АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2016 г. по делу в„– А62-8431/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 23.11.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Гладышевой Е.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
ООО "Монолит Плюс" (ответчик по встречному иску) Сиротина В.Н. - представитель (дов. б/н от 22.01.2016)
от ответчика:
ООО "Альфа" (истец по встречному иску) не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.05.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2016 по делу в„– А62-8431/2014

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Монолит Плюс" (ОГРН 1106714000447) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (ОГРН 1106732008888) о расторжении договоров аренды нежилых помещений в„– 08-08/2011-А от 26.08.2011, в„– 09-08/2011-А от 26.08.2011, в„– 10-08/2011-А от 26.08.2011 и обязании освободить нежилые помещения, а также взыскании задолженности по указанным договорам (дела в„– в„– А62-3146/2014, А62-3148/2014, А62-3143/2014)
В свою очередь ООО "Альфа" обратилось к ООО "Монолит Плюс" со встречным иском о взыскании убытков и неосновательного обогащения по вышеуказанным договорам.
Определением суда от 23.12.2014 были выделены в отдельное производство: требование ООО "Монолит Плюс" к ООО "Альфа" о взыскании долга по арендной плате в сумме 2 580 345 руб. 64 коп. по договорам аренды в„– 08-08/2011-А, в„– 09-08/2011-А, в„– 10-08/2011-А и по встречному требованию ООО "Альфа" к ООО "Монолит Плюс" о взыскании неосновательного обогащения и стоимости ремонтных работ по договору аренды в„– 08-08/2011-А в размере 1 181 696 руб. 40 коп., по договору в„– 09-08/2011-А в сумме 1 775 998 руб. 10 коп. и по договору в„– 10-08/2011-А - 1 466 234 руб. 20 коп. с присвоением делу номера А62-8431/2014.
Определением суда от 23.12.2014 производство по делу в„– А62-3143/2014 по требованиям в части расторжении договоров аренды нежилых помещений в„– 08-08/2011-А от 26.08.2011, в„– 09-08/2011-А от 26.08.2011, в„– 10-08/2011-А от 28.07.2012 и освобождении нежилых помещений прекращено в связи с заключением мирового соглашения.
В уточненном требовании ООО "Монолит Плюс" просит взыскать с ООО "Альфа" в его пользу 2 580 346 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате, в том числе: по договору в„– 10-08/2011-А - 418 871 руб. 64 коп.; по договору в„– 08-08/2011-А - 1 129 349 руб. 66 коп.; по договору в„– 09-08/2011-А - 1 032 125 руб. 14 коп.
В свою очередь ООО "Альфа" просит взыскать с ООО "Монолит Плюс" расходы в связи с проведением ремонтно-восстановительных работ на общую сумму 4 506 367 руб. 22 коп., из которых по договору в„– 10-08/2011 - сумма выполненных работ составляет 1 565 672 руб. 72 коп.; по договору в„– 08-08/2011-А затраты составили 1 194 696 руб. 40 коп. и по договору в„– 09-08/2011-А- 1 745 998 руб. 10 коп.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.05.2016 г, оставленного без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2016, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Альфа" в пользу ООО "Монолит Плюс" взыскано 1 803 856 руб. 66 коп. долга по арендной плате, а также 28 095 руб. 50 коп. в возмещение судебных расходов. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано.
Встречные требования также удовлетворены частично: с ООО "Монолит Плюс" в пользу ООО "Альфа" взыскано 1 397 314 руб. в возмещение расходов за ремонтно-восстановительные работы, а также 23 415 руб. в возмещение судебных расходов. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В результате зачета встречных требований с ООО "Альфа" в пользу ООО "Монолит Плюс" взыскано 406 542 руб. 66 коп. долга, а также 4 680 руб. 50 коп. в возмещение судебных расходов.
Не соглашаясь с выводом судов обеих инстанций, ООО "Альфа" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты изменить: взыскать с арендодателя расходы за проведенный ремонт нежилых помещений, стоимость установки системы пожарной сигнализации на общую сумму 3 108 93 руб. 22 коп., а во взыскании арендной платы в польку ООО "Монолит Плюс" отказать.
Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобу представители ООО "Альфа" в суд округа не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ нарушение судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между ООО "Монолит Плюс" (арендодатель) и ООО "Альфа" (арендатор) были заключены следующие договоры аренды: в„– 10-08/2011-А от 26.08.2011 нежилого помещения площадью 173,9 кв. м; в„– 08-08/2011-А от 26.08.2011 нежилого помещения площадью 175,4 кв. м, в„– 09-08/2011-А от 26.08.2011нежилого помещения площадью 160,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Смоленск, мкр-н Южный, д. 25-в, для использования под оздоровительный центр, сроком на 11 месяцев.
При этом арендуемые помещения должны быть переданы арендодателем и приняты арендатором по акту приема-передачи в срок не позднее 01.10.2011 (п. 2.2 - 2.4).
Размер арендной платы по всем вышеуказанным договорам составляет 200 руб. в месяц за 1 кв. м арендуемого нежилого помещения (пункты 4.1), которая вносится ежемесячно на счет арендодателя авансовым платежом до 30 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду (пункты 4.3).
В соответствии с п. 5.3.1 договоров арендатор имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений только с письменного согласия арендодателя.
Ссылаясь на то, что свои обязательства по внесению арендных платежей ООО "Альфа" исполняло ненадлежащим образом, ООО "Монолит Плюс" обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности в размере 2 580 346 руб. 44 коп.
Судебные инстанции, с учетом представленных по делу доказательств, а также руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 606, 611, 612, 614 ГК РФ пришли к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований в размере 1 803 856 руб. 66 коп.
При этом суд исходил из доказанности ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендодателю арендных платежей за вычетом периодов, в течение которых он не имел невозможности пользоваться нежилыми помещениями.
Как следует из материалов дела, 16.12.2011 арендатору был выставлен счет в„– 16 на оплату арендных платежей за октябрь, ноябрь, декабрь 2011 на сумму 104 340 руб. по договору в„– 10-08/2011-А, который оплачен ООО "Альфа".
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сторонами были соблюдены условия договора о передаче арендованного помещения не позднее 01.10.2011.
Следовательно, арендная плата за указанное помещение за период с 01.10.2011 по 30.04.2014) составляет 1 078 180 руб. (200 руб. x 173,9 кв. м x 31 мес.).
Исключив из указанной суммы произведенную ООО "Альфа" оплату в размере 755 600 руб., получение которой ООО "Монолит Плюс" не оспаривается и 206 361 руб. за время, когда помещением невозможно было пользоваться в связи с залитием его внешними водами, суд пришел к выводу, что сумма задолженности по арендным платежам по договору в„– 10-08/2011-А составляет 116 218 руб. 66 коп.,
По договору в„– 08-08/2011-А аренды нежилого помещения площадью 175,4 кв. м, в связи с отсутствием акта приема-передачи, суд признал переданным указанное помещение арендатору с января 2012, поскольку именно с этого времени ООО "Альфа" производила в нем работы.
Следовательно, арендная плата за данное помещение за период с января 2012 по 30.04.2014 составляет 982 240 руб. (200 руб. x 175,4 кв. м x 28 мес.).
С учетом невозможности его использования по причине залития внешними водами и осуществления восстановительного ремонта (период ремонта принят судом по наименьшему показателю по заключению эксперта либо данным арендатора) из суммы арендной платы обоснованно исключено 135 642 руб. 67 коп. (арендная плата за 116 календарных дней, в том числе: 33 - после залития 07.04.2011 и 83 - после залития 15.06.2013).
Поскольку данные о платежах по этому договору в материалах дела отсутствуют общая сумма задолженности по договору в„– 08-08/2011-А составляет 846 597 руб. 33 коп.
По договору в„– 09-08/2011-А, предметом аренды по которому является нежилое помещение площадью 160,3 кв. м, акт передачи его арендатору в материалах дела также отсутствует.
Учитывая, что из представленных ООО "Альфа" документов следует, что с ноября 2011 арендатор осуществлял в данном помещении работы, суд посчитал факт передачи ООО "Альфа" спорного помещения по состоянию на ноябрь 2011 г. подтвержденным.
Следовательно, сумма аренды, подлежащая уплате за период с ноября 2011 г. по 30.04.2014 составляет 961 800 руб. (200 руб. x 160,3 кв. м x 30 мес.).
Исключив из указанной суммы 120 759 руб. 33 коп. за период, когда использовать помещение было нельзя, в связи с его залитием внешними водами и осуществлением восстановительного ремонта (113 календарных дней, в том числе: 78 - после залития 07.04.2011 и 35 - после залития 15.06.2013), суд признал сумму задолженности по указанному договору в размере 841 040 руб. 67 коп.
Таким образом, общая сумма задолженности по арендным платежам составляет 1 803 856 руб. 66 коп. и поскольку доказательств ее уплаты ООО "Альфа" суду не представлено, заявленные требования в указанной сумме удовлетворены правомерно.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
В силу положений ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 5.3.1 заключенных между сторонами договоров аренды предусмотрено право арендатора, с письменного согласия арендодателя, производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений.
Исходя из вышеуказанных норм права, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований ООО "Альфа" по взысканию расходов на ремонтно-восстановительные работы.
Как следует из экспертного заключения, после залития арендуемых помещений разумные расходы (стоимость) по производству восстановительно-ремонтных работ составили: в помещении площадью 173,9 кв. м - 423 055 руб. (167 432 руб. + 255 623 руб.), в помещении площадью 175,4 кв. м - 468 424 руб. (139 142 руб. + 329 282 руб.), в помещении площадью 160,3 кв. м - 505 835 руб. (177 450 руб. + 328 385 руб.), что в общей сложности составляет 1 397 314 руб.
Кроме того, как установлено судебными инстанциями, арендатором фактически осуществлена перепланировка арендуемых помещений для своих нужд, при отсутствии на это согласия арендодателя.
При этом ООО "Альфа" не представило доказательств, что установка козырька над входом, а также установка автоматических систем пожарной сигнализации и пожаротушения в арендуемых помещениях была необходима.
Как правомерно отмечено судом, арендатор видел все недостатки арендуемых помещений, однако счел пригодными их для использования под оздоровительный центр, в связи с чем, отсутствуют основания применения положений ст. ст. 307, 328 ГК РФ, дающих право арендатору приостановить исполнение встречного обязательства (внесение арендной платы).
При таких обстоятельствах у арендодателя отсутствуют основания отвечать за недостатки сданных в аренду помещений.
Проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях, вызванного неотложной необходимостью в материалы дела ответчиком не представлено.
Учитывая, что нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено, а доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с которой кассационная коллегия согласна, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу положений ст. 286 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.05.2016 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2016 по делу в„– А62-8431/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА

Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------