АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2016 г. в„– Ф10-3093/2016

Дело в„– А35-10484/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.09.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Бутченко Ю.В., Леоновой Л.В.
при ведении протокола с/заседания помощником судьи Саранчиной И.В.
при участии в заседании:
от истца:
ИП Самсонов Александр Александрович Беженовой О.Н. - представитель (дов. б/н от 22.04.2016)
от ответчика:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска Дятловой С.А. - представитель (дов. в„– 2765/07.01-14 от 19.05.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Самсонова Александра Александровичу на решение Арбитражного суда Курской области от 25.01.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу в„– А35-10484/2014

установил:

индивидуальный предприниматель Самсонов Александр Александрович обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в„– 50-2014/09/В от 05.09.2014, изложив пункт 3 указанного договора в следующей редакции: "рыночная стоимость имущества составляет 50 189 663 (пятьдесят миллионов сто восемьдесят девять тысяч шестьсот шестьдесят три) руб. без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 42 873 793 (сорок два миллиона восемьсот семьдесят три тысячи семьсот девяносто три) руб. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты имущества" (с учетом уточнения, в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Курской области от 25.01.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016, заявленные требования удовлетворены частично: суд определил рыночную стоимость имущества в размере 90 944 474 руб., стоимость неотделимых улучшений составляет 37 622 549 руб. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты имущества. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не соглашаясь с выводами судов обеих инстанций, считая их незаконными и необоснованными, вынесенными при неполном изучении фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, ИП Самсонов А.А. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 01.02.2004 между ИП Самсоновым А.А. и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска был заключен договор в„– 2481 аренды нежилого помещения I, состоящего из комнат Nв„– 47 - 51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58, 59, 63, 63а, 63б, 64 - 68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а - 75г, 76, 76а, 78, 78а, 78б, 79, 79а, 84, 85, антресоли 1, литер А, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2 (с учетом дополнительных соглашений), сроком по 30.01.2019.
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, а имущество передано истцу, что сторонами не оспаривается.
В соответствии с п. 3.2.14. арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
В дальнейшем, на основании распоряжения Администрации города Курска в„– 581-ра от 05.05.2004 ИП Самсоновым А.А. выполнен и согласован в установленном порядке проект реконструкции ресторанного комплекса "Центральный" по ул. Ленина, 2 города Курска, получено положительное заключение (сводное заключение в„– 4-468 от 18.01.2005 г. по рабочему проекту "Реконструкция ресторана и кафе "Центральный" по ул. Ленина, 2 в г. Курске").
26.10.2004 истцом было получено разрешение в„– 995 на выполнение строительно-монтажных работ, которое подтверждено распоряжением Администрации города Курска от 18.02.2005 года в„– 170-ра, а 06.05.2005 Администрацией было вынесено распоряжение в„– 584-ра на ввод объекта в эксплуатацию и подписан акт в„– 01/04/05 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.
13.02.2013 ИП Самсонов А.А. обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о предоставлении ему преимущественного права приобретения арендуемых помещений муниципального нежилого фонда города Курска, расположенных по адресу: г. Курск, по ул. Ленина, 2, литер А, а также просил зачесть в оплату приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.
Решением комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 05.09.2014 было принято решение о приватизации вышеуказанных помещений площадью 943,4 кв. м, путем выкупа в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ИП Самсонову А.А. был направлен проект договора купли-продажи с графиком погашения платежей, по условиям которого рыночная стоимость выкупаемого имущества, согласно отчета оценщика Проскуриной Т.Н. в„– 703/13-28/08-14 от 28.08.2014 составляет 108 175 423,75 руб.
Не согласившись с оценкой выкупаемого объекта ИП Самсонов А.А, ссылаясь на отчет в„– 05/09/14 от 30.09.2014, выполненный оценщиком Бабкиной Е.В, просил внести изменения в п. 3 договора, указав стоимость выкупаемого объекта недвижимости в размере 64 366 101,69 руб., которая не облагается НДС.
Указанный протокол разногласий ответчиком был отклонен.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что руководствуясь положениями ст. 217 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" суды пришли к обоснованному выводу о том, что являясь арендатором спорного имущества, ИП Самсонов А.А. имеет право его выкупить в соответствии с действующим законодательством по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Однако, как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества.
При этом рыночная стоимость помещения, определенная в отчете, представленном ответчиком, по состоянию на 28.08.2014, составляет 108 175 423,75 руб., а истцом представлен отчет, в котором стоимость выкупаемого объекта составляет 64 366 101,69 руб., по состоянию на 29.09.2014.
Принимая во внимание, что разница в цене спорного имущества является значительной, а также учитывая ходатайство истца, определением от 16.02.2015 судом в порядке ст. 82 АПК РФ была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику Курской Торгово-Промышленной Палаты - Требесовой Н.В.
Согласно заключению эксперта в„– 24/05-15/650100 от 15.06.2015 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 943,4 кв. м, здания литер А, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2, по состоянию на 05.09.2014 г. составляет - 50 189 663 руб. без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений, с учетом износа по состоянию на 05.09.2014 - 42 873 793 руб. без учета НДС.
С учетом вышеуказанного экспертного заключения истец уточнил заявленные требования.
Впоследствии, в связи с необходимостью проверки соответствия отчета от 28.08.2014 года в„– 703/13-28/08-14, выполненного ИП Проскуриной Т.Н., законодательству об оценочной деятельности, а также в связи с возникновением вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, по ходатайству ответчика, определением суда от 31.07.2015 по делу была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Оценка и консалтинг" Луценко Т.С.
Согласно заключению от 16.10.2015 г. в„– 16-Э/10/15, отчет от 28.08.2014 в„– 703/13-28/08-14, выполненный ИП Проскуриной Т.Н., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, с 24.09.2014 г. рыночная стоимость объекта оценки (нежилых помещений общей площадью 943,4 кв. м, здания литер А, по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 2) составляет - 90 944 474 руб., без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом износа по состоянию на 05.09.2014 г. - 37 622 549 руб.
Придя к выводу, что указанное экспертное заключение не содержит противоречий и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суды приняли его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного имущества.
С таким выводом суда кассационная коллегия согласиться не может и считает, что при разрешении настоящего спора судами не учтено следующее.
Порядок реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства изложен в ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"
В силу указанной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В данном случае, заявление предпринимателем о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества было направлено в адрес Администрации г. Курска 13.02.2013 г. и, как следует из штампа на нем, в этот же день и получено.
Поскольку из всех представленных в материалы дела отчетов об оценке спорного имущества следует, что рыночной стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации предоставленного ему законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в них цена не может быть признана рыночной стоимостью имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.
При этом, установление действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества является существенным и необходимым для разрешения спора по существу.
При таких обстоятельствах, судебные акты по данному делу не могут являться законными и обоснованными.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ кассационная коллегия вправе направить дело на новое рассмотрение, если для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное и с учетом добытых доказательств разрешить спор по существу.
Руководствуясь ч. 1 п. 3 ст. 287, ч. ч. 1, 2 ст. 288 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 25.01.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу в„– А35-10484/2014 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА

Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------