АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2016 г. в„– Ф10-169/2016

Дело в„– А48-1327/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2016
Полный текст постановления изготовлен 20.02.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего М.М.Нарусова
судей Л.В.Солодовой, Е.В.Гладышевой
при ведении протокола помощником судьи Малиновской А.Н.
при участии в заседании:
от истца:
общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" ИНН 5754003130, ОГРН 1035754002855, Кацая А.А., представителя по доверенности б/н от 31.12.2015;
от ответчика:
Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784 Кузнецова Д.Ю., представителя по доверенности в„– 166/д от 04.12.2015;
от третьих лиц:
администрация города Орла ИНН 5754003130, ОГРН 1025700831640, Гришаковой Е.М., представителя по доверенности в„– 36-д от 04.02.2016;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области, г. Орел, на решение Арбитражного суда Орловской области от 03.08.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 по делу в„– А48-1327/2015

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (далее - истец, ООО "Промжилстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее - ответчик, департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 136583 руб. 00 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрация города Орла (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 03.08.2015 (судья Л.В.Короткова), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 (судьи Поротиков А.И., Ушакова И.В., Щербатых Е.Ю.) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области обратился в суд округа с жалобой, в которой просил оспариваемые судебные решения отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференцсвязи, представитель Департамента поддержал доводы жалобы по основаниям в ней изложенным.
Представитель ООО "Промжилстрой" против доводов жалобы возражал, считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.
Представитель Администрации города Орла по доводам жалобы, касающимся исковых требований и не относящимся к полномочиям Администрации, полагался на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судами, 05.03.2010 года между департаментом и обществом был заключен договор аренды земельного участка в„– 1152/з с кадастровым номером 57:25:0031019:102, находящегося по адресу: Орел, Железнодорожный район, ул. Ливенская, общей площадью 1849,11 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство многоэтажного жилого дома, сроком с 01.02.2010 по 31.01.2015.
Платежными поручениями от 31.08.2010 в„– 575, от 09.09.2011 в„– 313, от 07.12.2011 в„– 475, от 27.03.2012 в„– 61, от 29.08.2012 в„– 664, от 01.08.2013 в„– 187 общество перечислило департаменту денежные средства на общую сумму 136583 руб. 00 коп. в счет оплаты по договору аренды от 05.03.2010 в„– 1152/3 за 2010 - 2013 годы.
Впоследствии 09.04.2014 ООО "Промжилстрой" обратилось в администрацию города Орла с заявлением о выдаче разрешения на строительство 9-этажного жилого дома по ул. Ливенской в городе Орле.
25.04.2014 администрация города Орла отклонила рассмотрение обращения общества, указав, что рассматриваемый земельный участок расположен внутри существующего жилого квартала в дворовом пространстве существующих 5-этажных жилых домов, в связи с чем порядок пользования данной территорией должен быть согласован с собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 25.11.2014 года по делу в„– А48-2968/2014 отказ администрации города Орла признан правомерным. При этом установлено, что проезд к объекту недвижимости, для строительства которого предоставлен спорный земельный участок, должен осуществляться через дворовую территорию многоквартирного жилого дома в„– 48 по ул. Ливенская, порядок пользования данной территорией должен быть согласован с собственниками помещений многоквартирного жилого дома в рамках ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Ввиду отсутствия согласия собственников по использованию части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, администрация города Орла обоснованно отказала в выдаче разрешения на строительство 9-этажного многоквартирного дома.
По истечении срока аренды договор не был возобновлен на новый срок и прекратил свое действие с 31 января 2015 г.
Полагая, что арендные платежи, полученные за земельный участок, который не может быть использован по установленному договором назначению, составили неосновательное обогащение департамента, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанции, проанализировав положения ст. ст. 606, 611, 614, 1102 - 1104 Гражданского кодекса РФ, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, руководствуясь следующим.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Таким образом, основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
П. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. При этом арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Из системного толкования приведенных норм права следует, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу в„– 302-ЭС14-735, в„– А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 13689/12 от 09.04.2013 по делу в„– А67-3141/2011.
Вступившими в силу судебными актами арбитражного суда по делу в„– А48-2968/2014, в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеющими преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что арендодатель не обеспечил проезд к объекту недвижимости, для строительства которого предоставлен спорный земельный участок, что исключает возведение и последующую эксплуатацию объекта недвижимости без ущерба для прав на дворовую территорию собственников жилых помещений в многоквартирном доме в„– 48.
Ссылка департамента на положения п. 2 ст. 612 ГК РФ, которые исключают ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции.
Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п. 4 указанной нормы).
Между тем, спорный договор аренды не содержит указания на какие-либо ограничения по использованию передаваемого земельного участка.
Судами сделан верный вывод, что препятствия в пользовании спорным земельным участком, установленные впоследствии в результате судебного разбирательства по делу в„– А48-2968/2014, не были и не могли быть обнаружены арендатором в ходе обычного осмотра такого участка, поскольку не относятся к физическим характеристикам земельного участка.
Вопреки требованиям земельного законодательства сведения о таких препятствиях не были предоставлены арендодателем при заключении договора аренды.
На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с правилами об обязательствах вследствие неосновательного обогащения и статьей 65 АПК РФ в предмет доказывания по настоящему иску входят обстоятельства, подтверждающие возникновение у ответчика обогащения (сбережения) за счет истца, неосновательность сбережения и его размер.
Как правильно отмечено судом, в случае прекращения арендного обязательства арендатор, лишенный возможности использования арендованного имущества по назначению, вправе требовать возврата уплаченных арендных платежей на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации
Согласно представленным в материалам дела платежных поручений, общество перечислило Департаменту денежные средства на общую сумму 136583 руб. 00 коп. в счет оплаты по договору аренды от 05.03.2010 в„– 1152/3 за 2010 - 2013 годы.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные в дело доказательства по правилам части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, и пришли к обоснованному выводу о возникновении на стороне департамента неосновательного обогащения в размере 136583 руб. 00 коп.
Доводы заявителя о несогласии с выводами суда первой инстанции относительно нахождения спорного земельного участка в границах земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0031019:62 и 57:25:0031019:64 опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.
Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Орловской области от 03.08.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 по делу в„– А48-1327/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.М.НАРУСОВ

Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Е.В.ГЛАДЫШЕВА


------------------------------------------------------------------