АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. по делу в„– А09-15898/2015

Резолютивная часть постановления изготовлена 12.12.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Бутченко Ю.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
ООО "АртПромИнвест" не явились, извещены надлежаще
от ответчика:
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации не явились, извещены надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 по делу в„– А09-15898/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (ОГРН 1063254010258) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 567 083 руб. 30 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами судом обеих инстанций, ООО "АртПромИнвест" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и заявленные требования удовлетворить.
Будучи надлежащими образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы, представители сторон в судебное заседание не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО "Торгово-сервисный центр "Чайка-Брянск" (арендатор) был подписан договор аренды в„– 21-В-2006, нежилого помещения общей площадью 184,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16.
В результате уступки прав (требований) ООО "Торгово-сервисный центр "Чайка-Брянск" выбыло из обязательственных отношений с ответчиком по договору аренды и права арендатора перешли к ООО "АртПромИнвест", в связи с чем, 17.05.2007 между арендодателем, первоначальным и новым арендатором было подписано дополнительное соглашение в„– 2, которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды в„– 21-В-2006.
В дальнейшем, 28.12.2007 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО "АртПромИнвест" (арендатор) был заключен самостоятельный договор в„– 39В-2008 аренды нежилого помещения общей площадью 184,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16 сроком действия с 01.01.2008 по 30.12.2008. По истечении указанного срока договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В результате произведенного 19.05.2009 арендодателем раздела арендуемого истцом имущества, 11.11.2011 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор в„– 157ВД-2011 аренды нежилого помещения общей площадью 169,1 кв. м (в том числе 100,1 кв. м и 69 кв. м), расположенного по вышеуказанному адресу, сроком с 11.11.2011 по 30.06.2015.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
По условиям вышеуказанных договоров аренды, арендатору было предоставлено право с письменного разрешения арендодателя, производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения спорного нежилого помещения (п. 3.2.7 договора в„– 39В-2008 и п. 5.2.8 договора в„– 157ВД-2011).
В период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт спорного нежилого помещения.
Согласно смете и акту о приемке выполненных работ от 22.06.2007, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 2 164 257 руб.
04.10.2013 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", между истцом и ответчиком были заключены договоры в„– 365 и в„– 364 купли-продажи арендованных нежилых помещений, площадью 100,1 и площадью 69 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано за истцом 05.11.2013 и 11.11.2013 соответственно.
Согласно п. 1.3 договоров купли-продажи рыночная стоимость объектов была определена на основании отчетов, выполненных независимым оценщиком, и составила, в том числе нежилого помещения площадью 100,1 кв. м - 2 148 000 руб., нежилого помещения площадью 69 кв. м - 1 613 000 руб.
Договоры купли-продажи подписаны обществом без каких-либо разногласий, в том числе и по цене выкупа.
30.10.2015 истец обратился к ответчику с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 2 164 257 руб., произведенных в арендуемом помещении, и возместить разницу между стоимостью неотделимых улучшений и остатком суммы долга по договору купли-продажи в размере 597 173 руб. 65 коп.
В ответе от 23.11.2015 в„– 29/4-10552 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных в период действия договоров аренды, ООО "АртПромИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
Согласно ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В п. 6 ст. 5 Закона в„– 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
С учетом экспертного заключения от 29.03.2016, проведенного ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга", истец уточнил исковые требования и просил суд зачесть 1 567 083 руб. 30 коп., составляющих остаток платежа по договору купли-продажи за приобретенное нежилое помещение.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, стороны заключая договоры купли-продажи, согласовали все его условия, в том числе по цене выкупа. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем не заявлена, в связи с чем стоимость нежилого помещения площадью 100,1 кв. м составила 2 148 000 руб., а помещения площадью 69 кв. м - 1 613 000 руб.
Предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договоров купли-продажи от 04.10.2013 в„– 364 и в„– 365.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заявленные же истцом требования, по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению сторон условий договора купли-продажи. В данном случае обществом не приведено оснований для одностороннего изменения условий договора.
С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что предъявление ООО "АртПромИнвест" требований по существу направлено на преодоление условий заключенных и исполняемых сторонами договоров купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.
На основании изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 по делу в„– А09-15898/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА

Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------