АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2016 г. по делу в„– А09-12231/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 20.12.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Л.В.Солодовой
судей Л.В.Леоновой, Е.В.Гладышевой
при участии в заседании:
от истца:
Брянская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" Мишиной С.И. - директор (протокол в„– 2 от 16.11.2012. приказ в„– 01 от 16.11.2012), Мишина С.Б. - представитель (дов. в„– 01 от 19.12.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.04.2016) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 по делу в„– А09-12231/2015,

установил:

Брянская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (ОГРН 1033200003473) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (ОГРН 1123256013121) о взыскании 249 130 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате и 136 664 руб. 16 коп. задолженности по коммунальным платежам.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 (с учетом определения суда от 08.04.2016 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 326 112 руб. 17 коп. задолженности и 10 716 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 16.07.2012 между Брянской региональной организацией общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (арендодатель) и ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 16, общей площадью 467,4 кв. м, в том числе основная площадь 425,8 кв. м, для организации лечебно-профилактического центра, сроком по 15.07.2022.
По акту приема-передачи от 16.07.2012 нежилое помещение принято арендатором без замечаний и возражений по поводу его состояния.
Согласно подп. "в", "к" п. 2.2. договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование спорным имуществом в размере и сроки, установленные настоящим договором, а также возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций.
В силу п. п. 3.1.2, 3.1.3 договора в течение трех месяцев, на период проведения ремонтных работ, арендатор от уплаты арендных платежей был освобожден. Начиная с четвертого и по 12 месяц действия договора, арендная плата составляет 45 416 руб. в месяц (без НДС), с 13 месяца аренды - в размере 90 832 руб. в месяц (без НДС) и перечисляется до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (п. 3.2).
По условиям п. 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с инфляцией не чаще одного раза в год, но не более, чем на 7 процентов, и не менее, чем на размер официальной ставки инфляции.
30.04.2014 сторонами было подписано дополнительное соглашение в„– 1 к договору аренды от 16.07.2012, в пунктах 1, 2 которого установлен размер арендной платы на период с 01.05.2014 в сумме 97 190 руб. в месяц (без НДС), расчетный период указан с 1 числа и по последнее число каждого месяца.
В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору в период времени с января 2014 г. по сентябрь 2015 г. (включительно) за ответчиком образовалась задолженность в сумме 385 794 руб. 46 коп., в том числе 249 130 руб. 30 коп. задолженность по арендной плате и 136 664 руб. 16 коп. задолженность по коммунальным платежам, однако претензия истца от 12.08.2015 в„– 259 о добровольном погашении указанной суммы, оставлена ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что частично удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт передачи арендатору нежилого помещения, общей площадью 467,4 кв. м подтверждается актом приема-передачи от 16.07.2012.
Между тем, обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом в период времени с января 2014 по сентябрь 2015 (включительно), а также платы за потребленные коммунальные услуги не были исполнены ответчиком надлежащим образом в установленный договором срок.
Согласно расчету истца задолженность ответчика по договору аренды за указанный период составила 385 794 руб. 46 коп., из которых 249 130 руб. 30 коп. составляет арендная плата и 136 664 руб. 16 коп. коммунальные платежи.
Ответчик представил контррасчет, исключив из начислений истца неиспользуемую им площадь помещения 61,5 кв. м. В обоснование своих доводов ответчик сослался на то, что указанная часть помещения не могла использоваться в связи с нарушением требований пожарной безопасности, а также в связи с затоплением в августе 2012 г. данной части помещения. Указанные последствия аварии до настоящего времени не устранены, что также препятствовало использованию спорного помещения.
В п. 3.5 договора аренды стороны согласовали, что в случае, если по вине или инициативе арендодателя арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в соответствии с разрешенным использованием, арендная плата за такой период не исчисляется и не подлежит оплате.
Как правомерно отмечено судами указанные арендатором недостатки в части правил пожарной безопасности, послужившие основанием для исключения арендуемой площади из расчета арендной платы, должны были быть установлены арендатором при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи.
Между тем, акт приема-передачи нежилого помещения от 16.07.2012 был подписан ответчиком без замечаний и возражений по поводу его состояния.
Кроме того, как обоснованно отмечено судебными инстанциями ответчик, считая непригодной к использованию часть помещения, в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ имел возможность потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо мог непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Имеющаяся в деле переписка сторон по этому поводу свидетельствует об отсутствии согласия арендодателя на предложенные арендатором варианты.
При этом до обращения арендодателя в суд арендатор в установленном порядке спор не урегулировал. Встречных требований ответчиком не заявлено.
Судами правомерно отклонен довод ответчика о неправомерном увеличении истцом арендной платы до 97 190 руб. в связи с незаключенностью дополнительного соглашения к договору.
Как следует из разъяснений, указанных в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 в„– 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Как установлено судами, дополнительное соглашение от 30.04.2014 к договору аренды было подписано ответчиком без замечаний и возражений.
Кроме того, соглашение об изменении размера платы за пользование имуществом исполнялось ответчиком. Из представленных ответчиком платежных документов следует, что арендные платежи с мая 2014 г. вносились ответчиком в соответствии с редакцией дополнительного соглашения (84 402 руб. ежемесячно, из расчета 97 190 руб. в месяц за минусом оспариваемой площади).
При этом судами правомерно не признано применение истцом ставки арендной платы в сумме 108 202 руб., поскольку условиями договора не предусмотрено право арендодателя на увеличение размера платы в одностороннем порядке.
Кассационная коллегия согласна с выводом суда о том, что арендатор должен был в спорный период с января 2014 г. по сентябрь 2015 г. (включительно) уплатить арендодателю за пользование помещением 2 015 558 руб., в том числе: 363 328 руб. за период с января 2014 г. по апрель 2014 г., исходя из согласованного в пункте 3.1.3 договора размера арендной платы 90 832 руб. в месяц; 1 652 230 руб. за период с мая 2014 г. по сентябрь 2015 г., исходя из размера арендной платы 97 190 руб. в месяц, установленного в дополнительном соглашении к договору аренды.
При этом судом обоснованно отражено, что договором была установлена ежемесячная плата без указания на то, что расчетным является период с 15 числа одного месяца по 15 число следующего месяца.
С учетом изложенного, суд обоснованно посчитал, что платежные поручения, содержащие указание на внесение платы за декабрь 2013 г. - январь 2014 г., подтверждают внесение арендатором платы в счет января 2014 г. в сумме 45 416 руб. (половина платежа на 48 500 руб. и половина платежа на 42 332 руб.).
Также ответчик после предъявления истцом настоящего иска в суд по квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.10.2015 в„– 913 осуществил оплату по договору аренды на сумму 84 402 руб.
При этом указанный платежный документ содержит конкретное назначение платежа - аренда за сентябрь 2015 г.
Кроме того суды обоснованно посчитали, что поступившие денежные средства должны были быть направлены арендодателем на погашение задолженности за период, указанный арендатором. При этом зачет истцом поступившей суммы в счет платы за октябрь 2015 г. осуществлен неправомерно.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что сумма задолженности ответчика по внесению арендной платы за период с января 2014 г. по сентябрь 2015 г. составляет 200 499 руб. 40 коп. (начисление с января 2014 г. по сентябрь 2015 г. (включительно) 2 015 558 руб. за минусом произведенной ответчиком оплаты в сумме 1 815 058 руб. 60 коп.).
Кроме того истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам.
Согласно подп. "к" п. 2.2 договора арендатор обязан возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций.
С учетом отсутствия доказательств внесения ответчиком задолженности по коммунальным платежам, суд обоснованно удовлетворил указанные требования в сумме 125 612 руб. 77 коп.
Довод заявителя жалобы, о том, что отнесение на ответчика расходов по уплате госпошлины в полном объеме в сумме 10 716 руб. незаконно, поскольку судом произведен перерасчет и было отказано в части требований, кассационная коллегия считает несостоятельным, поскольку платежи по договору, послужившие основанием частичного отказа в иске, произведены ответчиком после обращения истца в суд с указанными исковыми требованиями.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.04.2016) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 по делу в„– А09-12231/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА

Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
Е.В.ГЛАДЫШЕВА


------------------------------------------------------------------