АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2016 г. по делу в„– А54-1131/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 18.11.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Бутченко Ю.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истцов:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" Рожков А.А. - представитель по доверенности от 03.03.2015;
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" Рожков А.А. - представитель по доверенности от 03.03.2015;
от ответчика:
Администрация города Рязани Новинская Н.В. - представитель по доверенности от 13.01.2016;
от третьего лица:
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 по делу в„– А54-1131/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" (ОГРН 1096234006560, ИНН 6234070798) и общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" (ОГРН 1096234006560, ИНН 6234070798) (далее - истцы) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - административного здания, назначение: нежилое, 1-этажного (подземных этажей - 1), общей площадью 285,4 кв. м, инв. в„– 14568, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского, 76, реестровый номер 18918, с земельным участком общей площадью 683 кв. м, кадастровый номер 62:29:0080008:386. и считать договор заключенным на следующих условиях:
п. 2.1 цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 12 144 903 (двенадцать миллионов сто сорок четыре тысячи девятьсот три) рубля, в том числе:
административное здание - 4 943 979 (четыре миллиона девятьсот сорок три тысячи девятьсот семьдесят девять) рублей, НДС не облагается;
земельный участок - 7 200 924 (семь миллионов двести тысяч девятьсот двадцать четыре) рубля, НДС не облагается.
Цена доли общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" в праве собственности на административное здание - 2 528 289 (два миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч двести восемьдесят девять) рублей; в праве собственности на земельный участок - 3 679 535 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать пять) рублей.
Цена доли общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" в праве собственности на административное здание - 2 415 690 (два миллиона четыреста пятнадцать тысяч шестьсот девяносто) рублей; в праве собственности на земельный участок - 3 521 389 (три миллиона пятьсот двадцать одна тысяча триста восемьдесят девять) рублей;
п. 2.2 продавец предоставляет покупателям рассрочку оплаты цены задания и земельного участка (в дальнейшем - основной долг), предусмотренной п. 2.1 договора, в течение пяти лет с даты заключения настоящего договора;
п. 2.3 оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" равными долями по 103 463 (сто три тысячи четыреста шестьдесят три) рубля 74 копейки (последний платеж - 103 463 (сто три тысячи четыреста шестьдесят три) рубля 34 копейки) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора;
п. 2.4 оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" равными долями по 98 951 (девяносто восемь тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 32 копейки (последний платеж - 98 951 (девяносто восемь тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 12 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
п. 4.1.1 передать земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора по акту приема-передачи, подписанному сторонами;
п. 4.2.1 принять земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора по акту приема-передачи, подписанному сторонами;
п. 6.2 обязательства покупателей по внесению арендной платы, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества от 01.03.2011 в„– 0042111 и от 01.03.2011 в„– 0032111, заключенных с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора (с учетом уточненных исковых требований).
Определением суда от 17.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2016 (судья Сельдемирова В.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 (судьи Тучкова О.Г., Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" и общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" являются арендаторами муниципального имущества - отдельно стоящего здания, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского, д. 76, общей площадью 285,4 кв. м, инв. в„– 14568, что подтверждается договорами аренды недвижимого имущества от 01.03.2011 в„– 0042111 и от 01.03.2011 в„– 00321111.
Указанное здание является собственностью муниципального образования - городской округ город Рязань и располагается на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080008:386, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания нежилого здания, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2012 серии 62-МД в„– 620094.
В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, 13.11.2014 истцы обратились в управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Решением Рязанской городской Думы от 30.12.2014 в„– 486-II установлены условия приватизации административного здания. В процессе заключения договора купли-продажи спорного муниципального имущества у сторон возникли разногласия по его условиям.
Письмом от 19.01.2015 в„– 02/4-13-224-Исх. Управление земельных ресурсов и имущественных отношений направило истцам проект договора купли-продажи муниципального имущества.
Не согласившись с пунктами договора, истцы направили в администрацию города Рязани протокол разногласий от 03.02.2015, в котором предложили установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 14 000 000 руб., в том числе, административное здание - 3 150 000 руб., земельный участок - 10 850 000 руб., а также предоставить рассрочку оплаты цены здания и земельного участка в течение трех лет с момента заключения договора.
Наличие разногласий по спорным пунктам договора явилось основанием для обращения истцов в суд с иском.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ).
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Данный принцип конкретизирован в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Статья 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку истцы являются арендаторами нежилого здания и имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, 13.11.2014 истцы обратились в администрацию города Рязани с заявлением о выкупе арендуемого имущества.
В соответствии с отчетом от 12.12.2014 в„– 486/2014 об оценке рыночной стоимости спорного имущества, по состоянию на 24.11.2014 стоимость имущества составила 17 229 424 руб., в том числе административное здание - 4 275 424 руб., земельный участок - 12 954 000 руб.
Согласно представленной истцами справке ООО "Трансспектр+" от 27.01.2015, ориентировочная рыночная стоимость административного здания, общей площадью 285,4 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080008:386, общей площадью 683 кв. м, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского, д. 76, по состоянию на 13.11.2014 составила 14 000 000 руб., в том числе административное здание - 3 150 000 руб., земельный участок - 10 850 000 руб.
В связи с наличием существенных отличий в рыночной стоимости спорного имущества, суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту "Оценка" Тимакову М.Н.
В соответствии с заключением эксперта Тимакова М.Н., рыночная стоимость спорного имущества составляет 12 076 000 руб., в том числе, административное здание - 4 144 000 руб., земельный участок - 7 932 000 руб.
Поскольку ответчик возражал относительно обоснованности заключения эксперта Тимакова М.Н., суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой поручил ООО "РОНЭКС", эксперту Сивцову О.В.
Согласно заключению эксперта Сивцова О.В. от 25.11.2015 в„– 210/15 рыночная стоимость выкупаемого имущества на дату оценки - 13.11.2014, без учета НДС, составляет 12 144 903, в том числе: административного здания - 4 943 979 руб., земельного участка - 7 200 924 руб.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что возражения, на которые заявитель жалобы ссылается, оспаривая дополнительную судебную экспертизу, на основании которой судом определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта Сивцова О.В., противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил.
Исследовательская часть экспертного заключения Сивцова О.В. является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит. В заключении эксперта Сивцова О.В. подробно указаны источники получения информации, представлены распечатки справочных и информационных изданий, использованных экспертом, что позволяет проверить достоверность приведенных в заключении данных и правильность выполненных расчетов.
С учетом изложенного суды обоснованно приняли заключение эксперта Сивцова О.В. в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного имущества, составляющей по состоянию на 13.11.2014 без учета НДС 12 144 903, в том числе: административного здания - 4 943 979 руб., земельного участка - 7 200 924 руб.
Исходя из изложенного, пункт 2.1 "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 12 144 903 (Двенадцать миллионов сто сорок четыре тысячи девятьсот три) рубля.
Цена доли общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" в праве собственности на административное здание - 2 528 289 (два миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч двести восемьдесят девять) рублей 19 копеек; в праве собственности на земельный участок - 3 679 535 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать пять) рублей 10 копеек.
Цена доли общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационное управление в„– 19" в праве собственности на административное здание - 2 415 689 (два миллиона четыреста пятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей 81 копейка; в праве собственности на земельный участок - 3 521 388 (три миллиона пятьсот двадцать одна тысяча триста восемьдесят восемь) рублей 90 копеек", правомерно принят судом.
Поскольку договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона в„– 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно административное здание и земельный участок, на котором данное здание находится, следовательно, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок. В связи с тем, что покупатели в соответствии с предоставленным им правом выбрали порядок оплаты - в рассрочку, следовательно, суды обоснованно пришли к верному выводу о том, что спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателями.
Суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод судов в части установления срока рассрочки, ввиду следующего.
Заявление о выкупе арендованного имущества подано истцами 13.11.2014, т.е. в период действия редакции части 1 статьи 5 ФЗ в„– 159-ФЗ, предусматривающей срок рассрочки - не более трех лет.
30.06.2015 вступил в силу Федеральный Закон в„– 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 3 статьи 1 которого внесено изменение в часть 1 статьи 5 ФЗ в„– 159-ФЗ, устанавливающее, что срок рассрочки приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства должен составлять не менее пяти лет.
Учитывая, что Федеральным законом в„– 159-ФЗ (в редакции, действующей на дату вынесения судом решения) императивно установлено, что срок рассрочки должен составлять не менее пяти лет, спорные условия договора в части срока рассрочки обоснованно приняты судом в редакции истца.
Практически все доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 по делу в„– А54-1131/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА

Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.СОЛОДОВА


------------------------------------------------------------------