АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. в„– Ф10-800/2016

Дело в„– А62-2548/2015

Резолютивная часть постановления изготовлена 30.03.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 30.03.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца
Общества с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
Общества с ограниченной ответственностью "Дионис" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс", г. Химки Московской области, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.08.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А62-2548/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс", г. Химки Московской области (ОГРН 1075047007496) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дионис", г. Смоленск (ОГРН 1046758341740) о признании досрочно расторгнутым договора субаренды от 31.07.2014 в„– 0191-ФП/2014-1 с 18.12.2014, взыскании с ответчика суммы переплаты арендных платежей в размере 77 467 руб. 46 коп. и суммы ранее перечисленного обеспечительного платежа в размере 184 730 руб.
В свою очередь, ООО "Дионис" обратилось в суд со встречным иском, в котором просило взыскать с ООО "Бэст Прайс" задолженность по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения от 31.07.2014 в„– 0191-ФП/2014-1 за период с 01.05.2015 по 30.06.2015 в размере 286 033 руб. 55 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 11.05.2015 по 10.06.2015 в размере 696 руб. 46 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 11.06.2015 по 31.07.2015 в размере 3 343 руб. 02 коп., с учетом уточнений заявленных исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ. Встречный иск был принят судом области к производству.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.08.2015 (судья Красильникова В.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 (судьи Тучкова О.Г., Капустина Л.А., Волкова Ю.А.) в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Бэст Прайс" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей не явившихся сторон в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31.07.2014 между ООО "Дионис" (арендодатель) и ООО "Бэст Прайс" (арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения в„– 0191-ФП/2014-1, по условиям которого арендодатель передает принадлежащее ему на праве аренды, а субарендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 282,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже здания торгово-бытового комплекса, назначение - нежилое, 2-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 1490,6 кв. м инв. в„– 17364, лит. А, по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Шевченко, д. 78а, а именно: лит. А, этаж цокольный, часть комнаты в„– 4, в границах, очерченных сторонами на копии поэтажного плана цокольного этажа в Приложении в„– 1 к договору. Границы помещения, его пространственное расположение отмечены сторонами на копии поэтажного плана цокольного этажа из технического паспорта БТИ в Приложении в„– 1 к договору. Год постройки здания, в котором расположено арендуемое помещение - 2010 год.
Помещение принадлежит арендодателю на праве аренды на основании договора аренды нежилого помещения от 10.04.2013, заключенного с ООО "21 ВеК", о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области 10.06.2013 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации в„– 67-67-01/170/2013-431.
Целевое использование помещения субарендатором: организация и эксплуатация магазина непродовольственных и продовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса.
Пунктом 2.1 договора субаренды стороны установили срок его действия с даты подписания договора до 30.06.2015.
30.08.2014 вышеуказанное помещение было передано субарендатору по акту приема-передачи нежилого помещения.
Согласно п. 6.1.1 договора субаренды сумма основной арендной платы за субаренду вмещения в целом установлена в следующем размере: первые 60 календарных дней субаренды с момента подписания сторонами передаточного акта помещения в соответствии с п. 3.1 договора - 3 078 руб. 34 коп. в день, НДС не облагается; начиная с 61-го календарного дня субаренды - 184 730 руб. в месяц, НДС не облагается, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения.
Пунктом 6.1.2 договора субаренды предусмотрено, что основная арендная плата начисляется и подлежит оплате, начиная с начала срока субаренды по договору. Основная арендная плата перечисляется субарендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца. Арендная плата за любой неполный месяц в начале или в конце действия договора вносится в размере, пропорционально количеству дней, в течение которых субарендатор фактически занимал арендуемое помещение.
Величина основной арендной платы включает в себя стоимость услуг по обеспечению помещения: теплоснабжением, водоснабжением, канализацией.
В силу п. 6.5 договора в течение 10 банковских дней с даты подписания договора субарендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 184 730 руб., НДС не облагается.
В случае задержки субарендатором внесения арендной платы, как полностью, так и частично, на срок более чем 5 календарных дней, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа сумму задолженности субарендатора по оплате арендной платы. Субарендатор обязуется в таком случае восстановить сумму обеспечительного платежа в течение 5 банковских дней с момента получения соответствующего уведомления арендодателя, содержащего в себе расчет удержанной суммы, с приложением счета на восстановление обеспечительного платежа в первоначальном размере.
В дальнейшем обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты субарендатором основной арендной платы за последний месяц срока субаренды по настоящему договору. При пролонгации договора или заключения договора субаренды помещения на новый срок обеспечительный платеж засчитывается за последний месяц нового срока субаренды.
В соответствии с п. 7.2 договора если результатом неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендодателем принятых на себя обязательств по договору послужит невозможность использования субарендатором помещения по целевому назначению либо на их устранение субарендатору потребуется произвести дополнительные затраты, субарендатор вправе принять меры по устранению неблагоприятных для него последствий за счет текущих арендных платежей по договору. При этом субарендатор вправе воспользоваться указанным правом только в случае, если арендодатель в пятидневный срок после получения письменного уведомления от субарендатора о необходимости устранения последствий нарушения арендодателем условий договора либо в иной согласованный сторонами срок, не предпримет необходимых мер по устранению указанных последствий.
Согласно материалам дела в арендуемом помещении субарендатором был размещен магазин "Фикс-Прайс".
ООО "Бэст Прайс" платежным поручением от 25.08.2014 в„– 66914 перечислило на расчетный счет ООО "Дионис" обеспечительный платеж, предусмотренный договором субаренды, в сумме 184 730 руб.,
Платежным поручением от 09.12.2014 в„– 91958 субарендатором на расчетный счет арендодателя перечислены 184 730 руб. в счет погашения задолженности по основной арендной плате за декабрь 2014 года.
Ночью 18.12.2014 в здании торгового центра "Фреш-Маркет", расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Шевченко, д. 78а, в котором расположено арендуемое помещение, произошел пожар.
В связи с чем, ООО "Бэст Прайс" направило в адрес ООО "Дионис" письмо от 30.12.2014 в„– 2919, в котором указало, что ввиду отсутствия фактического пользования помещением с 25.12.2014 приостановлены все арендные платежи, до выяснения причин и очага возгорания. Вопросы дальнейшего сотрудничества, восстановления помещения, арендных платежей или возмещения ущерба, будут рассмотрены после официального заключения и в соответствии с действующим договором.
Из технического заключения от 25.12.2014 в„– 393 МЧС России следует, что к моменту прибытия пожарного подразделения наблюдалось пламенное горение горючих материалов в месте расположения кассовой стойки на площади 6 кв. м. Пожар локализован в 3 часа 58 минут и ликвидирован в 4 часа 13 минут. В результате пожара уничтожены сгораемые конструкции одной из двух кассовых стоек и расположенный возле нее товар в магазине "Фикс-Прайс". Огнем пожара повреждены подвесные конструкции потолочного перекрытия и лампы освещения над сгоревшей кассовой стойкой. Торговые помещения магазина "Фикс-Прайс", закопчены продуктами горения по всей площади.
Экспертом МЧС установлено, что имело место два независимых очага пожара, которые расположены: 1) с наружной стороны цокольного этажа магазина "Фикс-Прайс" в месте разбитого остекления оконного проема; 2) в месте расположения кассовой стойки дальней от центрального входа в торговое помещение магазина "Фикс-Прайс". Причиной пожара послужило загорание горючих материалов в результате искусственного инициирования горения.
В связи с отсутствием каких-либо уведомлений от субарендатора, в том числе предусмотренных п. 7.2 договора субаренды о необходимости устранения последствий нарушения арендодателем договора субаренды, ООО "Дионис" в письме от 19.01.2015 в„– 15 уведомило собственника нежилого помещения ООО "21 ВеК" о необходимости приведения арендуемого нежилого помещения в первоначальное состояние, пригодное для использования в соответствии с условиями договора субаренды от 31.07.2014 в„– 0191-ФП/2014-1.
Письмом от 30.01.2015 в„– 34 уведомило ООО "Дионис" о заключении договора подряда на выполнение ремонтных работ в арендуемом помещении, которое было получено ответчиком - 02.02.2015.
27.02.2015 ООО "21 ВеК" уведомило ООО "Дионис" о завершении ремонтных работ и о приведении арендуемого помещения, общей площадью 282,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже здания Торгово-бытового комплекса, назначение: нежилое, 2-этажного (подземных этажей - 1), общей площадью 1490,6 кв. м, инв. в„– 17364, лит. А, по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Шевченко, д. 78а, в первоначальное пригодное для использования состояние.
27.02.2015 ООО "Дионис" было получено письмо ООО "Бэст Прайс" от 09.02.2015 в„– БП-15/3, в котором общество указало, что в результате произошедшего 18.12.2014 пожара предмет аренды получил значительные повреждения, исключающие его использование по целевому назначению; оборудование и товар субарендатора, расположенные в нежилых помещениях, частично были уничтожены, частично повреждены. При этом согласно техническому заключению от 25.12.2014 в„– 393 по факту вышеназванного пожара причиной пожара был поджог, очаг возгорания находился за пределами арендуемого помещения и распространение горения происходило в его направлении. Таким образом, пожар возник по обстоятельствам, не зависящим от ООО "Бэст Прайс". Сославшись на п. 4 ст. 620 ГК РФ, а также на тот факт, что имущество, являющееся предметом договора субаренды, приведено в состояние, не пригодное для его дальнейшего использования, предложило во внесудебном порядке расторгнуть договор субаренды. Помещение освобождено от остатков оборудования и товара субарендатора, к 13.02.2015 просило обеспечить явку представителя для оформления акта приема-передачи помещения.
Согласно штампу почтового отделения на описи вложения данное письмо было направлено в адрес ООО "Дионис" - 17.02.2015, то есть за пределами даты, на которую было назначено оформление акта приема-передачи помещения.
ООО "Дионис" письмом от 05.03.2015 в„– 62 уведомило ООО "Бэст Прайс" о завершении ремонтных работ и о приведении арендуемого помещения в состояние, пригодное для использования в соответствии с договором субаренды, указав, что на данный момент отсутствуют основания для расторжения договора, предусмотренные п. 4 ст. 620 ГК РФ, а также указало, что готово зачесть сумму арендной платы за январь 2015 года в счет арендных платежей за март 2015 года в связи с проведением ремонтных (восстановительных) работ в январе - феврале 2015 года. Данное письмо было получено адресатом - 23.03.2015.
Ссылаясь на то, что акт приема-передачи (возврата) спорного помещения сторонами так и не был подписан, ООО "Бэст Прайс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате со стороны ООО "Бэст Прайс", ООО "Дионис" также обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.
По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и удовлетворяя встречный иск, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
В силу п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Из материалов дела следует, что после произошедшего 18.12.2014 пожара помещение оказалось в состоянии, не пригодном для использования по назначению.
Между тем, собственник помещения - ООО "21 ВеК" по просьбе ООО "Дионис" привел помещение в пригодное состояние до момента получения последним письма ООО "Бэст Прайс" от 09.02.2015 с предложением во внесудебном порядке расторгнуть договор субаренды.
Судами верно отмечено, что письмо с предложением подписать акт приема-передачи 13.02.2015 было направлено в адрес ООО "Дионис" лишь - 17.02.2015, что само по себе препятствовало субарендодателю явиться для принятия помещения в установленный день. Кроме того, данное письмо не содержит указание адреса и конкретного времени явки. Подписанный со своей стороны акт приема-передачи в адрес субарендодателя также не направлялся. В качестве основания для расторжения договора было указано приведение помещения в состояние, не пригодное для его дальнейшего использования по причине пожара.
Однако, на момент получения ООО "Дионис" письма от 09.02.2015 с предложением расторжения договора субаренды, обстоятельства, препятствующие использованию имущества, уже были устранены, о чем было сообщено субарендатору в письме от 05.03.2015.
Между тем, доказательств того, что ООО "Бэст Прайс" в соответствии с п. 7.2 договора надлежащим образом уведомляло ООО "Дионис" о проведении ремонта собственными силами или о необходимости принятия субарендодателем необходимых мер по восстановлению помещения, в материалы дела не представлено.
ООО "Дионис", не получив каких-либо письменных заявлений от ООО "Бэст Прайс", приняло меры для восстановления помещения, что подтверждается письмом от 19.01.2015, устранение последствий пожара и восстановление помещения было осуществлено в разумные сроки.
Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что субарендатор утратил право на досрочное расторжение договора по данному основанию.
Доказательств возврата помещения и наличия препятствий в его пользовании после ремонта ООО "Бэст Прайс" также в материалы дела не представлено.
На основании изложенного, учитывая, что в рассматриваемом случае ни ст. ст. 612, 620 ГК РФ, ни договором аренды не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, а также, что соглашение о расторжении договора в добровольном порядке сторонами подписано не было, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что несмотря на направление истцом требований о досрочном расторжении договора, договор в спорный период продолжал действовать, и обоснованно отказали в удовлетворении требования о расторжении договора субаренды от 31.07.2014 с 18.12.2014, так как договор не может быть расторгнут решением суда, поскольку на момент его вынесения срок действия договора истек.
ООО "Бэст Прайс" просило взыскать с ООО "Дионис" уплаченную арендную плату за декабрь 2014 года в размере 77 467 руб. 46 коп. за период с 01.12.2014 по 18.12.2014 и ранее внесенный обеспечительный платеж в размере 184 730 руб.
ООО "Дионис" во встречном иске просило взыскать с ООО "Бэст Прайс" задолженность по арендной плате в размере 286 033 руб. 55 коп. за период май - июнь 2015 года, указало, что арендная плата в связи с произошедшим пожаром и проведением восстановительного ремонта не начислялась и не взыскивается с ООО "Дионис" за период с 19.12.2014 по 30.03.2015. ООО "Бэст Прайс" 23.03.2015 было получено письмо ООО "Дионис" о восстановлении помещения, кроме того субарендатору было предоставлено время до 30.03.2015 с целью подготовки помещения для последующей коммерческой деятельности, завоза товара и оборудования.
При расчете суммы задолженности по арендной плате ООО "Дионис" учло переплату, возникшую в декабре 2014 года в размере 101 303 руб. 55 коп. (184 730/ 31 x 17), а также ранее внесенный обеспечительный платеж в сумме 184 730 руб.
Начисление арендной платы производилось с 01.04.2015 до 30.06.2015 (184 730 руб. x 3 мес. - (101 303,55 + 184 730 руб.)), размер задолженности составил 268 033 руб. 55 коп.
Учитывая, что договор признан действующим в спорный период и арендная плата после декабря 2014 ООО "Бэст Прайс" не вносилась, суды обеих инстанций пришли к верному выводу о том, что у ООО "Бэст Прайс" отсутствует переплата по договору; основания для возврата обеспечительного платежа также отсутствуют, поскольку ООО "Дионис" данный обеспечительный платеж был обоснованно зачтен в счет задолженности по арендной плате, что соответствует условиям п. 6.5 договора.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и обоснованно удовлетворили требования ООО "Дионис" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 268 033 руб. 55 коп.
Кроме того, ООО "Дионис" было заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 11.05.2015 по 31.07.2015 в сумме 4 039 руб. 48 коп. (за период с 11.05.2015 по 10.06.2015 в размере 696 руб. 46 коп., за период с 11.06.2015 по 31.07.2015 в размере 3343 руб. 02 коп.).
При расчете процентов за пользование денежными средствами за период с 11.05.2015 по 30.05.2015 обществом применена ставка рефинансирования Банка России 8,25% годовых, которая верно признана судами обоснованной.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации" от 08.03.2015 в„– 42-ФЗ с даты вступления в силу данного закона (01.06.2015) размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. В настоящее время такие сведения о ставках опубликованы Банком России по федеральным округам.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу названного Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу названного Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Представленный ООО "Дионис" расчет процентов обоснованно признан судами верным, контррасчет ООО "Бэст Прайс" в материалы дела представлен не был.
На основании изложенного, судебные инстанции признали обоснованным начисление процентов на сумму долга за период с 11.05.2015 по 10.06.2015 в размере 696 руб. 46 коп., за период с 11.06.2015 по 31.07.2015 в размере 3343 руб. 02 коп. исходя из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых и правомерно удовлетворили встречные исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере.
Довод заявителя жалобы о том, что факт передачи нежилого помещения после проведения восстановительного ремонта не был зафиксирован, в связи с этим у ООО "Дионис" отсутствовали основания для начисления арендной платы верно признан судами несостоятельным, поскольку указанное помещение из пользования ООО "Бэст Прайс" не выбывало, что подтверждается письмом представленным ООО "21 ВеК" по запросу ООО "Дионис", согласно которому восстановительные ремонтные работы производились за счет собственных средств ООО "21 ВеК" и под контролем представителя ООО "Бэст Прайс" менеджера ДП Данилиной Л.Л.
Иные доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.08.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А62-2548/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
И.В.СОРОКИНА

Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
М.М.НАРУСОВ


------------------------------------------------------------------