АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2016 г. по делу в„– А09-16210/2015

Резолютивная часть постановления изготовлена 12.12.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Бутченко Ю.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
ООО "АртПромИнвест" не явились, извещены надлежаще
от ответчика:
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации не явились, извещены надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 по делу в„– А09-16210/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (ОГРН 1063254010258) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 063 081 руб. 96 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ООО "АртПромИнвест" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и заявленные требования удовлетворить.
Будучи надлежащими образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы, представители сторон в судебное заседание не явились. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела между Управлением имущественных и земельных отношений г. Брянска (арендодатель) и ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (арендатор) был подписан договор в„– 132-БД-2001 аренды нежилого помещения общей площадью 72,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29, сроком с 01.10.2001 по 02.10.2011 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
27.12.2006 между ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (цедент) и ООО "АртПром Инвест" (цессионарий) заключен договор уступки права по договору аренды в„– 132-БД-2001.
По условиям указанного договора права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения в„– 132-БД-2001 переданы истцу с 01.01.2007 (п. 3 договора), в связи с чем, 09.01.2007 между арендодателем, первоначальным и новым арендатором было подписано дополнительное соглашение, которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды в„– 132-БД-2001.
В дальнейшем 01.06.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО "АрьПромИнвест" (арендатор) был заключен самостоятельный договор в„– 332-БД-2008 аренды нежилого помещения общей площадью 72,8 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29, сроком действия с 13.08.2008 по 02.10.2011. По истечении данного договора между сторонами был подписан договор от 10.10.2011 в„– 394БД-2011 на аналогичных договору от 01.06.2008 в„– 332-БД-2008 условиях.
По условиям вышеуказанных договоров, арендатору было предоставлено право с письменного разрешения арендодателя производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения спорного нежилого помещения (п. 3.2.7 договоров в„– 132-БД-2001 и в„– 332-БД-2008 и п. 2.8 договора в„– 394БД-2011).
В период действия указанных договоров арендатором, с согласия арендодателя был произведен ремонт данного нежилого помещения.
Согласно справке и акту приемки выполненных работ от 22.06.2007, оформленным по унифицированным формам в„– КС-2 и КС-3, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 1 180 837 руб.
03.02.2014 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", между истцом и ответчиком был заключен договор в„– 380 купли-продажи арендованного помещения, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "АртПромИнвест" 07.03.2014.
Согласно п. 1.3 договора купли-продажи рыночная стоимость объекта составила 2 126 164 руб., которая была определена на основании отчета в„– 34/9, выполненного независимым оценщиком.
30.10.2015 истец обратился к Управлению с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 180 837 руб., произведенных в арендуемом помещении, и возместить разницу между стоимостью неотделимых улучшений и остатком суммы долга по договору купли-продажи в размере 53 566 руб. 46 коп.
В ответе от 23.11.2015 в„– 29/4-10553 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных в период действия договоров аренды, ООО "АртПромИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.
Согласно ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В п. 6 ст. 5 Закона в„– 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Определением суда от 24.02.2016 по ходатайству истца была назначена экспертиза с целью определения фактической стоимости неотделимых улучшений, проведение которой поручено экспертам ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" Тисленко В.Е. и Симукову И.В.
Согласно экспертному заключению от 07.04.2016 рыночная стоимость неотделимых (капитальных) работ по состоянию на 25.11.2013 без учета НДС составила 1 161 245 руб.
С учетом вышеуказанного экспертного заключения от 07.04.2016 истец уточнил заявленные требования и просил суд зачесть 1 063 081 руб. 96 коп., составляющих остаток платежа по договору купли-продажи за приобретенное нежилое помещение.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, стороны заключая договор купли-продажи, согласовали все его условия, в том числе по цене выкупа. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем не заявлена, в связи с чем стоимость выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 03.02.2014 в„– 380 определена сторонами в размере 2 126 164 руб. на основании отчета в„– 34/9, выполненного независимым оценщиком.
Предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 03.02.2014 в„– 380.
Согласно п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заявленные же истцом требования, по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению сторон условий договора купли-продажи. В данном случае обществом не приведено оснований для одностороннего изменения условий договора.
С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что предъявление ООО "АртПромИнвест" требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
На основании изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы кассационной жалобы, по сути, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, что в силу ст. 286 АПК РФ выходит за пределы компетенции суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 по делу в„– А09-16210/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА

Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------