АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. по делу в„– А83-1971/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 9 ноября 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорониной Л.А.
при участии:
от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (пр. Победы/ул. Острякова, д. 165/1, г. Симферополь, Республика Крым, 295000) - Янчук А.Ю. доверенность от 06.10.2016 в„– 6631;
от общества с ограниченной ответственностью "Ди-Блюден терапия" (ОГРн 5147746281183, ИНН 7710970937, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 27, г. Москва, 125047) - Лысенко И.Н. доверенность от 02.06.2016;
от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (пл. Советская, д. 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.05.2016 (судья Евдокимова Е.А.) и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 (судьи Привалова А.В., Градова О.Г., Омельченко В.А.) по делу в„– А83-1971/2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ди-Блюден терапия" (далее - ООО "Ди-Блюден терапия", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) от 22.01.2016 в„– 90/021/709/2015-2906 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного 25.08.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Ди-Блюден терапия", и возложении обязанности на Госкомрегистр осуществить государственную регистрацию данного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.05.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 требования удовлетворены. Признано незаконным сообщение в„– 90/021/709/2015-2906 от 22.01.2016 Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного 25.08.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Ди-Блюден терапия". Суд в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обязал Госкомрегистр осуществить указанные регистрационные действия.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает на законность принятого решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.08.2015, поскольку представленный на регистрацию договор аренды земельного участка, находящийся в муниципальной собственности, заключенный с заявителем в порядке переоформления прав, не соответствовал требованиям действующего законодательства.
В судебном заседании представитель Госкомрегистра поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Общества просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Департамент в судебное заседание представителей не направил, о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Судами установлено, что 14.12.2015 российское юридическое лицо - ООО "Ди-Блюден терапия" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, город Ялта, район ул. Мицко и ул. Халтурина, кадастровый (условный) номер: 90:25:010115:157, заключенного 25.08.2015 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Ди-Блюден терапия".
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителем были представлены: договор аренды земельного участка от 25.08.2015, договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 28.05.2015, постановление администрации города Ялты Республики Крым от 19.06.2015 в„– 888-п, уставные документы общества, что подтверждается распиской от 14.12.2015 регистрирующего органа.
Уведомлением от 25.12.2015 в„– 90/021/709/2015-2906 о приостановлении государственной регистрации Госкомрегистр сообщил заявителю, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 25.08.2015, находящегося в муниципальной собственности, в порядке переоформления прав по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 в„– 269 не представляется возможной по причине несоответствия требованиям действующего законодательства. Для представления дополнительных доказательств наличия у заявителя оснований для государственной регистрации прав регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию до 24.01.2016.
Сообщением от 22.01.2016 в„– 90/021/709/2015-2906 Госкомрегистр отказал обществу в государственной регистрации со ссылкой на абзацы 4, 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы регистрирующего органа о том, что представленный обществом договор аренды земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20), поскольку не может быть заключен в порядке переоформления прав согласно Закону в„– 38-ЗРК и Порядку в„– 313 по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 в„– 269, арендатором по которому является ООО "Крыминвесттур". Кроме того, при передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 в„– 269 договором от 28.05.2015 обществу "Ди-Блюден терапия" заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, а при отсутствии предусмотренной действующим законодательством обязательной регистрации договора от 28.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка данная сделка считается незаключенной и не порождает правовых последствий.
Кроме того, основанием к отказу регистрирующим органом указан абзац 9 части 1 статьи 20 Закона.
Несогласие с отказом послужило основанием обращения Общества в суд.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что рассматриваемый в деле случай подпадает под процедуру переоформления прав, регламентированную Законом Республики Крым от 31.07.2014 в„– 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон в„– 38-ЗРК) и соответствующим Порядком, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 в„– 313.
Данный вывод является ошибочным.
Порядок и случаи переоформления прав на землю в связи с принятием Республики Крым и города Севастополя в состав Российской Федерации регулируются статьей 3 Закона в„– 38-ЗРК.
Из материалов дела следует, что при наличии действующего договора аренды, заключенного по законодательству Украины, по нему произведена передача прав и обязанностей арендатора по договору перенайма, а для закрепления арендных отношений заключен новый договор с новым арендатором. Рассматриваемый случай не имеет отношения к такой правовой конструкции, как переоформление прав, и не подпадает под действие статьи 3 Закона в„– 38-ЗРК.
В соответствии со ст. 13 Закона в„– 38-ЗРК стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Таким образом, применительно к аренде переоформление прав осуществляется внесением соответствующих изменений в действующий договор аренды, а целью служит приведение его в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, что в данном случае не имеет места.
Правовой и фактической целью Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Ди-Блюден терапия", как следует из существа спора, является оформление новых арендных отношений. При наличии действующего договора аренды с прежним арендатором указанное невозможно без расторжения прежнего договора.Следовательно, отказ государственного регистратора в совершении регистрационного действия, мотивированный ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 38-ЗРК, является законным и обоснованным ввиду непредставления тех документов, которые должны быть представлены в соответствии с предметом поданного заявления - заявления о переоформлении прав.
Тот факт, что Общество действовало в том числе во исполнение п. 2 постановления администрации города Ялты от 19.06.2015 в„– 888-п, обстоятельств дела не меняет - порядок переоформления прав на те действия, которые требуется совершить для оформления новых арендных отношений, не распространяется.
В свою очередь, если стороны арендных отношений полагают, что смена арендатора должна быть реализована через перевод прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, то этому в любом случае должно предшествовать внесение изменений (приведение в соответствие законодательству Российской Федерации) договора с прежним арендатором, после чего требуется государственная регистрация аренды по измененному договору и затем государственная регистрация перенайма, без заключения каких-либо иных договоров (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, выводы судов основаны на неправильном истолковании ряда положений указанных актов Республики Крым, и неприменении закона, подлежащего применению - статьи 3 Закона в„– 38-ЗРК, повлекли ошибочный вывод о незаконности отказа государственного регистратора, в связи с чем подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Что касается ссылки регистратора на абзац 9 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ, то он продиктован тем, что в числе документов, как документ-основание фигурировал договор перенайма.
Вместе с тем, мотивировать отказ ссылкой на данную норму не было необходимости, поскольку никакого значения факт наличия-отсутствия государственной регистрации этого договора к рассматриваемой в деле ситуации не имеет, а государственной регистрации договора аренды препятствовало иное названное выше обстоятельство.
Соответственно, ссылка судов на абзац 2 пункта 3 статьи 8 Закона в„– 38-ЗРК, в силу которой в случае осуществления сделки с недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, регистрация права государственной или муниципальной собственности осуществляется одновременно с регистрацией перехода (обременения) права; заявление о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности в орган государственной регистрации прав не требуется, к делу не относима, поскольку регистратор такого требования не предъявлял.
Тот же вывод касается упоминания в тексте отказа регистратора отсутствия акта приема-передачи земельного участка - при обстоятельствах данного дела его наличие или отсутствие не влияло на государственную регистрацию.
Вместе с тем, поскольку основание отказа со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ являлось достаточным, соответствует закону, неверные ссылки регистратора на абзац 9 пункта 1 статьи 20 Закона не повлияли на результат рассмотрения заявления Общества о совершении регистрационного действия.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.05.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу в„– А83-1971/2016 отменить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Ди-Блюден терапия" о признании незаконным сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 22.01.2016 в„– 90/021/709/2015-2906 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного 25.08.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Ди-Блюден терапия", и возложении обязанности на Госкомрегистр осуществить государственную регистрацию данного договора отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА

Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------