АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. в„– Ф10-2196/2016

Дело в„– А14-7731/2015

Резолютивная часть решения оглашена 18 июля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 25 июля 2016 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Бессоновой Е.В.
судей Панченко С.Ю., Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алешиной М.А.
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича (ОГРНИП 306366410100021, г. Воронеж): Пака Б.В. - представителя по доверенности от 04.04.2016 без номера;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, Донбасская ул., д. 2, г. Воронеж, 394026): Садовой Е.Н. - представителя по доверенности от 30.12.2015 в„– 167-д;
от третьих лиц:
акционерного общества "Воронежоблтехинвентаризация (ОГРН 1153668024290, Труда пр-т, д. 48, г. Воронеж) в лице Бюро технической инвентаризации Ленинского района: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, Плехановская ул., д. 10, г. Воронеж, 394018): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
общества с ограниченной ответственностью "Титульная компания" (ОГРН 1023601547408, К.Маркса ул., д. 67, г. Воронеж): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
товарищества собственников жилья "Берег" (ОГРН 1083668043249, 25 Января ул., д. 6а, оф. 6, г. Воронеж): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2015 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 (судьи Миронцева Н.Д., Донцов П.В., Семенюта Е.А.) по делу в„– А14-7731/2015,

установил:

индивидуальный предприниматель Герасимов Владимир Валерьевич (далее - заявитель, ИП Герасимов В.В.) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, регистрирующий орган), оформленного сообщением в„– 01/229/2014-849 от 02.03.2015, в государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости - нежилое здание (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером 36:34:0105027:6911, расположенный по адресу: г Воронеж, ул. 25 Января, 6т, лит. А, общей площадью 21,2 кв. м, обязании произвести государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.
Решением арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2015 года, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016, заявленные требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов кассационной жалобы, Управление указывает, что спорная трансформаторная подстанция относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, что исключает возможность государственной регистрации права собственности за заявителем. Кроме того, Управление, проводя оценку представленным в материалы дела доказательствам, указывает на факт окончания строительства спорной трансформаторной подстанции еще до заключения 26.01.2009 года инвестиционного контракта, а также на наличие противоречий в разрешительной документации относительно земельного участка, на котором фактически возведен спорный объект.
Представители третьих лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц лица в порядке ст. ст. 156, 284 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, 30.07.2007 ООО "Титульная компания" выдано разрешение в„– 108 на строительство многоэтажного жилого дома общей площадью квартир 6383,79 кв. м с нежилыми помещениями хозяйственного назначения в первом этаже, в цокольном этаже, пристроенной котельной со вспомогательными помещениями, трансформаторной подстанцией, подземными отдельно стоящими помещениями хозяйственного назначения по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 6а.
Разрешением в„– RU-36302000-15 от 28.01.2009 указанный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, газовой котельной введен в эксплуатацию.
Накануне между ООО "Титульная Компания" и ИП Герасимовым В.В. 26.01.2009 был заключен инвестиционный контракт по строительству трансформаторной подстанции по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 6т.
Согласно инвестиционному контракту ИП Герасимов В.В. является Инвестором, а ООО "Титульная Компания" Застройщиком. Предметом данного контракта является реализация Инвестиционного проекта по строительству трансформаторной подстанции по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 6т. В результате реализации инвестиционного проекта ИП Герасимов получает в собственность вновь построенную трансформаторную подстанцию. Срок реализации контракта - ввод трансформаторной подстанции в эксплуатацию.
Согласно кадастровому паспорту, выданному филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, сведения о трансформаторной подстанции внесены в государственный кадастр недвижимости 15.01.2015.
По акту от 26.11.2014 о результатах реализации инвестиционного контракта от 26.01.2009 трансформаторная подстанция литера А, общей площадью 21,2 кв. м, инвентарный номер 13391 подлежала передаче в собственность инвестору - ИП Герасимову В.В.
ИП Герасимов В.В. 10.12.2014 обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости - нежилое здание (трансформаторная подстанция), расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 6т.
На государственную регистрацию были представлены, в том числе, выданные ООО "Титульная компания": разрешение на строительство в„– 108 от 30.07.2007, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в„– RU-36302000-15 от 28.01.2009; инвестиционный контракт от 26.01.2009; акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 26.11.2014.
Уведомлением от 26.12.2014 в„– 01/229/2014-849 государственная регистрация права собственности на спорный объект недвижимости была приостановлена на срок до 26.01.2015.
Причиной приостановления послужило следующее обстоятельство: сомнение государственного регистратора в принадлежности спорного здания - трансформаторной подстанции - ИП Герасимову В.В., а не к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
В связи с этим, государственным регистратором были направлены запросы в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, Воронежский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в отдел подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства администрации городского округа г. Воронеж.
Согласно ответу Воронежского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 16.01.2015 в„– Ф-36/53 сведения об объекте отсутствуют.
В ответе от 12.01.2015 в„– 09-12 филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области сообщил, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о данном объекте капитального строительства, в связи с чем, филиал не обладает информацией о принадлежности нежилого здания к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Уведомлением от 26.01.2015 в„– 01/229/2014-849 государственная регистрация права собственности на спорный объект недвижимости снова была приостановлена на срок до 26.02.2015, в связи с направлением повторных запросов в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области и в отдел подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства администрации городского округа г. Воронеж.
На запросы от 03.02.2015 в„– 04/1-37 и в„– 09-0767/15, от 26.01.2015 в„– 01/229/2014-849 о принадлежности спорного объекта недвижимости к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома отдел подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства администрации городского округа г. Воронеж направил в адрес регистрирующего органа разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.01.2009 в„– RU-36302000-15, а филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области - кадастровый паспорт на спорный объект капитального строительства.
Получив указанное разрешение, посчитав, что ответы органов государственной власти на межведомственные запросы свидетельствуют об отсутствии информации, необходимой для государственной регистрации прав (абз. 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) Управление Росреестра по Воронежской области сообщением от 02.03.2015 в„– 01/229/2014-849 отказало в государственной регистрации права собственности ИП Герасимова В.В. на вновь созданный объект недвижимости - нежилое здание (трансформаторная подстанция).
Не согласившись с данным отказом, полагая, что он противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, ИП Герасимов В.В. обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что заявителем были представлены все необходимые документы на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости. При этом, учитывая, что спорный объект является отдельно стоящим зданием на земельном участке, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 6т, и подключение к нему иных объектов не исключается, сделан вывод о том, что трансформаторная подстанция не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению в связи со следующим.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании абзаца 10 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона в„– 122-ФЗ, в частности, согласно пункту 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона в„– 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется в том числе на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В настоящем деле заявитель, как следует из представленных на регистрацию документов, обратился за первичной регистрации права собственности на трансформаторную подстанцию. При таких обстоятельствах, необходимое для регистрации разрешение должно было подтверждать введение в эксплуатацию вновь возведенного объекта - трансформаторной подстанции.
Представленное разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. 25 Января, 6а от 28.01.2009, содержало дописку, выполненную позднее - 20.11.2014, которая по существу принята в качестве законного способа введения в гражданский оборот спорного объекта.
Анализ положений статьи 55 ГрК РФ не дает оснований для внесения исправлений в ранее выданные документы подобным способом.
При этом полномочия администрации выдавать разрешения на ввод эксплуатацию не равнозначны тем действиям, которые совершены.
Более того, в настоящем деле, подобная приписка указывает на ввод в эксплуатацию объекта, который изначально планировался к строительству на ином земельном участке; разрешение на строительство на спорном земельном участке (6 т) не выдавалось.
Представленные в материалы дела доказательства, касающиеся года ввода объекта в эксплуатацию, носят противоречивый характер, поскольку содержат ссылки как на 2014, так и 2008 годы.
В этой связи, разрешение на ввод в эксплуатацию с внесенной допиской не могло быть принято регистрирующим органом в качестве доказательства наличия надлежащего документа о вводе в эксплуатацию спорного помещения.
Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление в„– 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Заключая инвестиционный контракт 26.01.2009, стороны определили предметом реализацию инвестиционного проекта по строительству трансформаторной подстанции по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 6т. Соответствующий договор аренды земельного участка для проектирования и строительства трансформаторной подстанции заключен лишь 23.01.2012. Одновременно имеющиеся в материалах дела доказательства, приобщенные судом по ходатайству сторон, а также показания специалиста, содержат противоречивые данные относительно периода фактического окончания строительства спорного объекта, не исключая периода 2008 года, то есть до заключения инвестиционного контракта.
В настоящем деле указанные обстоятельства имеют существенное значение, коль скоро при отсутствии сделки купли-продажи само по себе наличие договора инвестирования может порождать обязательственные права по договору инвестирования, или права требования, но не право собственности.
Строительство многоквартирного дома велось за счет средств участников долевого строительства. Установление фактических обстоятельств, связанных со строительством спорной подстанции напрямую могло повлиять на вывод о том, что наличие договора инвестирования не исключало иных инвесторов указанного строительства.
Как следует из пунктов 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 постановления Пленума в„– 64 при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Состав общего имущества, входящего в многоквартирный дом, определяется частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 Правил в„– 491.
Мотивируя довод об отсутствии оснований для отнесения трансформаторной подстанции к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, суды исходили из того, что трансформаторная подстанция расположена вне дома и на ином земельном участке. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что трансформаторная подстанция в силу статьи 130 ГК РФ является самостоятельным объектом недвижимого имущества.
Установив, что предметом инвестиционного контракта являлась трансформаторная подстанция как объект недвижимости, суды не определяли, охватывалось ли текстом договора также и оборудование, находящееся в ней, либо общая воля сторон с учетом цели договора была направлена на иное - на отчуждение исключительно трансформаторной подстанции как сооружения, являющегося объектом недвижимости.
Спорный объект с бесспорностью мог быть исключен из состава общего имущества многоквартирного дома лишь при одновременном соблюдении следующих условий: он используется для обслуживания более одного многоквартирного дома, находится за пределами земельного участка, выделенного под строительство многоквартирного дома, возведен не за счет средств участников долевого строительства жилого дома.
Следовательно, регистрирующий орган по тем документам, которые были представлены для регистрации первичного права на спорное помещение, осуществив в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона в„– 122-ФЗ правовую экспертизу, правомерно указал на имеющиеся противоречия, препятствующие государственной регистрации.
Таким образом, неправильное применение судами пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 25 Закона в„– 122-ФЗ привело к принятию судами неправильного судебного акта.
Бремя доказывания наличия нарушенного права в силу части 1 статьи 65 АПК РФ лежит в подобных делах на заявителе.
Рассматривая спор, суды исходили из того, что отказ в регистрации нарушил право заявителя на первичную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости.
Тем не менее, ИП Герасимовым В.В. на регистрацию не представлено документов, свидетельствующих о возникновении права - подтверждающих, что спорное помещение трансформаторной подстанции, изначально планирующееся к застройке одновременно с многоквартирным жилым домом в пределах соответствующего земельного участка, вопреки этому возведено как помещение самостоятельного назначения, не затрагивающее общее имущество жильцов (пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Соответствующие обстоятельства подлежат установлению с использованием гражданско-правовых способов защиты. Так, согласно статье 209, пункту 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности является вещным. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания полагать оспариваемый отказ регистратора незаконным; судебные акты подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права. По результатам отмены судебных актов судом кассационной инстанции принимается новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу в„– А14-7731/2015 отменить.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.БЕССОНОВА

Судьи
С.Ю.ПАНЧЕНКО
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------