АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2016 г. по делу в„– А09-182/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей М.М.Нарусова, Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
от истца:
ООО "АртПромИнвест" не явились, извещены надлежащим образом;
от ответчика:
Управления имущественных и земельных отношений Брянской области не явились, извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 по делу в„– А09-182/2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской области (далее - ответчик, управление) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 029 495 рублей 46 копеек (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "АртПромИнвест" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Стороны в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ответчик в поступившем отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменений, а кассационную жалобу без удовлетворения; заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В ходе судебного заседания в суде кассационной инстанции от заявителя в электронном виде в суд поступило ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы, в связи с нахождением юриста общества в отпуске.
Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Суд, рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, с учетом положений статей 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, что между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской области (арендодателем) и ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (арендатором) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска в„– 131-БД-2001, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 70,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29 (пункт 1.1 договора). Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 03.10.2001 по 02.10.2011 (пункт 1.2 договора).
Согласно имеющимся в материалах дела документам договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации.
Между ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (цедент) и истцом (цессионарий) 27.12.2006 заключен договор уступки права по договору в„– 131-БД-2001 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска.
По условиям указанного договора цедент передал, а цессионарий принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды в„– 131-БД-2001 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29 (пункт 1 договора). Стороны определили, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят с 01.01.2007 (пункт 3 договора).
В результате уступки прав (требований) ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" выбыло из обязательственных отношений с арендодателем по договору от аренды, и права арендатора перешли к истцу, в связи с чем 22.01.2007 между арендодателем, первоначальным и новым арендатором было подписано дополнительное соглашение, которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска в„– 131-БД-2001.
В период действия договора аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт названного нежилого помещения, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по указанному адресу.
Согласно справке и акту о приемке выполненных работ от 22.06.2007, оформленным по унифицированным формам в„– КС-2 и КС-3, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 1 083 062 рубля.
Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 01.06.2008 заключен самостоятельный договор в„– 331-БД-2008 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска - нежилого помещения общей площадью 70,5 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29 (пункт 1.1 договора), сроком действия с 13.05.2008 по 02.10.2011.
По условиям заключенных договоров аренды арендатору было предоставлено право с письменного разрешения арендодателя производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения спорного нежилого помещения (пункт 3.2.3 договора в„– 131-БД-2001 и пункт 3.2.7 договора от 01.06.2008 в„– 331-БД-2008).
Указанное недвижимое имущество передано ответчиком в собственность истцу по договору купли-продажи от 03.02.2014 в„– 389 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
Право собственности на нежилое помещение площадью 70,5 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29, зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 01.06.2014 серии 32-АЖ в„– 547206).
Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи рыночная стоимость объекта составила 2 058 991 руб., которая была определена на основании отчета в„– 34/8, выполненного независимым оценщиком.
Письмом от 30.10.2015 в„– 276 истец обратился к ответчику с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 083 062 рублей, произведенных в арендуемом помещении, и возместить разницу между стоимостью неотделимых улучшений и остатком суммы долга по договору купли-продажи в размере 117 754 рублей 96 копеек.
Требования истца, изложенные в претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения. В письме от 23.11.2015 в„– 29/4-10551 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных в период действия договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
Согласно статье 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
Из указанного следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.
Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался арендованным имуществом, в котором произвел ремонт, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона в„– 159 не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Закона в„– 159 права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.
По результатам судебной экспертизы суды установили, что рыночная стоимость неотделимых (капитальных) работ по состоянию на 25.11.2013 без учета НДС составила 1 034 762 рубля.
С учетом экспертного заключения ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 08.04.2016 истец уточнил исковые требования и просил суд осуществить зачет на сумму 1 029 495 рублей 46 копеек, составляющий остаток платежа по договору купли-продажи за приобретенное нежилое помещение.
Вместе с тем, суды установили, что цена выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 03.02.2014 в„– 389 определена сторонами в порядке, установленном в статье 3 Закона в„– 159-ФЗ, в размере 2 058 991 руб. на основании отчета в„– 34/8, выполненного независимым оценщиком. При этом, условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в спорном договоре сторонами не установлено и общество не заявляло.
Предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 03.02.2014 в„– 389.
Согласно п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заявленные же истцом требования, по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению сторон условий договора купли-продажи. В данном случае обществом не приведено оснований для одностороннего изменения условий договора.
С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что предъявление обществом требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, не опровергают сделанных судами выводов, а указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 16.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 по делу в„– А09-182/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Ю.В.БУТЧЕНКО

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.СОЛОДОВА


------------------------------------------------------------------