АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. в„– Ф10-890/2016

Дело в„– А08-143/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.05.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
закрытое акционерное общество "Ниикма-Опыт" (ИНН 3128029376, ОГРН 1023102366055) представители - Дружинин А.П. по доверенности от 06.04.16 сроком действия 1 год; Кандауров Н.А. по доверенности от 06.04.2016 сроком действия 1 год
от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "МИО" (ИНН 3666181517, ОГРН 1123668051671) представитель Хорошилова И.В. по доверенности в„– 5 от 24.02.2016 сроком действия на 3 года
от третьих лиц:
Филиал ОАО Банк ВТБ не явились, извещены надлежащим образом
Управление Росреестра по Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области не явились, извещены надлежащим образом
ООО "Комбинат строительных материалов" не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИО" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.10.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 по делу в„– А08-143/2015,

установил:

закрытое акционерное общество "НИИКМА-ОПЫТ" (далее - ЗАО "НИИКМА-ОПЫТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "МИО" (далее - ООО "МИО", ответчик, заявитель жалобы) о признании отсутствующим права собственности на часть земельного участка общей площадью 20 649 кв. м, кадастровый номер 31:05:2001001:9, расположенного по адресу: Белгородская область, Старооскольский район, промплощадка "Силикатная", в„– 2, истец просит координаты поворотных точек, длины и дирекционные углы сторон границ земельного участка площадью 20 649 кв. м, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости истца, находящихся на земельном участке, принять по данным судебной экспертизы в„– 5973/10-3 от 27.07.2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: филиал ОАО Банк ВТБ, Управление Росреестра по Белгородской области, Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области, ООО "Комбинат строительных материалов".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01.10.2015 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
ООО "МИО" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой на вышеуказанные судебные акты, в которой просило их отменить.
В судебном заседании суда округа представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы и просил суд ее удовлетворить.
Представители истца возражали против доводов кассационной жалобы, поддержали свои доводы, изложенные в отзывах на нее, и просили суд оставить жалобу без удовлетворения, а судебные акты судов первой и апелляционной инстанций без изменения.
Представители третьих лиц в суд округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
От представителя третьего лица филиала ОАО Банка ВТБ в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором он просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
От представителя третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области в суд округа поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы Администрации Старооскольского района Белгородской области в„– 306 от 16.07.1992 из землепользования Стойленского горно-обогатительного комбината (далее - Стойленский ГОК) изъято 30,4 га земель под постройками и указанные земли закреплены за заводом силикатных стеновых материалов (далее - ЗССМ) по фактическому пользованию.
На основании указанного постановления 16.07.1992 ЗССМ выдано свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Постановлением главы Администрации г. Старый Оскол Белгородской области в„– 716 от 20.04.1993 зарегистрировано АОЗТ "Завод силикатных стеновых материалов", являющееся правопреемником арендного предприятия "Завод силикатных стеновых материалов".
На основании постановления главы г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области в„– 1642 от 30.08.1996 зарегистрировано изменение в наименовании типа общества с "закрытого" на "открытое акционерное общество", ОАО "Завод силикатных стеновых материалов" (ОАО "ЗССМ") считать правопреемником АОЗТ "ЗССМ".
ЗАО "НИИКМА-ОПЫТ" (истец) создано в процессе реорганизации путем выделения из ОАО "ЗССМ".
Вновь созданному в процессе реорганизации обществу ЗАО "НИИКМА-ОПЫТ" от ОАО "ЗССМ" выделено имущество, согласно акту передачи основных фондов, в том числе и объекты недвижимого имущества: главный корпус, зарядная станция, здание АБК, железнодорожный пункт, склад керамики.
Истец указывает, что им произведена государственная регистрация права собственности на два переданных объекта недвижимого имущества, а именно: главный корпус, площадью 5 757,69 кв. м и здание АБК, площадью 1 898,8 кв. м, о чем 08.12.2010 выданы Свидетельства о государственной регистрации права.
Все пять переданных объектов недвижимого имущества истца, располагались на одном земельном участке с объектами недвижимого имущества ОАО "ЗССМ", который принадлежал ЗССМ на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Протоколом общего собрания учредителей от 22.01.2003 создано ОАО "МИО", учредителями которого являлись ЗАО "МИО" и ОАО "ЗССМ".
За ОАО "МИО" зарегистрировано право собственности на 31 объект недвижимого имущества, о чем 24.10.2003 выданы свидетельства о государственной регистрации права.
Указанные объекты недвижимого имущества, переданные вновь созданному ОАО "МИО", располагались на спорном земельном участке, принадлежащем ОАО "ЗССМ" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Согласно "Описанию земельного участка" от 04.08.2003, земельный участок сформирован с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, в том числе и объектами недвижимого имущества, принадлежащими истцу на праве собственности.
Между ОАО "ЗССМ" и Комитетом по управлению госимуществом Белгородской области 05.11.2003 заключен договор купли-продажи в„– Д/03-051/1422, согласно которому ОАО "ЗССМ" передан в собственность земельный участок, кадастровый номер 31:05:20 01 001:0009, площадью 256 167,45 кв. м, о чем 24.11.2003 выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Согласно п. 1.2 договора купли-продажи в„– Д/03-051/1422, на участке имеются объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность ОАО "ЗССМ".
Между ОАО "ЗССМ" и ОАО "МИО" 17.12.2003 заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 256 167,45 кв. м, кадастровый номер 31:05:2001 001:0009, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает указанный земельный участок по цене 1 598 000 руб.
Оплата за земельный участок осуществляется в форме перечисления денежных средств, путем передачи ценных бумаг, иными средствами, в том числе зачетом взаимных требований.
ОАО "МИО 05.01.2004 произведена государственная регистрация права собственности на землю.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2004 по делу в„– А08-3286/04-2 "Б" ОАО "ЗССМ" признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 14.10.2005 по делу в„– А08-3286/04-2 "Б" в отношении ОАО "ЗССМ" завершено конкурсное производство, 24.10.2005 в ЕГРП внесена запись о ликвидации ОАО "ЗССМ".
ОАО "МИО" 30.10.2012 реорганизовано путем преобразования в ООО "МИО".
На основании протокола годового собрания акционеров ОАО "МИО" от 25.06.2012 и передаточного акта от 19.10.2012 ООО "МИО" передан 41 объект недвижимого имущества и три земельных участка, в том числе и спорный.
Государственная регистрация права собственности ООО "МИО" на спорный земельный участок, площадью 256 167,45 кв. м, кадастровый номер 31:05:2001001:0009, расположенный по адресу: Белгородская область, Старооскольский район, промплощадка "Силикатная", в„– 2 произведена 16.11.2012.
Полагая, что в настоящее время истец не имеет возможности под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества сформировать земельный участок и приобрести права на него, ЗАО "НИИКМА-ОПЫТ" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований суды исходили из следующего.
Исходя из положений ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент создания ЗАО "НИИКМА-ОПЫТ" и передачи ему в уставный капитал объектов недвижимого имущества), подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), п. п. 13 - 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав лишь на тот земельный участок, который занят переданной по договору недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно Плану приватизации от июня 1992 года, акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.12.1990 в перечень имущества передаваемого коллективу завода (ОАО "ЗССМ") в порядке приватизации входили, в том числе пять объектов недвижимого имущества, переданных истцу, а именно: главный корпус (под номером 2), зарядная станция (под номером 7), АБК цеха (под номером 6), склад керамики (под номером 25), железнодорожный пункт (под номером 37).
Возражений у сторон относительно приобретения указанных пяти объектов недвижимого имущества ОАО "ЗССМ" в порядке приватизации не имеется.
В силу ст. 213 ГК РФ, коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции до 01.03.2013), разъяснениями Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Из материалов дела следует, что право собственности на все пять объектов недвижимого имущества как у ОАО "ЗСМ", так и у истца ЗАО "НИИКМА-ОПЫТ" возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ в„– 122 от 21.07.1997), действующего с 30.01.1998.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ в„– 122 от 21.07.1997, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Судами установлено, что государственная регистрация перехода права собственности произведена истцом только в отношении двух переданных в 1997 году объектов, а именно: главный корпус, площадью 5 757,69 кв. м и здание АБК, площадью 1 898,8 кв. м.
В отношении остальных трех объектов недвижимого имущества: зарядная станция, склад керамики, железнодорожный пункт, истец государственную регистрацию права собственности не произвел, однако как пояснили стороны в заседаниях судов, правопритязаний иных лиц относительно указанных объектов недвижимого имущества не имеется, истец с 1997 года и по настоящее время владеет всеми пятью объектами недвижимого имущества.
Представленные истцом технические паспорта объектов недвижимости, в том числе зарядной станции и склада керамики, содержат совпадающие характеристики объектов, в том числе адрес, год постройки и площадь, позволяющие их идентифицировать и установить приобретение их в собственность истцом в 1997 году у ОАО "ЗССМ".
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что с приобретением права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости ЗАО "НИИКМА-ОПЫТ" приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого приобретенными объектами недвижимости, на тех же условиях, что и бывший собственник, то есть на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как следует из материалов дела, указанное право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого приобретенными объектами недвижимости, у истца в установленном законом порядке прекращено не было, отказа от права не заявлено, земельный участок не изымался.
Руководствуясь положениями п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 137-ФЗ), ст. 39.20 ЗК РФ, правовой позицией Конституционного Суда РФ (определение от 25.12.2003 в„– 512-О), суды верно указали, что формирование земельного участка, с находящимися на нем объектами недвижимого имущества истца, и заключение договоров купли-продажи спорного земельного участка в 2003 году между ОАО "ЗССМ" и Комитетом по управлению госимуществом Белгородской области, а впоследствии между ОАО "ЗССМ" и ОАО "МИО" (ООО "МИО"), противоречит основным принципам и началам земельного законодательства, закрепленным в ст. 1 и ст. 36 ЗК РФ, нарушает права и законные интересы истца.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При этом, по смыслу указанной статьи, оспариванию подлежат основания, правоустанавливающие документы, по которым право собственности было зарегистрировано за конкретным лицом, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права.
Согласно правовой позиции Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в абз. 4 п. 52 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Из смысла п. 52 указанного постановления следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
При этом невозможность защиты должна быть обусловлена наличием государственной регистрации.
На основании изложенного суды пришли к выводу, что у истца остается единственно возможный способ защиты своего нарушенного права, путем подачи иска о признании отсутствующим права ответчика на часть земельного участка.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договоров купли-продажи земельного участка в 2003 году ОАО "ЗССМ" и Комитетом по управлению госимуществом Белгородской области, а впоследствии ОАО "ЗССМ" и ответчиком, на спорном земельном участке располагались объекты недвижимости истца, о наличии которых стороны указанных договоров не могли не знать, так как при исполнении договора продавец передает недвижимость, а покупатель принимает ее, о чем составляется соответствующий документ, подписываемый сторонами сделки.
Кроме того, покупатель, покупая земельный участок, должен предпринять должные меры предусмотрительности перед приобретением объекта недвижимости, а именно: убедиться в его фактическом наличии и отсутствии каких-либо ограничений приобретаемого вещного права, со стороны третьих лиц.
Таким образом, покупатель имел возможность убедиться в отсутствии на земельном участке, каких-либо объектов градостроительной деятельности, а при их наличии, мог и должен был убедиться в наличии у продавца правоустанавливающих и/или правоудостоверяющих документов на данные объекты, чтобы устранить возможные претензии со стороны третьих лиц.
Как указал истец, оспорить договоры купли-продажи спорного земельного участка, заключенные 20.10.2003 между ОАО "ЗССМ" и Комитетом по управлению госимуществом Белгородской области, 17.12.2003 между ОАО "ЗССМ" и ОАО "МИО", он не имеет возможности, поскольку одна из сторон сделки ОАО "ЗССМ" ликвидирована.
Истец также не имеет возможности обратиться за восстановлением прав путем признания вещного права или истребования имущества из чужого незаконного владения, поскольку на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества сторон, а земельный участок (его часть), под принадлежащими истцу объектами недвижимого имущества, не сформирован, государственный кадастровый учет не прошел.
Основываясь на заключении судебной строительно-технической (землеустроительной) экспертизы в„– 5973/10-3 от 27.07.2015, суды пришли к выводу, что запись в ЕГРП нарушает права истца по реализации своего права на земельный участок путем заключения договора аренды или приобретения его в собственность.
Суды удовлетворили требования истца исходя из минимальной площади земельного участка (20 649 кв. м), определенной экспертом как необходимой для эксплуатации пяти объектов недвижимого имущества, право собственности на которые возникло у истца до вступления в силу Закона в„– 122-ФЗ.
Проанализировав положения ст. 195, п. 1 ст. 200, п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 57 постановления в„– 10/22, исходя из фактических обстоятельств дела, суды законно и обоснованно отказали ответчику в применении срока исковой давности к требованиям истца.
На основании изложенного суды законно и обоснованно удовлетворили исковые требования.
Иные доводы заявителя являлись предметом оценки судов, с которыми суд округа согласен.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

постановил:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.10.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 по делу в„– А08-143/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------