АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. в„– Ф10-2654/2016

Дело в„– А84-2042/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 05.08.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Леоновой Л.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
общество с ограниченной ответственностью "Агроэталон Лтд", г. Симферополь, республика Крым (ОГРН 1149102054870) представитель Еременко А.А. по доверенности от 19.07.2016 сроком действия до 19.07.2017
от ответчика:
Федеральное государственное казенное учреждение "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России г. Севастополь, (ОГРН 1159204011339) не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2015 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу в„– А84-2042/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агроэталон Лтд" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Федеральному государственному казенному учреждению "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России о понуждении ответчика привести договорные отношения по договору аренды недвижимого военного имущества, расположенного в Симферопольском гарнизоне по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Желябова, 25/12, военный городок в„– 29, стр. в„– 2, в„– 3, в„– 4, в„– 5 от 05.11.2010, заключенному с КЭО г. Симферополь Министерства обороны Украины в„– 41/2010, продленному дополнительным договором в„– 1д-Г/2014 от 21.01.2014 до 31.01.2017, путем их перезаключения на тех же условиях и на тот же срок от имени ответчика как арендодателя.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Агроэталон Лтд" к ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России отказано в полном объеме.
ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, изменить решение суда первой инстанции, исключив из мотивировочной части судебного акта вывод суда: "Дополнительным договором в„– 1д-Г/2014 от 21.01.2014 срок действия договора аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 продлен до 31.01.2017. Договор аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 действует до 31.01.2017".
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, поддержал свои доводы, изложенные в отзыве на нее, и просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Представитель заявителя в судебное заседание суда округа не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление о рассмотрении жалобы в его отсутствие.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившегося лица о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие его представителя.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, оспариваемый вывод судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не подлежит исключению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.11.2010 между Квартирно-эксплуатационным отделом г. Симферополя (далее - КЭО г. Симферополя) и ООО "Агроэталон ЛТД" заключен договор аренды в„– 41/2010 недвижимого военного имущества, расположенного в Симферопольском гарнизоне по адресу: АР Крым, г. Симферополь, ул. Желябова, д. 25/12, военный городок в„– 29, д. в„– 2, в„– 3, в„– 4, в„– 5, общей площадью 473,00 кв. м, для использования под офис.
Вышеуказанное имущество передано ООО "Агроэталон ЛТД" по акту приема-передачи недвижимого военного имущества от 05.11.2010. Договор действовал до 30.12.2010 включительно (пункт 10.1 договора).
В силу пункта 10.5 договора реорганизация арендодателя или переход права собственности на арендованное имущество третьим лицам не является основанием для изменения или прекращения действия указанного договора, и он сохраняет действие для нового собственника арендованного имущества (его правопреемников).
В соответствии с пунктом 10.4. договора, в случае отсутствия заявления арендатора о прекращении или заключении договора аренды на новый срок за месяц до окончания срока аренды, его действие прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
Между КЭО г. Симферополя и ООО "Агроэталон ЛТД" 30.12.2010 заключен дополнительный договор в„– 49д/2010 к договору аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 недвижимого военного имущества, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 30.12.2012.
Дополнительными договорами в„– 12д/2011 и в„– 42д/2011 к договору аренды от 05.11.2010 определен адрес объекта аренды, а также откорректирован в сторону увеличения размер арендной платы за базовый месяц расчета.
Дополнительным договором в„– 20д/2012 от 31.12.2012 договор аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 продлен до 29.12.2015.
В соответствии с пунктом 3 дополнительного договора в„– 1д-Г/2014 от 21.01.2014 срок действия договора продлен до 31.01.2017.
Согласно распоряжению Совета министров Республики Крым от 14.04.2015 в„– 336-р/6дсп арендуемое имущество передано в федеральную собственность и закреплено за Федеральным государственным казенным учреждением "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России на праве оперативного управления.
ООО "Агроэталон ЛТД" 30.04.2015 с целью приведения договорных отношений в соответствие с нормами действующего на дату обращения законодательства, обратилось к ответчику с просьбой заключить соответствующий дополнительный договор.
Сопроводительным письмом исх. в„– 2-10/06 от 10.06.2015 истец направил в адрес ФГКУ "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России для согласования и подписания проект договора аренды недвижимого имущества, арендуемого истцом на основании договора аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010, продленного дополнительным договором в„– 1д-Г от 21.01.2014 до 31.01.2017.
Ответчик 02.06.2015 письмом в„– 141/8/7/826 сообщил истцу о том, что приказом командующего Черноморским флотом от 10.10.2014 в„– 4566 здания по ГП в„– в„– 1, 2, 3, 4, 5 военного городка в„– 29 закреплены за филиалом 1472 военно-морского клинического госпиталя в г. Симферополе. Указанное недвижимое имущество планируется к использованию в интересах Минобороны Российской Федерации, передаваться сторонним организациям не будет. Аналогичный ответ за в„– 141/8/7/3237 от 23.09.2015 был дан на повторное обращение истца.
В силу указанных обстоятельств ООО "Агроэталон ЛТД" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что срок действия договора аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 составляет до 31.01.2017, указанный договор на день принятия решения по настоящему делу не признан недействительным и не расторгнут, а следовательно является действующим, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Оставляя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении иска без изменения, суд округа в то же время не может согласиться с выводами судов о признании действующим договора аренды спорного имущества от 05.11.2010 до 31.01.2017, и считает подлежащими оставлению без удовлетворения исковые требования по иным основаниям.
Отношения сторон по правовой природе являются договором найма (аренды) имущества, регламентируемыми частью 1 статьи 759, частью 1 статьи 761, частью 1 статьи 762 ГК Украины.
Согласно части 1 статьи 209 ГК Украины сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон.
Согласно части 2 статьи 793 ГК Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.
В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным (часть 1 статьи 220 ГК Украины).
Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 640 ГК Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения.
Как разъяснено в п. 2.6. постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 в„– 11 "О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными" не считаются заключенными сделки (заключенными хозяйственные договоры), в которых (по которым), помимо прочего, не осуществлена государственная регистрация или нотариальное удостоверение, необходимые для ее совершения.
Приходя к выводу о заключенности дополнительного договора от 21.01.2014, суд руководствовался абзацем 1 пункта 2.9 постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 в„– 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества", согласно которому если по окончании срока договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) его действие было продлено и приведенное привело к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, который составляет свыше трех лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения такого договора он в соответствии с частью второй статьи 215 Гражданского кодекса Украины отвечал требованиям части второй статьи 793 и статьи 794 Гражданского кодекса Украины.
Однако суд не учел положения абзаца 2 того же пункта 2.9 постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 в„– 12, согласно которому, в случае, если в результате внесения изменений к договору такое его существенное условие, как срок его действия, сторонами определено больше, чем три года (а именно, если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, который предусматривал менее чем трехлетний срок), то, соответствующее дополнительное соглашение или договор подлежат нотариальному удостоверению, если другое не установлено договором. Таким образом, в случае неоднократной пролонгации договора аренды (срок действия которого меньше трех лет) нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Дополнительным договором от 21.01.2014 установлен срок действия договора аренды до 31.01.2017, тем самым срок действия договора определен более, чем три года. Данным Дополнительным договором стороны фактически изменили пункт договора аренды от 05.11.2010, предусматривающий менее чем трехлетний срок. То есть такой договор не только продлевает общий срок пользования более чем на три года, а, исходя из даты его заключения, устанавливает сам по себе срок его действия более чем три года. При этом условий об отсутствии необходимости в нотариальном удостоверении дополнительный договор не содержит.
Следовательно, такой дополнительный договор от 21.01.2014 либо договор от 05.11.2010 в редакции названного дополнительного договора в соответствии с требованиями закона подлежал обязательному нотариальному удостоверению в силу требований закона, действовавшего на момент его подписания.
При таких обстоятельствах дополнительный договор от 21.01.2014 нельзя считать заключенным в силу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Высшего хозяйственного суда Украины (абзац 2 пункта 2.9 постановления от 29.05.2013 в„– 12, п. 2.6. постановления от 29.05.2013 в„– 11), так как срок действия договора определен более, чем три года.
Положения части 2 статьи 220 Гражданского кодекса Украины предоставляют суду право признать действительным нотариально не удостоверенный договор, если стороны договорились обо всех его существенных условиях и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонялась от нотариального удостоверения такого договора (недобросовестная сторона). Аналогичные нормы содержатся в статье 165 Гражданского кодекса РФ.
ООО "Агроэталон ЛТД" не представлено доказательств уклонения арендодателя от нотариального удостоверения сделки либо создания с его стороны каких-либо препятствий для осуществления действий по нотариальному удостоверению.
В дополнительном договоре от 21.01.2014 не указано на прекращение дополнительного договора от 31.12.2012.
В условиях признания дополнительного договора от 21.01.2014 незаключенным следует исходить из того, что на момент обращения истца в суд действующим являлся дополнительный договор от 31.12.2012, который продлевал срок действия договора аренды от 05.11.2010 до 29.12.2015.
Ввиду того, что дополнительный договор от 21.01.2014, которым продлен срок действия договора аренды до 31.01.2017 нельзя считать заключенным из мотивировочной части обжалуемых судебных актов, следует исключить вывод суда: "Дополнительным договором в„– 1д-Г/2014 от 21.01.2014 срок действия договора аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 продлен до 31.01.2017. Договор аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 действует до 31.01.2017".
Однако такой вывод суда не привел к принятию неправильного судебного акта по существу исковых требований.
Учитывая, что все фактические обстоятельства, на которые ссылается в исковом заявлении истец в обоснование своих требований, установлены судом правильно, сторонами не оспариваются, суд округа полагает возможным оценить по существу исковые требования, оставив судебные акты без изменения в связи с фактическим отсутствием правовых оснований для удовлетворения исковых требований, на основании следующего.
Как указано выше, на момент обращения ООО "Агроэталон ЛТД" с иском действовал дополнительный договор от 31.12.2012, который продлевал срок действия договора аренды от 05.11.2010 до 29.12.2015, то есть на момент разрешения спора судами договор аренды являлся действующим, сторонами не оспаривался.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Однако в материалах дела отсутствуют сведения о намерениях арендодателя передать спорное имущество в аренду другим лицам, при этом истец не опроверг намерения ответчика по использованию помещения в интересах Министерства обороны РФ для осуществления уставной деятельности организации.
Сам по себе отказ в заключении договора аренды по истечении срока его действия при отсутствии доказательств передачи спорного имущества третьему лицу не нарушает прав и законных интересов заявителя.
Ответчик 02.06.2015 письмом в„– 141/8/7/826 сообщил истцу о том, что приказом командующего Черноморским флотом от 10.10.2014 в„– 4566 здания по ГП в„– в„– 1, 2, 3, 4, 5 военного городка в„– 29 закреплены за филиалом 1472 военно-морского клинического госпиталя в г. Симферополе. Указанное недвижимое имущество планируется к использованию в интересах Минобороны Российской Федерации, передаваться сторонним организациям не будет. Аналогичный ответ за в„– 141/8/7/3237 от 23.09.2015 был дан на повторное обращение истца.
Министерство отказало в продлении указанного договора, выразив свою позицию об ином использовании спорного помещения, приняв решение о его использовании в целях, предусмотренных уставом.
С учетом того, что арендуемое имущество находится в федеральной собственности, следует отметить, что положения частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в„– 135-ФЗ, допускают при соблюдении ряда условий возможность продления договора аренды государственного и муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 названной статьи, без проведения конкурса или аукциона с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, если иное не установлено договором и если срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Таким образом, возможность заключения на новый срок договоров аренды государственного имущества без проведения торгов может быть ограничена положениями договора или законодательством Российской Федерации.
Принятие арендодателем решения об ином порядке распоряжения спорным имуществом по истечении срока действия договора в силу подпункта 1 пункта 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в части 9 названной статьи.
Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении требования о понуждении заключить договор аренды на новый срок.
Исходя из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в абзацах втором и третьем пункта 35 Постановления от 28.05.2009 в„– 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.
Применительно к ситуации по настоящему делу, поскольку следует согласиться с резолютивной частью обжалуемого судебного акта, суд округа, оставляя без изменения судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, приводит иную мотивировочную часть, исключает обжалуемый вывод судов, на что указывается в резолютивной части настоящего постановления.
С учетом изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2015 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу в„– А84-2042/2015 оставить без изменения, исключив из мотивировочной части решения Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2015 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу в„– А84-2042/2015 выводы о том, что: "Дополнительным договором в„– 1д-Г/2014 от 21.01.2014 срок действия договора аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 продлен до 31.01.2017. Договор аренды в„– 41/2010 от 05.11.2010 действует до 31.01.2017".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
Л.В.СОЛОДОВА


------------------------------------------------------------------