АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2016 г. по делу в„– А62-8105/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорониной Л.А.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" (ОГРН 1116732013518, ИНН 6732026914, ул. Соболева, д. 102, г. Смоленск, 214000) - Канаевой Н.А. доверенность от 19.02.2016;
от администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070, ул. Октябрьской революции, д. 1/2, г. Смоленск, 214000) - Алтуховой Н.А. доверенность от 11.01.2016 в„– 1/21-исх;
от управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска (ОГРН 1036758301964, ИНН 6730017142, ул. Дзержинского, д. 11, г. Смоленск, 214000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 (судья Бажанова Е.Г.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2016 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Тучкова О.Г.) по делу в„– А62-8105/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания - Содействие" (далее - ООО "Лизинговая компания - Содействие", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска (далее - управление) по расторжению договора аренды от 16.12.2011 в„– 1441/3 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26, площадью 800 кв. м и о признании указанного договора аренды действующим.
К участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация города Смоленска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2016 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, об удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель администрации в судебном заседании возражала против доводов кассационной жалобы.
Управление представителя в заседание не направило, о месте и времени судебного заседания о рассмотрении кассационной жалобы уведомлено надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Как установлено судами, 16.11.2011 между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО ТД "Кортекс" был заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Студенческая, с кадастровым номером 67:27:0020307:26, сроком до 16.12.2014, с установленным видом разрешенного использования - для строительства предприятия общественного питания. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
С письменного согласия Управления, 20.08.2013 между ООО ТД "Кортекс" и обществом заключен договор уступки прав и обязанностей по названному договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26 перешли к обществу. Государственная регистрация указанного договора была осуществлена 08.10.2013 г.
После 16.12.2014 общество продолжало пользоваться арендуемым имуществом, поэтому договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации - далее Гражданский кодекс).
04.09.2015, то есть по истечении срока действия договора, письмом в„– 24/9254-исх. Управление уведомило общество о прекращении договора аренды от 16.12.2011 в„– 1441/з по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Полагая, что действия Управления по прекращению договора аренды являются незаконными, нарушают права и законные интересы общества (препятствуют достижению цели предоставления земельного участка), общество обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции руководствовался нормами статей 610, 621 Гражданского кодекса, не содержащие положений, обязывающих арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Также судом указано, что приобретая права арендатора по истечении более половины срока аренды для целей строительства, Общество приняло на себя предпринимательский риск хозяйственной деятельности завершить строительство в оставшийся срок аренды.
Суд не принял во внимание довод Общества о том, что препятствием к освоению земельного участка и строительству на нем планируемого объекта недвижимости послужил отказ администрации в выдаче разрешения на строительство, поскольку, кроме разрешения на строительство, для начала строительства требуется осуществление технологического присоединения к электросетям, что до настоящего времени не осуществлено.
Кроме того, суд указал, что с 01.03.2015 в силу пункта 15 статьи 39.8, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов в форме аукциона.
Между тем, судами не учтено следующее.
Так, предметом обращения в суд явилось требование о признании недействительным одностороннего отказа от действующего договора аренды - договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, т.е. по оспариванию односторонней сделки по прекращению договора. Следовательно, требование фактически направлено на признание действующим такого договора аренды, а не на заключение нового договора аренды в порядке пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса.
В тексте уведомления от 04.09.2015 администрация не указала основания отказа от договора, кроме ссылки на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса.
Поскольку договор аренды прекратился, как правильно установили суды, 16.12.2014 года, действие договора возобновилось по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса, на неопределенный срок, спорное уведомление о расторжении договора состоялось после 01.03.2015 года, (введения в действие новой редакции Земельного кодекса), применению в деле подлежали нормы закона, действовавшего в указанный период.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса в соответствующей редакции земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм закона, регулирующих правоотношения с публичным элементом.
Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. в„– 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. в„– 4464/12.
В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал на следующее.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п.), арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обусловливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.
Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.
Так, в силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право прекращается в следующих случаях:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В силу части 3 статьи 46 Земельного кодекса прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Суды, упомянув указанные нормы, не исследовали представленные в дело доказательства, что повлекло неправильное определение значимых для дела обстоятельств.
Так, вывод суда о том, что ответчик не использовал земельный участок в целях строительства запланированного объекта, противоречит материалам дела. В дело представлены доказательства (том 1 - 2), на которые Общество ссылалось, как подтверждающее действия, необходимые для освоения земельного участка, в том числе предпринятые предыдущим арендатором, а именно по подготовке проектно-разрешительной документации, производству инженерно-геологических изысканий, заключению инвестиционного контракта на строительство здания.
Судами, по сути, не дана оценка обстоятельствам воспрепятствования администрацией города Смоленска достижению целей аренды, что нашло оценку в решении Арбитражного суда Смоленской области от 17.04.2015 по делу А62-835/2015, где был признан незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство (письмо от 28.01.2015 в„– 23/0276-исх.),
Довод администрации о том, что для начала строительства, помимо разрешения на строительство, необходимо осуществление технологического присоединения к электросетям, приведен судами без ссылки на положения закона, который бы определял правовое значение этого обстоятельства для решения вопроса о праве арендодателя односторонне отказаться от действующего договора аренды.
Поскольку значимые по делу обстоятельства судами не установлены, судебные акты при указанных обстоятельствах не являются законными и обоснованными и подлежат отмене по части 1 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции, не обладая в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ полномочиями по оценке доказательств, в указанной ситуации не имеет оснований для принятия судебного акта и направляет дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду следует с учетом правовых позиций, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. в„– 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. в„– 4464/12, проверить одностороннюю сделку по отказу от договора на наличие оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса в системе тех доказательств, которые представлены сторонами в обоснование спорных позиций, при этом учитывая возложенное на стороны статьей 65 АПК РФ бремя доказывания законности действий и оценив наличие нарушенного права Общества на строительство объекта, для которого был сформирован и изначально предназначен земельный участок, решить вопрос о наличии (отсутствии) оснований для удовлетворения заявленных требований с определением адекватного способа восстановления нарушенных прав заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2016 по делу в„– А62-8105/2015 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА

Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------