АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2016 г. в„– Ф10-1387/2016

Дело в„– А36-5782/2014

Резолютивная часть постановления изготовлена 17.05.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 17.05.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Леоновой Л.В., Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца
общества с ограниченной ответственностью "Былина-1" представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
Общества с ограниченной ответственностью "Петровское" представитель не явился, извещен надлежаще
от третьего лица
Управления культуры и искусства Липецкой области представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Былина-1", г. Липецк, на решение Арбитражного суда Липецкой области от 06.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 по делу в„– А36-5782/2014,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Былина-1", г. Липецк (ОГРН 1024840831388) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Петровское", г. Липецк (ОГРН 1134827001385) об обязании ответчика внести изменение в п. 5.2 договора аренды в„– 6 от 01.04.2013 и произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора с указанием арендной платы в размере 300 руб. за 1 кв. м в месяц, а всего в размере 58 380 руб. 00 коп., с учетом уточнения заявленных исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением суда области от 08.12.2014 объединены для совместного рассмотрения дело в„– А36-5782/2014 и дело в„– А36-5886/2014 по иску ООО "Петровское" к ООО "Былина-1" о расторжении договора аренды в„– 6 от 01.04.2013, об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения Nв„– 13 - 31 общей площадью 194,6 кв. м, расположенные в цокольном этаже административного здания по адресу: 398050 г. Липецк, Петровский проезд, д. 1, и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 339 850 руб. 00 коп. за период с января 2014 года по октябрь 2014 года.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление культуры и искусства Липецкой области.
В ходе рассмотрения дела ООО "Былина-1" изменило исковые требования, просило взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде уплаченной арендной платы в размере 1 098 890 руб. 02 коп. за период с 01.04.2013 по 31.12.2014, оплату за электроснабжение в размере 773 334 руб. 87 коп., оплату за водоснабжение в размере 36 588 руб. 63 коп., оплату за отопление в размере 75 979 руб. 57 коп., всего 1 984 793 руб. 09 коп., перечисленные по договору аренды в„– 6 от 01.04.2013.
ООО "Петровское" в части требования об обязании возвратить нежилые помещения в„– в„– 13 - 24, 26 - 31, площадью 194,6 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: 398050 г. Липецк, Петровский проезд, д. 1, заявило отказ, поскольку общество с августа 2015 года владеет указанными помещениями, частичный отказ принят судом, производство по делу в данной части иска прекращено.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 06.11.2015 (судья Щедухина Т.М.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 (судьи Сухова И.Б., Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И.) в удовлетворении исковых требований ООО "Былина-1" отказано, исковые требования ООО "Петровское" удовлетворены.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела ООО "Былина-1" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования общества, отказав в удовлетворении иска ООО "Петровское".
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся сторон в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.04.2013 между ООО "Былина-1" (Арендатор) и ООО "Петровское" (Арендодатель) заключен договор аренды в„– 6, по условиям которого Арендодатель обязался передать за плату во временное пользование нежилые помещения в„– в„– 13 - 24, 26 - 31, площадью 194,6 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: Липецкая область, г. Липецк, Петровский проезд, д. 1, для организации услуг общественного питания, а Арендатор обязался вносить арендную плату в размерах, порядке и сроки, установленные договором.
Согласно п. 5.2. договора стоимость арендной платы составляет 750 руб. за 1 кв. м или 145 950 руб. в месяц, которая вносится не позднее 5 числа расчетного месяца.
Пунктом 2.2. договора установлен срок аренды с 01.04.2013 по 31.03.2018.
01.04.3013 по акту приема-передачи ООО "Петровское" передало ООО "Былина-1" вышеуказанные нежилые помещения.
В период с 01.04.2013 по 31.12.2013 ООО "Былина-1" производило оплату арендных платежей в полном размере, что не оспаривается сторонами.
В период с января 2014 года по сентябрь 2014 года ООО "Былина-1" оплатило ООО "Петровское" 119 650 руб., с октября 2014 года Арендатор полностью прекратил оплату арендных платежей.
Ссылаясь на то, что из-за непроведения ООО "Петровское" капитального ремонта принадлежащего ему здания, Арендатор был лишен возможности использовать арендуемые им помещения, расположенные в здании, по назначению, ООО "Былина-1" обратилось в суд с настоящим иском.
В свою очередь, ООО "Петровское", ссылаясь на неуплату ООО "Былина-1" арендных платежей в размере, установленном договором аренды в„– 6 от 01.04.2013, также обратилось в суд с соответствующим иском.
По мнению кассационной инстанции, при отказе в удовлетворении иска ООО "Былина-1" и признании обоснованным встречного иска ООО "Петровское", суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.04.2013 ООО "Петровское" принадлежит на праве собственности административное здание, общей площадью 1 159 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, пр. Петровский, д. 1, часть помещений которого были сданы в аренду ООО "Былина-1".
24.05.2013 ООО "Петровское" выдано охранное обязательство в„– 322013 собственника объекта культурного наследия регионального значения (памятник истории и культуры).
Из акта в„– 56 от 24.05.2013 следует, что общее состояние памятника в целом на момент выдачи охранного свидетельства - удовлетворительное.
В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В случае обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе совершить одно из предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Пунктом 2 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно материалам дела арендатор без замечаний и возражений подписал акт приема-передачи помещений от 01.04.2013, в п. п. 2, 3 которого стороны указали, что скрытые недостатки передаваемых объектов сторонами оговорены, претензий у Арендатора к Арендодателю по передаваемому имуществу и документам не имеется.
При этом, доказательств, указывающих на то, что недостатки, на которые ссылается ООО "Былина-1", не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества, либо возникли по вине арендодателя после передачи в аренду нежилого помещения, в материалах дела не имеется.
Таким образом, учитывая, что принимая спорные помещения, арендатор не заявил о недостатках, препятствующих их использованию по назначению, соответствующих замечаний при составлении акта приема-передачи не сделал, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возложения на арендодателя ответственности за ненадлежащую передачу объекта аренды.
Согласно экспертному заключению и пояснениям экспертов, данным в судебном заседании, в период с 01.04.2013 по 31.12.2014 в здании, находящимся по адресу: г. Липецк, Петровский проезд, д. 1, а также в помещениях, расположенных в нем с в„– 13 по в„– 31, капитальный ремонт не требовался. Недостатков, препятствующих полному или частичному в указанный период использованию помещений с в„– 13 по в„– 31, находящихся в здании по адресу: г. Липецк, Петровский проезд, д. 1, не выявлено.
Ссылка ООО "Былина-1" на привлечение ООО "Петровское" к административной ответственности, в связи с неудовлетворительным состоянием объекта культуры и наследия, правомерно была отклонена судами обеих инстанций, поскольку из постановления Советского районного суда города Липецка от 29.04.2015 следует, что последнее привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ за нарушение требований сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия. В качестве оснований указано нарушение сроков выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренных охранным обязательством.
Между тем, зафиксированные в постановлении ухудшения: отсутствие устройства организованного водостока и водоотведения, относятся к текущему ремонту, на что было указано в экспертном заключении.
Пунктами 3.7, 3.8 договора в„– 6 от 01.04.2013 определено, что обязанность по производству капитального ремонта лежит на Арендодателе, обязанность по поддержанию в исправном состоянии, производству текущего ремонта и содержанию недвижимого имущества лежит на Арендаторе.
В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из положений вышеуказанной нормы права, а также разъяснений Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 в„– 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" следует, что неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным признакам: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение не основано ни на законе, ни на сделке (договоре), т.е. происходит неосновательно.
Следовательно, поскольку здание и арендуемые в нем помещения не требовали капитального ремонта, а нуждались в проведении текущего ремонта, обязанность по проведению которого законом и договором возложена на ООО "Былина-1", которое также по условиям договора обязалось производить оплату арендных платежей и расходов на содержание помещений, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Петровское" неосновательного обогащения.
Как следует из материалов дела, ООО "Петровское" надлежащим образом исполнило свои обязательства по договору аренды в„– 6 от 01.04.2013 - по акту приема-передачи от 01.04.2013 указанное в договоре имущество было передано арендодателем арендатору, которое было принято последним без замечаний.
Согласно расчету ООО "Петровское", задолженность ООО "Былина-1" по арендной плате за период с января по октябрь 2014 года составила 1 339 850 руб.
При этом, доказательств надлежащего исполнения последним своих обязательств по своевременному внесению арендной платы не имеется, размер задолженности общество не оспаривает. За указанный период им оплачено 119 650 руб., имущество по состоянию на 31.10.2014 возвращено не было.
В связи с изложенным, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу об удовлетворении требований ООО "Петровское" о взыскании с ООО "Былина-1" арендной платы за указанный период в сумме 1 339 850 руб. (1459 500 руб. - 119 650 руб.).
Пунктом 7.1 договора аренды в„– 6 от 01.04.2013 предусмотрена возможность его досрочного расторжения по основаниям, предусмотренным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
В силу ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Факт неуплаты ООО "Былина-1" арендной платы за период с января по октябрь 2014 года установлен материалами дела и обществом не оспаривается.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
16.12.2013 ООО "Петровское" направило в адрес ООО "Былина-1" соглашение о расторжении договора аренды в„– 6 от 01.04.2013, следовательно досудебный порядок истцом был соблюден.
Доказательств уплаты долга по договору аренды в„– 6 от 01.04.2013 ООО "Былина-1" не представлено.
При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили требование ООО "Петровское" о расторжении спорного договора аренды.
Довод кассатора о том, что суд первой инстанции при назначении по делу судебной экспертизы и поручении ее производства экспертам ОАО "Центр нормативов и качества строительства" нарушил принцип, закрепленный в п. 3 ст. 8 АПК РФ, согласно которому арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку в определении арбитражного суда Липецкой области от 17.06.2015 о назначении экспертизы судом изложены мотивы выбора экспертного учреждения.
Ссылка ООО "Былина-1" на то, что суд первой инстанции без законных оснований отказал в удовлетворении поданного им ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, также правомерно не принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку в обоснование заявленного ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы обществом не приведено доводов, свидетельствующих о противоречии в выводах экспертов, или доказательств, позволяющих усомниться в обоснованности представленного в материалы дела экспертного заключения.
Более того, в материалах дела содержится экспертное исследование в„– 8948/14 от 31.12.2014 по обследованию технического состояния конструктивных элементов и инженерно-технического оборудования в цокольном этаже административного здания в„– 1 по Петровскому проезду в г. Липецке для определения классификации работ, выполненное ООО "Центр независимых исследований и судебных экспертиз", выводы которого также согласуются с выводами экспертного заключения, полученного в ходе назначенной по делу судебной экспертизы.
Иные доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 06.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 по делу в„– А36-5782/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
И.В.СОРОКИНА

Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
М.М.НАРУСОВ


------------------------------------------------------------------