АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2016 г. по делу в„– А09-4169/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 9 декабря 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорониной Л.А.
при участии:
от индивидуального предпринимателя Зубова Сергея Анатольевича (ОГРНИП 304325018200041, ИНН 323400014389, г. Брянск) - Кулагиной О.А. доверенность от 13.07.2015 в„– 32 АБ0956307;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365, ул. 3 Июля, д. 27, г. Брянск, 241050) - Ланцевой Ю.В. доверенность от 11.01.2016 в„– 2.13-48/8;
от Управления имущественных отношений Брянской области (ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309, б-р Гагарина, д. 25, г. Брянск, 241002) - Соловьевой О.Б. доверенность от 11.01.2016 в„– 01-10;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зубова Сергея Анатольевича на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.05.2016 (судья Халепо В.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 (судьи Мордасов Е.В., Рыжова Е.В., Стаханова В.Н.) по делу в„– А09-4169/2016,

установил:

индивидуальный предприниматель Зубов Сергей Анатольевич (далее - ИП Зубов С.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.01.2016 к договору аренды земельного участка в„– 1955 от 17.02.2010.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление имущественных отношений Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 25.05.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами судов, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на жалобу Управление Росреестра по Брянской области просит оставить судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области возражала против доводов кассационной жалобы.
Представитель Управления имущественных отношений Брянской области поддержала доводы отзыва и просила удовлетворить требования кассационной жалобы предпринимателя.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выслушав мнение участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит в связи со следующим.
Как установлено судами, 17.02.2010 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Карпухиной О.В. (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка в„– 1955, согласно которому арендатору в пользование передавался земельный участок площадью 3040 кв. м, расположенный по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. 50-й армии, между домами в„– 6 и в„– 8 кадастровый номер 32:28:011701:25 с разрешенным использованием - для строительства производственной базы. Согласно пункту 3.1 указанного договора срок аренды составлял три года с 17.02.2010 по 16.02.2013.
Дополнительным соглашением от 01.04.2014 площадь земельного участка была увеличена по соглашению сторон до 4 283 кв. м.
Дополнительным соглашением от 03.04.2013 к договору аренды в„– 1955 от 17.02.2010 срок аренды земельного участка продлен на три года с 17.02.2013 по 16.02.2016.
22.11.2013 между ИП Карпухиной О.В. и Зубовым С.А. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды в„– 1955 от 17.02.2010 земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которому права арендатора вышеуказанного земельного участка переходили к Зубову С.А.
19.01.2016 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и Зубовым С.А. (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды в„– 1955 от 17.02.2010, согласно которому срок аренды земельного участка продлевался до 18.01.2065, т.е. на 49 лет без изменения вида разрешенного использования.
10.02.2016 заявитель обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.01.2016 к договору аренды в„– 1955 от 17.02.2010.
24.02.2016 государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была приостановлена на один месяц до 24.03.2016, а 24.03.2016 заявителю было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.01.2016 к договору аренды в„– 1955 от 17.02.2010 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявителю было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации в„– 32/001/006/2016-765 от 24.03.2016.
Отказ в государственной регистрации был мотивирован тем, что представленное дополнительное соглашение не соответствует требованиям действующего законодательства, а новый договор аренды на регистрацию не представлен.
Несогласие с отказом послужило основанием обращения предпринимателя в суд.
Принимая решение и постановление, суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения связан с применением норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок заключения договора аренды и продления срока действия договора аренды в период после 01.03.2015.
Из обстоятельств дела суды заключили, что вместо предусмотренного императивно способа оформления арендных отношений собственника объекта недвижимости после завершения строительства капитального объекта - заключения нового договора аренды в порядке реализации исключительного права, принадлежащего собственнику, сторонами заключено дополнительное соглашение к прежнему договору.
Выводы судом основаны на правильном применении норм материального права.
Продление срока действия договора и заключение нового договора - разные процедуры.
Более того, аренда земельных участков подчиняется специальным нормам Земельного кодекса Российской Федерации и руководствоваться исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации у публичного органа и собственника объекта недвижимости оснований не имелось.
Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях когда:
- земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
- земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указаны условия реализации этого права.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
При рассмотрении спора судом установлено, что на арендованном земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект, завершенный строительством.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Следовательно, это единственный вариант продления арендных отношений, при этом закон и в этом случае определяет способ продления - заключение нового договора, поскольку меняется цель и режим земельного участка - для завершения строительства.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В рассматриваемом в деле случае публичный орган и собственник объекта недвижимости имели цель оформить арендные отношения земельного участка, режим которого с завершением строительства изменился, и собственнику объекта недвижимости принадлежит исключительное право на аренду в целях размещения и эксплуатации объекта недвижимости.
Различие в целях, в виде права - аренда для строительства, аренда, как исключительное право собственника объекта недвижимости, определяют разные режимы землепользования, с разным объемом прав и обязанностей и способов их реализации.
При таких обстоятельствах дополнительное соглашение к договору аренды, представленное на регистрацию обременения земельного участка, не отвечало по форме и содержанию установленным законом императивно требованиям, а следовательно, не могло быть принято органом Росреестра в качестве документа-основания для совершения регистрационных действий.
Довод заявителя кассационной жалобы сводится к тому, что содержание дополнительного соглашения идентично содержанию нового договора аренды, который был бы заключен в этом случае, в том числе совпадает и срок аренды - 49 лет.
Заявитель жалобы не учитывает, что реализация исключительного права аренды для размещения объекта недвижимости связана с определением объема прав арендатора. Поскольку цель использования земельного участка изменилась, подлежит определению размер земельного участка, требуемого для размещения и эксплуатации возведенного объекта, что не решается автоматически предоставлением ему земельного участка в тех же границах и размерах, что и для строительства, при том, что, как установили суды, площадь земельного участка в процессе строительства увеличивалась с 3040 кв. м до 4 383 кв. м.
В этой части публичный орган должен выполнить контрольные функции и соблюсти процедуру, предусмотренную статьей 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отказ в регистрации дополнительного соглашения от 19.01.2016 не нарушает прав заявителя, поскольку предприниматель не лишен возможности заключить договор аренды спорного земельного участка в порядке, установленном статьями 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что заключение нового договора было невозможно, поскольку объект был достроен до истечения срока действия договора аренды, безосновательна.
Названный довод не учитывает наличие норм Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность прекращения арендных отношений по соглашению сторон, а следовательно, отсутствие препятствий для оформления новых арендных отношений.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием к отмене судебных актов, не допущено.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 25.05.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 по делу в„– А09-4169/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА

Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------