АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2016 г. в„– Ф10-1788/2016

Дело в„– А54-658/2015

Резолютивная часть постановления изготовлена 26.05.2016
Полный текст постановления изготовлен 02.06.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Гладышевой Е.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истцов:
общество с ограниченной ответственностью "НИКО" (ОГРН 1066230000132, г. Рязань) не явился, извещен надлежаще;
общества с ограниченной ответственностью "Галактика" (ОГРН 1056206000443, г. Рязань) не явился, извещен надлежаще;
от ответчика:
администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань) не явился, извещен надлежаще;
от третьего лица:
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани не явился, извещен надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.12.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 года по делу в„– А54-658/2015

установил:

общество с ограниченной ответственностью "НИКО", общество с ограниченной ответственностью "Галактика" обратились в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9, лит. А, находящегося по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, площадью 178,1 кв. м путем принятия пунктов 2.1, 2.3 договора в редакции истцов:
- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3 832 300 рублей, НДС не облагается, в том числе цена доли ООО Галактика" - 1 695 593 рубля 71 копейка; цена доли ООО "НИКО" - 2 136 706 рублей 29 копеек";
- пункт 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателями равными долями: ООО "Галактика" по 47 099 рублей 83 копейки (последний платеж - 47 099 рублей 66 копеек); ООО "НИКО" по 59 352 рубля 96 копеек (последний платеж - 59 352 рубля 69 копеек), ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";
- пункт 6.2 - исключить (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.12.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 года по делу в„– А54-658/2015 исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора изложены в редакции истцов.
Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация г. Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами, между Управлением муниципальным имуществом Администрации города Рязани (арендодатель) и ООО "Галактика" (арендатор) 16.03.2005 заключен договор в„– 0622005 аренды нежилого помещения общей площадью 81,7 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, под магазин непродовольственных товаров, сроком с 16.03.2005 по 15.02.2006.
Согласно пункту 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Между управлением (арендодатель) и ООО "НИКО" (арендатор) 27.02.2008 заключен договор аренды в„– 0422108 части нежилого помещения Н9, лит. А, общей площадью 99,3 кв. м (1/2 поз. 1 - общей площадью 4,45 кв. м, поз. 2, 1/2 поз. 3 - общей площадью 1,85 кв. м, поз. 4, 5 на поэтажном плане подвала от 28.11.2006), расположенное по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, под магазин непродовольственных товаров, сроком с 27.02.2008 по 26.02.2011.
В соответствии с п. 6.6 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Соглашением от 15.08.2014 ООО "Галактика" и ООО "НИКО" в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения Н9, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 29/2, распределили доли на указанное нежилое помещение, установив долю ООО "Галактика" - 788/1781, долю ООО "НИКО" - 993/1781.
Решением Рязанской городской Думы от 27.11.2014 в„– 406-II установлены условия приватизации арендуемого нежилого помещения путем выкупа в общую долевую собственность ООО "Галактика" (доля в праве собственности - 788/1781) и ООО "НИКО" (доля в праве собственности - 993/1781) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав в качестве выкупной стоимости цену, определенную на основании отчета об определении рыночной стоимости от 06.11.2014 в„– 11-14/58р, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А. в размере 10 538 826 рублей (НДС не облагается), в том числе цена доли ООО "Галактика" - 4 662 644 рубля 23 копейки; цена доли ООО "НИКО" - 5 875 641 рубль 77 копеек.
Во исполнение решения управление направило в адрес предпринимателя письмо от 05.12.2014 в„– 02/4-13-8063 с проектом договора купли-продажи муниципального имущества.
Не согласившись с предложенной выкупной ценой указанного недвижимого имущества, (пункт 2.1 договора) истцы письмом от 25.12.2014 направили в управление протокол разногласий, в котором предложили установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета в„– 02-12/2014 (П), выполненного индивидуальным предпринимателем Порхуновым А.Е. в размере 4 057 000 рублей
Письмом от 16.01.2015 в„– 02/4-13-180 администрация отклонила протокол разногласий, предложив заключить договор на прежних условиях.
Наличие разногласий относительно условий выкупной стоимости спорного помещения послужило основанием для обращения ООО "НИКО" и ООО "Галактика" в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, руководствуясь п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом следующим.
В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно материалам дела, разногласия возникли у сторон в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.
Из положений ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
В данном случае, как верно отметили судебные инстанции, обязанность заключить договор в силу закона лежит на ответчике.
Ввиду разногласий в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, судом в порядке ст. 82 АПК РФ была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которых было поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "АварКом Плюс" Шипову Андрею Владимировичу.
Из экспертного заключения в„– 385 от 24.06.2015 в„– 385 следует, что рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 20.08.2014 без учета НДС составляет 3 832 300 рублей.
Установив, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, и не вызывает противоречий и неясностей, суды пришли к правомерному выводу, что именно сумма 3 832 300 рублей должна являться выкупной ценой спорного объекта недвижимости.
Кроме того, руководствуясь ч. 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, учитывая, что истец воспользовался преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, судами сделан верный вывод об изложении пункта 2.3 договора в редакции истца.
Доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, которые сводятся к несогласию с выводами эксперта, правильно оценены и отклонены судом апелляционной инстанции по указанным в постановлении мотивам.
Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.12.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 года по делу в„– А54-658/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.М.НАРУСОВ

Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.СОЛОДОВА


------------------------------------------------------------------