АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2016 г. в„– Ф10-2335/2016

Дело в„– А62-5108/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Бутченко Ю.В., Сорокиной И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пыркиной О.Н.
при участии в заседании:
от истца:
общества с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (г. Духовщина Смоленской области, ОГРН 1136733007179, ИНН 6727050421) представитель - Лампасов С.Ф. по доверенности от 01.06.12015 сроком действия на 3 года
от ответчиков:
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) представитель Гришутина Е.А. по доверенности в„– 2 от 11.01.2016
Смоленская область в лице Департамента бюджета и финансов Смоленской области (ОГРН 1086731007373, ИНН 6730076902) не явились, извещены надлежащим образом
Муниципальное образование "Город Смоленск" в лице Администрации города Смоленска (1026701449719, ИНН 6730012070) не явились, извещены надлежащим образом
от третьего лица:
областное специализированное государственное бюджетное учреждение "Фонд государственного имущества Смоленской области" (г. Смоленск, ОГРН 1026701436695, ИНН 6730001858) не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.12.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу в„– А62-5108/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (далее - ООО "Смоленская керамика") обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - ДИЗО Смоленской области, Департамент), Смоленской области в лице Департамента бюджета и финансов Смоленской области, Муниципальному образованию "Город Смоленск" в лице Администрации города Смоленска, в котором просило: - признать договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 25.12.2013 рег. в„– 1837/А, заключенный между ООО "Смоленская керамика" и ДИЗО Смоленской области, недействительным; - применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ДИЗО Смоленской области, Администрации г. Смоленска, Смоленской области в пользу ООО "Смоленская керамика" 10 003 295 руб. платы за заключение договора аренды от 25.12.2013 рег. в„– 1837/А, а также уплаченной арендной платы в размере 178 080 руб. 76 коп.; - взыскать с ДИЗО Смоленской области, Администрации г. Смоленска, Смоленской области проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения за период с 11.12.2013 по 11.11.2015 в размере 1 652 095 руб. 20 коп. с начислением на сумму 10 181 375 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу с 12.11.2015 по день фактической уплаты (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное специализированное государственное бюджетное учреждение "Фонд государственного имущества Смоленской области" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.12.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "Смоленская керамика" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме.
Одновременно с кассационной жалобой заявитель представил в качестве доказательств по делу ряд документов.
Руководствуясь ст. 286 АПК РФ, суд отказывает заявителю в приобщении приложенных к кассационной жалобе документов и возвращает их заявителю.
В судебном заседании суда округа заявитель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил суд ее удовлетворить.
Представитель ответчика ДИЗО Смоленской области возражал против доводов кассационной жалобы, поддержал свои доводы, изложенные в отзыве на нее, просил суд оставить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Представители иных лиц, участвующих в деле, в заседание суда округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом (уполномоченный орган) и областным специализированным ГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" (организатор торгов) 25.11.2013 заключен договор о поручении технического обеспечения и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 3 170 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0020119:1, расположенного в г. Смоленске по ул. Большая Краснофлотская, сроком на 3 года, для строительства клуба многоцелевого назначения.
Начальная цена права на заключение договора аренды составила 1 025 970 руб., сумма задатка 90% - 923 373 руб., шаг аукциона 5% - 51 299 руб. Также указаны сведения о технологическом присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения; обременений участка третьими лицами нет; земельный участок полностью входит в водоохранную зону бассейна р.Днепр; частично входит в зону прибрежной защитной полосы бассейна р.Днепр и береговой полосы бассейна р.Днепр, а также расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения "Культурный слой города", в границах исторически ценной городской территории и зоны охраняемого природного ландшафта.
По результатам аукциона (протокол от 20.12.2013 в„– 2) победителем признано ООО "Смоленская керамика", окончательная цена предмета аукциона (величина годовой арендной платы) составила 10 003 295 руб.
На основании протокола о результатах аукциона от 20.12.2013 в„– 2 лот в„– 1 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Смоленская керамика" (арендатор) 25.12.2013 подписан договор аренды в„– 1837/А, согласно которому арендатору передается во временное владение и пользование земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020119:1.
В пункте 1.2 договора указано, что на участке зданий и сооружений нет.
В пункте 1.3 договора "Ограничения использования или обременения участка на момент заключения настоящего договора" указано: водоохранная зона бассейна р.Днепр, прибрежная защитная полоса бассейна р. Днепр, береговая полоса бассейна р.Днепр. Участок предоставлен сроком по 23.12.2016 (пункт 2.1). Договор и акт приема-передачи подписан сторонами договора без замечаний.
Платежным поручением от 09.12.2013 ООО "Смоленская керамика" уплачен задаток в размере 923 373 руб.; платежным поручением от 30.12.2013 произведена оплата по договору аренды в оставшейся части - 9 079 922 руб.
Поскольку арендуемый земельный участок находится в границах территории объекта культурного наследия федерального значения "Культурный слой города", 20.03.2014 сотрудниками Департамента Смоленской области по культуре и туризму и директором ООО "Смоленская керамика" проведен осмотр земельного участка и оформлено охранное обязательство в„– 1998.
В пунктах 2.1 и 2.2 акта осмотра указано следующее: земельный участок частично покрыт брусчаткой; постройки и сооружения отсутствуют. К акту приложены фотографии. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.04.2014.
С целью использования арендуемого земельного участка по целевому назначению ООО "Смоленская керамика" обратилось в ООО ПКФ "Геодезия", которым установлено, что большую часть указанного земельного участка занимает объект недвижимости - Набережная р.Днепр (протяженностью по всему участку около 80 м).
ООО "Смоленская керамика", сославшись на вышеуказанные обстоятельства, 10.06.2015 обратилось в Администрацию с письмом (вх. от 10.06.2015), указав, что введенная в эксплуатацию Набережная р.Днепр проходит через весь арендуемый земельный участок и ограничивает общество в его использовании, значительно уменьшив пятно застройки, в связи с чем просило расторгнуть договор аренды в связи с изменившимися существенными условиями. При этом предложило Администрации вернуть в полном объеме плату за заключение договора аренды в сумме 10 003 295 руб.
Администрация в письме от 10.07.2015 в„– 24/6513-исх указала, что в акте приема-передачи отражено, что на момент заключения договора на передаваемом земельном участке отсутствовали строения, сооружения, принадлежащие третьим лицам. Администрация не несет ответственности за действия третьих лиц, изменивших существенные обстоятельства, в связи с чем, согласна на расторжение договора аренды, но без возврата указанной суммы денежных средств, уплаченных ООО "Смоленская керамика" за право заключения договора аренды.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Смоленская керамика" в суд с настоящим иском.
В обоснование требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.12.2013 рег. в„– 1837/А ООО "Смоленская керамика" ссылается на то, что в нарушение статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, статьи 448 ГК РФ конкурсная документация, а в дальнейшем и положения договора аренды земельного участка от 25.12.2013 в„– 1837/А содержали недостоверную информацию о том, что на передаваемом в аренду земельном участке отсутствуют обременения третьих лиц, а также в конкурсной документации и в договоре аренды отсутствовали какие-либо сведения о том, что вышеуказанный земельный участок является землями общего пользования и в дальнейшем не подлежит приватизации, поскольку на нем находится Набережная р. Днепр, которая проходит по всему арендуемому участку (около 80 м).
Кроме того, с момента заключения договора аренды (с 25.12.2013) и в течение 2014 года земельный участок был огражден ОАО "РЖД-Строй", производившим реконструкцию Набережной р. Днепр, металлическим забором, который был убран только к декабрю 2014 года. О наличии указанных ограничений в использовании земельного участка в виде сервитута - беспрепятственный проезд и проход для осуществления ОАО "РЖД-Строй" ремонтных работ по строительству Набережной р.Днепр, также не было указано в извещении о торгах.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
В силу статей 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В результате анализа положений части 3 статьи 3, статьи 29, частей 1, 2 статьи 38 ЗК РФ, и фактических обстоятельств, суды установили, что договор аренды от имени арендодателя заключен уполномоченным лицом.
Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.В силу положений пункта 12 статьи 1 и статьи 262 ГК РФ, названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.
Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 67:27:002 0119:1 поставлен на кадастровый учет 16.10.2013 и относится к землям населенных пунктов, расположен в территориальной зоне Р-2 (зона парков, скверов, набережных, ботанического сада), градостроительным регламентом которой предусмотрено размещение клубов многофункционального назначения (Правила землепользования и застройки города Смоленска, утвержденные решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 в„– 490).
В данном случае вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует зонированию и предполагает его использование неограниченным кругом лиц. Земельный участок не изъят из оборота.
Представленные в материалы дела уведомление от 19.03.2014 об отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020119:1, выписка ЕГРП от 24.06.2015, кадастровый паспорт земельного участка от 18.10.2013, кадастровая выписка о земельном участке от 30.05.2014, кадастровый паспорт земельного участка от 03.09.2015, градостроительный план земельного участка от 05.12.2013, не содержат сведений о наличии на земельном участке объекта недвижимости и обременении земельного участка сервитутом; не указывают на наличии на земельном участке территории общего пользования - набережной.
Исходя из указанных обстоятельств, с учетом положений статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статьи 131 ГК РФ, статьи 44 Градостроительного кодекса РФ, суды правильно пришли к выводу о недоказанности истцом факта того, что на момент заключения оспариваемого договора аренды на спорном земельном участке имелись обременения.
Обстоятельства, связанные с осуществлением строительства Набережной по государственному контракту в„– 14-2011ОК от 13.07.2011, заключенному между ОГУ "Управление капитального строительства Смоленской области" (государственный заказчик) и ООО "Аэротехстрой" (генподрядчик), государственному контракту в„– 2013 79032 от 06.06.2013, заключенного между ОГКУ "Управление капитального строительства Смоленской области" (государственный заказчик) и ОАО "РЖД Строй" (генподрядчик), выдачей 29.03.2011 разрешения на строительство, которое неоднократно продлялось, в последнем случае до 31.12.2014, судами исследованы и им дана правильная правовая оценка применительно к заявленному предмету иска.
Разрешение на ввод объекта "Набережная р.Днепр" в эксплуатацию выдано 10.07.2014. На момент рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции Набережная р.Днепр как объект недвижимости в ЕГРП не зарегистрирована.
Из представленных Администрацией паспортов земельных участков, перечисленных в разрешении на строительство, и выписок из ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности г. Смоленска) усматривается, что фактически объект "Набережная р.Днепр" расположен на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0014401:8, граничащим с земельным участком истца.
Как установил суд, согласно проектной документации объект "Набережная" расположен между трех мостов (один из них - пешеходно-коммуникационный строился одновременно с набережной) без привязки к конкретным земельным участкам. В данную проектную документацию неоднократно вносились изменения.
Принимая во внимание то обстоятельство, что строительство набережной в г. Смоленске являлось длительным по времени и общеизвестным в г. Смоленске фактом, истец, имеющий информацию о месторасположении земельного участка, являющего предметом аукциона, до проведения аукциона на место не выезжал, земельный участок не осматривал.
При подписании акта приема-передачи земельный участок принят обществом без замечаний и возражений.
В то же время 20.03.2014 земельный участок осматривался сотрудниками департамента Смоленской области по культуре и туризму и директором ООО "Смоленская керамика" (т. 1, л. 52-58). В пунктах 2.1 и 2.2 акта осмотра указано, что земельный участок частично покрыт брусчаткой; постройки и сооружения отсутствуют. К акту приложены фотографии.
Истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не подтверждено соответствующими доказательствами нахождение на момент заключения договора аренды (с 25.12.2013) на земельном участке ограждения в виде металлического забора, установленного ОАО "РЖД-Строй", производившего реконструкцию Набережной р.Днепр. Кроме того, действия ОАО "РЖД-Строй" в любом случае не могут быть положены в основание вывода о недействительности оспариваемой сделки, заключенной между ООО "Смоленская керамика" и Департаментом. Ко всему прочему наличие указанных обстоятельств истец мог и должен был установить при заключении договора и фактической передачи земельного участка.
Доводы заявителя жалобы об отсутствии в информационном сообщении о проведении аукциона соответствующих сведений об обременениях земельного участка подлежат отклонению в силу следующего.
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы - от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.
В издании "Смоленская газета" от 20.11.2013 в„– 44 (1044) Департаментом была размещена публикация информационного сообщения о предстоящем открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:1 для строительства клуба многоцелевого назначения, указаны установленные ограничения в использовании земельного участка - водоохранная зона р. Днепр, прибрежная защитная полоса бассейна р.Днепр и береговой полосы бассейна р. Днепр, территория объекта культурного наследия федерального значения "Культурный слой города", исторически ценная городская территория в зоне охраняемого природного ландшафта, предложено ознакомиться с условиями договора аренды земельного участка и сведениями о земельном участке, осмотреть земельный участок с 20.11.2013 по 16.12.2013.
О наличии приведенных ограничений в использовании указано и в пункте 1.3. договора аренды.
Доказательств невозможности осмотра земельного участка в указанный в объявлении период ООО "Смоленская керамика", либо при фактическом принятии земельного участка по акту приема-передачи, не представлено.
Обстоятельство, связанное с фактическим нахождением на 20.12.2013 на земельном участке, как утверждает истец, объекта недвижимого имущества "Набережная р. Днепр", в любом случае могло и должно было быть установлено арендатором при осмотре земельного участка.
Таким образом, подача ООО "Смоленская керамика" заявки на участие в аукционе свидетельствовала о том, что при должной осмотрительности общество знало или должно было знать о том, что земельный участок сложен в освоении в связи с имеющимися ограничениями, о состоянии земельного участка на местности, в том числе на предмет нахождения на земельном участке строительной техники, строительных материалов, дорог. Возможные недостатки могли быть обнаружены истцом при осмотре земельного участка, до принятия решения об участии в аукционе. На момент подписания акта приема-передачи земельного участка претензий от ООО "Смоленская керамика" также не поступило.
В последующем 20.03.2014 истцом подписано охранное обязательство в отношении арендуемого земельного участка ввиду нахождения на нем объекта культурного наследия "Культурный слой города".
Как установлено судом, с момента заключения договора (декабрь 2013 года) истец за разрешением на строительство не обращался; каких-либо претензий департаменту или администрации по невозможности использования земельного участка не предъявлял; проекты строительства на согласование не представлял; иных действий, направленных на освоение земельного участка, кроме выноса земельного участка в натуре в мае 2015 года (1,5 года спустя) не предпринимал. Правом, предусмотренным статьей 620 ГК РФ, не воспользовался.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что материалами дела не доказано, что на момент проведения аукциона и заключения спорного договора в декабре 2013 года на спорном земельном участке располагался объект недвижимости в виде Набережной, об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка до истца доведена информация как до заключения договора аренды, так и в момент его подписания, в связи с чем не усмотрел нарушений действующего законодательства при заключении договора аренды и нарушения прав третьих лиц, позволяющих признать сделку ничтожной.
Обстоятельства, препятствующие пользованию земельным участком, возникшие после заключения оспариваемого договора аренды не могут являться основанием для признания договора недействительным на момент его заключения.
Истец не лишен своего права защиты, как арендатор земельного участка, иными предусмотренными законом способами, в случае препятствий в пользовании земельным участком.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.
Иных доводов, которым судами не дана оценка, кассационная жалоба не содержит, доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.12.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу в„– А62-5108/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
И.В.СОРОКИНА


------------------------------------------------------------------