АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. по делу в„– А48-5221/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 21.10.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Бутченко Ю.В., Леоновой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пыркиной О.Н.
при участии в заседании:
от истца:
Жилищно-строительный кооператив "Вектор" (ОГРН 1065742018517) представитель - Гарбуз А.Н. по доверенности от 29.11.2013 сроком действия на 3 года
от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (ОГРН 1035754002855) представитель - Горяйнов И.Ю. по доверенности от 11.01.2016 сроком действия на 2 года
от третьего лица:
общество с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Вектор" на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.04.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу в„– А48-5221/2015,

установил:

Жилищно-строительный кооператив "Вектор" (далее по тексту - ЖСК "Вектор") обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (далее - ООО "Промжилстрой") о возложении на ООО "Промжилстрой" обязанности исполнить обязательство, установленное пунктом 8 соглашения от 07.03.2008, а именно передать истцу 219,85 кв. м жилой площади в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Орел, ул. Бурова, д. 46, построенном на земельном участке с кадастровом номером 57:25:0040322:0010, путем передачи, определенных судом, отдельных жилых помещений в этом доме (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" (далее - ООО "Спецстрой-М").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.04.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
ЖСК "Вектор" обратился в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В судебном заседании суда округа представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил суд ее удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить ее без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившегося лица о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие его представителя.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты судов первой и апелляционной инстанций не подлежат отмене, а кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19.01.2007 между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (правопреемниками которого являются Управление государственного имущества Орловской области и Департамент государственного имущества и землепользования Орловской области) и ЖСК "Вектор" заключен договор аренды земельного участка в„– 187/з, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, находящийся по адресу: г. Орел, Северный район, ул. Раздольная, MP в„– 6 для проведения проектно-изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, общей площадью 131862,68 кв. м, срок аренды установлен с 01.02.2007 по 30.01.2010.
Соглашением от 07.03.2008 к договору аренды от 19.01.2007 в„– 187/з раздел 1 договора изложен в новой редакции, согласно которой в аренду ЖСК "Вектор" вновь переданы 10 земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, в том числе на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0040322:0013 и 57:25:0040322:0010.
С согласия арендодателя (Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области) 07.03.2008 между ЖСК "Вектор" (первоначальный арендатор) и ООО "Промжилстрой" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 в„– 187/з (далее по тексту - соглашение от 07.03.2008), согласно которому ООО "Промжилстрой" приняло на себя весь комплекс прав и обязанностей первоначального арендатора на земельные участки с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 (далее - участок в„– 1) и с кадастровым номером 57:25:0040322:0013 (далее - участок в„– 2) по указанным адресам, закрепленный в договоре аренды земельного участка в„– 187/з от 19.01.2007 в объеме, существующем на момент заключения соглашения, в том числе обязательства по оплате арендных платежей с 01.04.2008. Земельные участки в„– 1 и в„– 2 сформированы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:006 на десять самостоятельных участков.
Согласно пункту 8 соглашения от 07.03.2008 к договору аренды от 19.01.2007 в„– 187/з, новый арендатор обязан оплатить первоначальному арендатору путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства возводимых на данных участках согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади равной 25 000,00 руб.
По разрешению от 22.06.2015 на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 введен в эксплуатацию 2-секционный 11-этажный жилой дом, микрорайон в„– 6, по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Бурова, 46, общая площадь квартир - 5496,2 кв. м (Приложение в„– 2).
Из технического паспорта здания, усматривается, что здание по ул. Бурова, д. 46, лит. А, инвентарный номер 54:401:002:010018690 имеет жилую площадь квартир 2945,6 кв. м, 8% от жилой площади здания возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 составляет 235,65 кв. м, соответственно, стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, из расчета 25 000 руб. за 1 кв. м должна составлять 5 891 200,00 руб.
Судебными актами по делу в„– А48-809/2015 установлено, что 07.03.2008 между ЖСК "Вектор" (цедентом), ООО "Жилищная корпорация "Орловщина" (цессионарием) и ООО "Промжилстрой" (должником) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 187/з от 19.01.2007, по условиям которого ЖСК "Вектор" уступил, а ООО "Жилищная корпорация "Орловщина" приняло права требования, принадлежащие цеденту по соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 187/з от 19.01.2007, в объеме, предусмотренном пунктом 8 соглашения. За уступку прав цессионарий обязался достроить жилой дом, находящийся по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Фомина 9.
В период действия договора уступки прав от 07.03.2008 между ООО "Промжилстрой" и ООО "Жилищная корпорация "Орловщина" заключены 19 договоров участия в долевом строительстве жилья.
Трехсторонним соглашением от 15.10.2009 договор уступки прав от 07.03.2008 между ЖСК "Вектор", ООО "Жилищная корпорация "Орловщина", ООО "Промжилстрой" расторгнут, в связи с чем расторгнуты 6 из 19 ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве - в„– 24 от 29.01.2009; в„– 19 от 29.01.2009; в„– 18 от 29.01.2009; в„– 17 от 29.01.2009, в„– 25 от 29.01.2009; в„– 95 от 29.01.2009, шесть квартир возвращены ответчику.
Пунктом 3.3 указанных договоров участия в долевом строительстве жилья предусмотрен порядок оплаты по настоящему договору.
Между ЖСК "Вектор" (цедент), ООО "Спецстрой-М" (цессионарий), с уведомлением должника ООО "Промжилстрой", 31.05.2010 заключен договор уступки прав в„– 1, а именно право требования от ООО "Промжилстрой" выполнения следующих обязательств: - оплаты ему путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади, равной 25 000 руб.; принятия долевого участия в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 ("Раздольный").
Между ЖСК "Вектор" (цедент), ООО "Спецстрой-М" (цессионарий) и ООО "Промжилстрой" (должник) 27.07.2010 заключен договор уступки прав в„– 4, а именно уступлены: права требования передачи от ООО "Промжилстрой" квартир в строящемся доме по строительному адресу: Орловская область, ул. Бурова, микрорайон 6, поз. 2 под номерами: 86, 81, 94.
Между ЖСК "Вектор" (цедент), ООО "Спецстрой-М" (цессионарий) 23.08.2010 заключен договор уступки прав в„– 6, а именно уступлены: права требования передачи от ООО "Промжилстрой" квартир в строящемся доме по строительному адресу: Орловская область, ул. Бурова, микрорайон 6, поз. 2 под номерами: 90, 99, 106.
ООО "Промжилстрой" во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 187/з от 19.01.2007, с ООО "Спецстрой-М" заключило 5 договоров участия в долевом строительстве жилья от 27.07.2010 в„– 177, от 27.07.2010 в„– 175, от 06.09.2010 в„– 179, от 27.07.2010 в„– 176, от 09.09.2010 в„– 181 на квартиры 81, 86, 90, 94, 106 общей площадью 197,1 кв. м и общей стоимостью 4 927 500,00 руб.
Порядок оплаты предусмотрен пунктом 3.3 указанных договоров участия в долевом строительстве жилья.
Решением Арбитражного суда Орловской области по делу в„– А48-809/2015 установлено, что исходя из сведений технического паспорта 8% от жилой площади здания возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0013 составляет 581,80 кв. м, стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0013 из расчета 25 000 руб. за 1 кв. м составляет 14 545 000,00 руб.
Вместе с тем, как установил суд, фактически исходя из реально сложившегося объема строительства, общая стоимость квартир, переданных только в счет оплаты права аренды земельного участка с кадастровым в„– 57:25:0040322:0013, исходя из стоимости 25 000 руб. за 1 кв. м составляет 15 045 000 руб.
Исходя из сведений технического паспорта, 8% от жилой площади здания возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 составляет 235,65 кв. м при расчете 2945,6 кв. м * 8%.
Следовательно, стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, из расчета 25000 руб. за 1 кв. м будет составлять 5 891 200,00 руб.
Общая стоимость квартир, переданных в счет оплаты права аренды земельного участка с кадастровым в„– 57:25:004:03:22:0010, исходя из стоимости 25000 руб. за 1 кв. м составляет 8 205 000,00 руб. (переданы квартиры в„– в„– 81, 86, 88, 90,94, 102, 106, 225 общей площадью 328,2 кв. м, общей стоимостью 8 205 000,00 руб.).
Таким образом, судами установлено, что в счет оплаты права аренды по земельному участку передано 9 квартир, общей площадью 328,2 кв. м, при этом стоимость переданной площади исходя из расчета 25 000 руб. за 1 кв. м составила 8 205 000 руб., что превышает 235,65 кв. м или 8% от жилой площади здания, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010, а также стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 из расчета 25 000 руб. за 1 кв. м - 5 891 200 руб.
По мнению истца, исполнение должно производиться из расчета 4% (что составляет 50%) от общей площади жилых помещений, предусмотренных пунктом 8 указанного соглашения, с учетом соглашения от 16.03.2012 в котором ООО "Спецстрой-М" обязалось возвратить ЖСК "Вектор" 50% прав требования к ООО "Промжилстрой" по земельному участку с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2012 к договору уступки прав от 31.05.2010, которым внесены изменения в пункт 1.1 в части согласования предмета договора и порядка расчетов, где стороны предусмотрели, что ООО "Промжилстрой" обязался оплатить первоначальному арендатору (ЖСК "Вектор") путем передачи 4% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 согласно графика строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади равной 25 000,00 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды исходили из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Под преюдициальностью понимается невозможность для участвующих в деле лиц либо их правопреемников оспаривать в ином процессе установленные вступившим в законную силу решением суда факты и правоотношения, которые отражаются в резолютивной и мотивировочной частях.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 21.12.2011 в„– 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
Исходя из материалов дела, а также обстоятельств, установленных в судебных актах по делам в„– А48-28/2014, в„– А48-1353/2014, в„– А48-1549/2013 и в„– А48-809/2015, вступивших в законную силу, руководствуясь вышеизложенными нормами действующего законодательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанные судебные акты имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего дела.
Из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) об обязательствах, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.
По смыслу статей 382, 384, 388, 389, 615 ГК РФ лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 54 постановления в„– 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", предусмотрено, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной.
В соответствии с положениями статей 65, 66, 71 АПК РФ, с учетом обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела в„– А48-809/2015, суды установили, что обязательство ответчика по передаче 8% от вводимой жилой площади объекта строительства, возведенного на спорных земельных участках, исполнено надлежащим образом. В отношении обязательства по оплате уступаемого права аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 ответчиком в полном объеме исполнены обязательства по пункту 8 соглашения от 07.03.2008.
При этом судами правомерно учтено, что стоимость переданной площади (328,2 кв. м) стоимостью 8 205 000 руб. соотносится с рыночной стоимостью права аренды - 8 239 000 руб., определенной согласно отчету оценки по состоянию на 12.05.2015.
Также суды верно указали, что в связи с передачей ЖСК "Вектор" права требования от ООО "Промжилстрой" исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 8 соглашения от 07.03.2008, в полном объеме первоначально ООО "Жилищная корпорация "Орловщина", а затем ООО "Спецстрой-М", у истца отсутствуют правовые основания требовать от ООО "Промжилстрой" исполнения обязательств по пункту 8 соглашения от 07.03.2008.
Доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что ответчиком в счет оплаты уступаемого права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0010 не исполнены обязательства в части площади 219,85 кв. м, в судах первой и апелляционной инстанций не представлено.
При таких обстоятельствах суды законно и обоснованно посчитали обязательства ООО "Промжилстрой" прекращенными в порядке части 1 статьи 408 ГК РФ и правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы заявителя не могут быть приняты во внимание судом, так как основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на переоценку обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда Орловской области от 18.04.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу в„– А48-5221/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------