела обстоятельств в себе не несет, то есть доказательственного значения не имеет.
Таким образом, судами не учтено правило статьи 67 АПК РФ об относимости доказательств.
В отсутствие прямых доказательств того, что возведенный объект носит вспомогательный по отношению к многоквартирному дому характер, то есть является принадлежностью главной вещи, государственный регистратор обоснованно руководствовался пунктом 1 статьи 25 Закона в„– 122-ФЗ и потребовал разрешения на ввод в эксплуатацию наружных сетей водопровода, как сооружения самостоятельного значения - линейного объекта.
Непредставление указанного разрешения, соответственно, влекло законный отказ в государственной регистрации права собственности.
Кроме того, судами не учтено обстоятельство, на которое указывало Управление Росреестра - нахождение оспариваемого объекта на двух земельных участках с кадастровыми номерами 31:16:0000000:139 (предыдущий номер 31:16:0 0139) и 31:16:0129012:18 (том 1 л.д. 74), что следует из графы 8 кадастрового паспорта на объект, которое также препятствовало регистрации права собственности на него, как на объект, возведенный в соответствии с разрешением на строительство на земельном участке 31:16:0000000:139.
Поэтому объект не мог по представленным документам быть зарегистрированным ни как объект вспомогательного значения, ни как самостоятельный объект, в связи с чем выводы судов, основанные на неправильном истолковании закона применительно к фактическим обстоятельствам дела, привели к принятию решения и постановления, подлежащих отмене по основанию, изложенному в части 1 статьи 288 АПК РФ.
Также судами не учтено следующее.
Фактически заявитель обосновывает свое обращение в Управление Росреестра и нарушенное право доводом о том, что водопровод является частью сложной вещи, поэтому, как инвестор строительства этой части, может быть ее единоличным собственником исключительно в силу наличия договора инвестирования.
Однако в силу статьи 134 ГК РФ судьба части сложной вещи, как и вообще судьба объекта инвестирования, и прежде всего, порядок, источники финансирования, должны быть предусмотрены (применительно к обстоятельствам данного дела), в соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства), в договоре о застройке участка - договоре аренды и конкурсной документации.
Договор аренды (том 2 л.д. 7 - 11) указанных положений не содержит, представленный протокол контрольной комиссии по итогам аукциона (том 2 л.д. 12 - 13) отсылает к документам, которые должны быть согласованы позднее. Такие документы на регистрацию права собственности не представлены.
Далее, в деле в„– А08-7780/2013 арбитражные суды трех инстанций указывали на обстоятельства, препятствующие признанию права собственности на спорный объект, в частности со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу которого при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (пункт 4 постановления Пленума от 11.07.2011 в„– 54).
Как следует из договора инвестирования, на строительство водопровода протяженностью 400 м инвестор в 2008 году выделил 68 135 руб. и по окончании строительства оплата его должна была быть пересчитана по фактической стоимости, а справка об оплате (том 1 л.д. 76) окончательного размера оплаты (то есть цены договора) не содержала.
В договоре также предусмотрено, что в обязанности застройщика входило представление в органы государственной регистрации прав ведомости инвесторов строительства для регистрации права собственности.
Таким образом, наличие договора инвестирования в названной сумме не исключало наличие иных инвесторов указанного строительства в виде самого застройщика или иных лиц.
В частности, в силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 в„– 39-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
Данная норма закона учитывает, что эквивалентом инвестиций публичного собственника в объект строительства является предоставление земельного участка арендатору, что при наличии таких правоотношений исключает, возникновение единоличной собственности у одного лишь инвестора.
Действие указанной нормы закона в силу статьи 7 Федерального закона в„– 427-ФЗ распространено на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
В отсутствие в договоре инвестирования окончательной суммы инвестиций, доказательств внесения полной суммы приобретаемой вещи, т.е. исполнения сделки купли-продажи по результатам инвестиционной деятельности, инвестор, несмотря на передачу ему объекта по акту в 2009 году, не может считаться исполнившим свои обязательства в полном объеме по сделке купли-продаже, а следовательно, на него, если он не доказал иного, должна распространяться указанная норма закона.
При отсутствии сделки купли-продажи само по себе наличие и исполнение такого договора инвестирования может порождать обязательственные права по договору инвестирования, или права требования, но не право собственности.
Указанным обстоятельствам, свидетельствующим, что безусловных доказательств возникновения права единоличной собственности на объект (т.е. правоустанавливающего документа) Общество не представило, суды, проверяя в порядке статьи 198 АПК РФ наличие нарушенного права, оценки не дали.
Как следует из судебных актов по делу в„– А08-7780/2013, заявитель не лишен прав на государственную регистрацию объекта, как вещи, приобретенной возмездно по договору купли-продажи с исполненными обязательствами по нему с учетом инвестиций (но не исключительно в силу инвестиций), с урегулированными вопросами выкупа долей (предоставления иного эквивалента) с иными участниками строительства при наличии таковых, в том числе, как указано выше, право которых может возникнуть в силу Земельного кодекса (публичный собственник) или в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
За регистрацией по такому основанию и с такими документами, безусловно свидетельствующими о приобретении права собственности, заявитель не обращался (рассматриваемое в настоящем деле обращение имело иные основания).
Таким образом, судебные акты подлежат отмене с принятием кассационной коллегией нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2016 по делу в„– А08-2199/2015 отменить.
В удовлетворении требований ООО "ДРЭП ДСК 2005" о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Белгородской области в регистрации права и обязании зарегистрировать право собственности отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА

Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------