АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2016 г. в„– Ф10-279/2016

Дело в„– А35-1256/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 11 марта 2016, в полном объеме постановление изготовлено 15 марта 2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Бессоновой Е.В.
судей Степиной Л.В., Шелудяева В.Н.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Волга" (ОГРН 1024600941617, ИНН 4629037235, 50 лет Октября ул., д. 177, г. Курск, Курская область, 305040): Панковой Л.А. - представителя, действующей по доверенности от 14.01.2016 без номера;
от Комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325, Красная площадь, Дом Советов, г. Курск, Курская область, 305002): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от третьего лица:
Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, Орликов пер., д. 10, стр. 1, г. Москва, 107078) в лице филиала по Курской области (Сергеева пр-д, д. 10, г. Курск, 305048): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Волга" на решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 (судья Песнина Н.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 (судьи Поротиков А.И., Ушакова И.В., Сухова И.Б.) по делу в„– А35-1256/2013,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Волга" (далее - ООО "Торговая фирма "Волга") обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском с учетом произведенных в ходе судебного разбирательства уточнений о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области в„– 01-19/1518 от 25.06.2012 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102110:16, площадью 270 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177" и обязании Комитет по управлению имуществом Курской области предоставить заявителю в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 46:29:102110:16, площадью 270 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 439 290 руб. по выкупной цене в размере 2,5%, направив ООО "Торговая фирма "Волга" проект договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 г. по делу в„– А35-1256/2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 года апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ООО "Торговая фирма "Волга" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А35-1256/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Комитет по управлению имуществом Курской области письменным отзывом оспорил поступившую жалобу, считая состоявшиеся по делу акты законными и обоснованными, просил оставить решение суда первой и апелляционной инстанций без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы объявлялся перерыв (соответствующая информация размещена на сайте арбитражных судов в сети Интернет).
В судебное заседание суда кассационной инстанции 11.03.2016 не явились представители Комитета по управлению имуществом Курской области и третьего лица.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке положений статей 156, 286 АПК РФ в отсутствие их представителей.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок площадью 270 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 117, предоставлен ООО "Торговая фирма "Волга" на основании статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается решением комитета от 10.06.2011 г. в„– 01-18/936 о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора участка.
"06" сентября 2011 года между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Волга" (арендатор) был заключен договор аренды в„– 3742-11ю данного земельного участка для строительства объекта "Производственная база (1-я очередь) по ул. 50 лет Октября, 177" сроком с 19.08.2011 до 18.08.2014.
Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 06.09.2011 года и зарегистрирован надлежащим образом.
31.05.2012 г. ООО "Торговая фирма "Волга" обратилось в адрес комитета с заявлением (вход. в„– 02.2-01-12/6171) о предоставлении в собственность вышеназванного земельного участка с видом разрешенного использования "для производственно-хозяйственной деятельности".
Как следовало из пояснений представителя Комитета по управлению имуществом Курской области, поскольку в заявке ООО "Торговая фирма "Волга" был указан вид разрешенного использования "для производственно-хозяйственной деятельности", представители комитета, руководствуясь пунктом 4.1.1. договора и пунктом 3.3 Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного Постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 в„– 286, осуществили осмотр испрашиваемого земельного участка. По результатам данного осмотра было установлено, что на земельном участке расположены объекты по обслуживанию транспорта.
В материалы дела были приобщены: разрешение на строительство от 10.07.2012 г. в„– ru 46302000-1975, согласно которому на спорном земельном участке ООО "Торговая фирма "Волга" разрешена реконструкция 2-й очереди производственной базы (входит магазин по продаже автомагазина), а также разрешение на строительство от 08.10.2013 г. в„– ru 46302000-1373, согласно которому на спорном земельном участке ООО "Торговая фирма "Волга" разрешена реконструкция производственной базы: 1-й очереди магазина по продаже автозапчастей с пристройкой и здания шиномонтажа с пристройкой.
Решением Комитета по управлению имуществом Курской области в„– 01-19/1518 от 25.06.2012 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177" был установлен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102110:16 - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования - по фактическому использованию объектов недвижимости.
21.07.2014 года в комитет по управлению имуществом Курской области поступило обращение ООО "Торговая фирма "Волга" (вход. в„– 02.2-01-12/8826) о продлении договора аренды спорного земельного участка сроком на 15 лет для осуществления производственно-хозяйственной деятельности. На основании данного обращения комитетом было принято решение от 22.08.2014 г. в„– 01-19/1965 о предоставлении ООО "Торговая фирма "Волга" указанного выше земельного участка в аренду сроком на 15 лет, для эксплуатации производственной базы 1-я очередь - магазин автозапчастей с пристройкой и здание шиномонтажа с пристройкой.
Во исполнение указанного решения ответчик с сопроводительным письмом от 15.10.2014 г. (исх. в„– 02.2.-01-20/11876) направил в адрес ООО "Торговая фирма "Волга" проект договора аренды земельного участка в„– 4958-14ю для подписания и оформления в установленном порядке. Проект договора аренды был получен ООО "Торговая фирма "Волга" 16.10.2014 г. (почтовое уведомление имеется в материалах дела).
Однако ООО "Торговая фирма "Волга" не подписало направленный проект договора, ссылаясь на то, что Комитет по управлению имуществом Курской области в одностороннем порядке изменил вид разрешенного использования спорного земельного участка, что, по мнению заявителя, противоречит п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Одновременно арендатор полагал, что он вправе получить в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 46:29:102110:16, площадью 270 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 439 290 руб. по выкупной цене в размере 2,5%.
Не согласившись с принятым ненормативным актом, ООО "Торговая фирма "Волга" обратилось в суд с соответствующим требованием.
Поддерживая доводы кассационной жалобы, представитель заявителя пояснил, что усматривает реальный интерес с точки зрения восстановления нарушенного права именно в признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области в„– 01-19/1518 от 25.06.2012 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102110:16, площадью 270 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177".
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя заявителя, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как правильно отметили суды первой и апелляционной инстанций, в соответствии пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Положения статьи 42 ЗК РФ предусматривают, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции указали, что органы государственной власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, вправе осуществлять мероприятия по приведению вида разрешенного использования участков в соответствие с их фактическим использованием.
При этом суды мотивировали правомерность одностороннего изменения вида разрешенного использования земельного участка со ссылкой на положения пункта 4.1.1. договора аренды и пункт 3.3 Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного Постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 в„– 286. Фактически спор рассматривался судами не в гражданско-правовом аспекте (в рамках договора аренды), а действия комитета оценивались через призму его публичных функций (в том числе принятия ненормативных актов).
Положения пункта 3 статьи 85 ЗК РФ допускают использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Как отмечено ранее, из материалов следует, что в мае 2012 года ООО "Торговая фирма "Волга" заявлено о приобретении им в собственность спорного земельного участка с указанием вида разрешенного использования "для производственно-хозяйственной деятельности". По договору аренды от 06.09.2011 года земельный участок был предоставлен для строительства объекта "Производственная база (1-я очередь) по ул. 50 лет Октября, 177". Фактически на дату вынесения оспариваемого ненормативного акта общество располагало разрешением на строительство от 10.12.2007 г. в„– ru 46302000-724 на реконструкцию производственной базы (1-я очередь).
В мотивировочной части судебных актов суды первой и апелляционной инстанций ссылаются на результаты осмотра земельного участка Комитетом по управлению имуществом Курской области. При этом делается ссылка на тот факт, что на спорном земельном участке расположены объекты по обслуживанию транспорта.
В результате судами делается следующий вывод: "Поскольку разрешением на строительство от 10.12.2007 г. в„– ru 46302000-724 на данном земельном участке ООО "Торговая фирма "Волга" разрешена реконструкция производственной базы (1-я очередь), а по результатам фактического осмотра установлен факт размещения на земельном участке объектов по обслуживанию транспорта, Комитет, учитывая изложенные обстоятельства, решением в„– 01-19/1518 от 25.06.2012 года "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 177" установил вид разрешенного использования - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования - по фактическому использованию объектов недвижимости".
Согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий.
По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
В силу положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Полагая правомерным одностороннее изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка, суды посчитали бесспорно доказанным материалами дела то обстоятельство, что в отношении земельного участка вид разрешенного использования соответствует его фактическому использованию.
Как указывалось ранее, данный вывод сделан со ссылкой на акт осмотра.
Тем не менее, материалы настоящего дела не содержат подобного письменного доказательства.
Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (п. 2 ст. 65 АПК РФ).
В соответствии с ч. ч. 1 - 4, 7 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, а какие нет.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В соответствии с частью 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ установив несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции отменяет судебные акты и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ направляет дело на новое рассмотрение.
Судебная коллегия считает, что для правильного разрешения настоящего спора необходимо исследовать акт осмотра земельного участка площадью 270 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 117 с целью оценки и установления соответствия измененного вида разрешенного использования земельного участка фактическому использованию объектов недвижимости. При этом суду необходимо учесть, что часть объектов недвижимости, приобретенных ООО "Торговая фирма "Волга" по договору купли-продажи от 10.10.2003 г., одновременно располагались как на спорном участке, так и на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 02 110:0007. Одновременно оценке подлежит и содержание акта на предмет его соответствия действующему законодательству (включая "Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Курск").
Суд кассационной инстанции находит выводы судов основанными на неполно исследованных доказательствах, без учета всех конкретных обстоятельств настоящего спора.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов являются недостаточно обоснованными.
В этой связи судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, сформировать полный пакет документов по делу, дать верную оценку доказательствам.
На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу в„– А35-1256/2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.БЕССОНОВА

Судьи
Л.В.СТЕПИНА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------