АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. в„– Ф10-2538/2016

Дело в„– А08-2282/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 26.07.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Леоновой Л.В., Сорокиной И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пыркиной О.Н.
при участии в заседании:
от истца:
Администрация Белгородского района (ИНН 3102003133, ОГРН 1023100508090) представитель Безуглова О.И. по доверенности от 02.10.2015 сроком действия на 1 год
от ответчика:
индивидуальный предприниматель Гирда Вячеслав Николаевич (ИНН 312301114507, ОГРН 304312334400534) лично по паспорту, представитель - Ткачева Л.С. по доверенности от 23.07.2015 сроком действия на 1 год
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу Администрации Белгородского района на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу в„– А08-2282/2015,

установил:

Администрация Белгородского района обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гирде Вячеславу Николаевичу (далее - ИП Гирда В.Н.) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 536 708 руб. 44 коп. за период с 14.07.2011 по 15.07.2015, пени в размере 1 061 979 руб. 48 коп. за период с 15.08.2011 по 13.08.2015 (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.11.2015 исковые требования Администрации Белгородского района удовлетворены частично. С ИП Гирды В.Н. в бюджет муниципального района "Белгородский район" Белгородской области взыскан основной долг по арендной плате за период с января 2014 по июнь 2015 в размере 1 536 708 руб. 44 коп., пени с 15.06.2012 по 12.08.2015 в размере 999 881 руб. 50 коп., всего 2 536 589 руб. 94 коп., также с ИП Гирды В.Н. в доход федерального бюджета взыскано 35 683 руб. государственной пошлины.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований Администрации Белгородского района отказано.
Администрация Белгородского района обратилась в суд округа с кассационной жалобой на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, и просил суд ее удовлетворить.
Ответчик и его представитель возражали против доводов, изложенных в кассационной жалобе, и просили суд оставить жалобу без удовлетворения.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации Белгородского района от 14.07.2011 в„– 1081, между Администрацией Белгородского района (арендодатель) и Новиковым Р.М. (арендатор) 14.07.2011 заключен договор аренды в„– 4801 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 2298 кв. м, с кадастровым номером 31:15:1202009:121 для реконструкции нежилого здания, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Дубовое, микрорайон "Западный-1", ул. Широкая, 2-в.
Срок аренды составляет 5 лет с 14.07.2011 по 13.07.2016. Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Договор аренды 25.07.2011 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области.
Между Новиковым Р.М. и Гирдой В.Н. 25.07.2011 заключен договор перенайма аренды земельного участка, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области 02.08.2011.
На основании договора перенайма к Гирде В.Н. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.07.2011 в„– 4801.
В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды, арендатор вносит арендную плату за пользование участком в размере, согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным равными ежемесячными платежами (пункт 3.2. договора).
Размер арендной платы пересматривается в случае изменения действующего законодательства, но не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора).
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Администрации Белгородского района, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) об обязательствах, части 3 статьи 3, пункта 2 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, следует, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ ("О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Постановлением Правительства Белгородской области от 13.06.2009 в„– 247-пп утвержден порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена.
Как установлено судом и следует из материалов дела, расчет арендной платы за период с 14.07.2011 по 31.12.2012 произведен в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 в„– 101-пп "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" и решением Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 28.12.2010 в„– 338 "Об установлении размера арендной платы за единицу площади земельных угодий на территории муниципального района "Белгородский район" в 2011 году, решением Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 27.12.2011 в„– 436 "Об установлении размера арендной платы за единицу площади земельных угодий на территории муниципального района "Белгородский район" в 2012 году, что соответствует постановлению Правительства Белгородской области от 13.07.2009 в„– 247-пп.
Расчет арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 произведен в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 в„– 448-пп "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" и решением Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 27.12.2012 в„– 539 "Об установлении размера арендной платы за единицу площади земельных угодий на территории муниципального района "Белгородский район" в 2013 году, решением Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 26.12.2013 в„– 40 "О внесении изменений в решение Муниципального совета Белгородского района от 27.12.2012 в„– 539 "Об установлении размера арендной платы за единицу площади земельных угодий на территории муниципального района "Белгородский район" в 2013 году, что соответствует постановлению Правительства Белгородской области от 13.07.2009 в„– 247-пп.
Расчет арендной платы за период с 01.01.2015 по июнь 2015 произведен в соответствии с постановлением Администрации Белгородского района Белгородской области от 10.10.2014 в„– 130 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Белгородского района" и решением Муниципального совета Белгородского района Белгородской области в„– 152 от 25.12.2014 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности муниципального района "Белгородский район".
Обращаясь с рассматриваемыми требованиями и указывая на наличие спорной задолженности, истец ссылался на необходимость применения корректирующего коэффициента начисления арендной платы равным 200% в соответствии с решениями Муниципального совета Белгородской области, как на использование земли под объектами торговли.
Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, пункт 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Следовательно, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Стороны договора не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды.
Из материалов дела следует, что согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24.06.2011 в„– 3115/301/11-4352, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 31:15:1202009:121 площадью 2298 кв. м, установлен - для реконструкции нежилого здания в торгово-офисный центр.
Договором аренды в„– 4801 от 14.07.2011 также предусмотрено, что земельный участок предоставлен для реконструкции нежилого здания.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.04.2015 по делу в„– А08-2660/2014м за ИП Гирда В.Н. признано право собственности на объект права: торгово-офисный центр, назначение: нежилое здание, общей площадью 2748 кв. м с кадастровым номером 31:15:1202009:141 расположенное по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Дубовое, микрорайон "Западный-1", ул. Широкая, 2-в. Из указанного решения суда следует, что на арендуемом земельном участке ИП Гирда В.Н. осуществлял реконструкцию объекта, на который признано право собственности.
Свидетельство о праве собственности получено 07.07.2015. Сведений о том, что до момента ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав на торгово-офисный центр ИП Гирда В.Н. осуществлял торговую деятельность, материалы дела не содержат.
Из материалов дела усматривается, что ИП Гирда В.Н. в 2011 году приобрел по указанному адресу нежилое здание площадью 199,9 кв. м, которое согласно отчету об оценке являлось бригадным домиком садовода.
В связи с этим, как пояснил ответчик, истцом установлен размер арендной платы согласно пункту 13 решения Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 27.12.2012 в„– 539 "Об установлении размера арендной платы за единицу площади земельных угодий на территории муниципального района "Белгородский район", по виду функционального использования земельного участка "за земли под административно-управленческими и общественными объектами", с применением коэффициента 100.
Утверждения ответчика о нахождении на арендуемом земельном участке в заявленный истцом период объекта, не относящегося к объектам торговли, согласуются с данными технического паспорта здания (строения) от 25.02.2005, заключения об оценке в„– 1762 от 02.12.2008, договора купли-продажи от 27.07.2011, сведениями из ЕГРП от 17.04.2012 (т. 2 л.д. 86), и самих условий договора аренды от 14.07.2011.
В акте приема-передачи, являющемуся приложением к договору аренды от 14.07.2011 также отражено, что земельный участок, переданный в аренду для реконструкции нежилого здания в торгово-офисный центр, отвечает требованиям разрешенного использования (пункты 1, 2).
Таким образом, истец не доказал, что при заключении договора аренды сторонами установлен неправомерный коэффициент.
При подписании договора аренды в„– 4801 от 14.07.2011 арендодатель и арендатор добровольно, действуя в своих собственных интересах, определили величину арендной платы. В расчете арендной платы (приложение к договору аренды в„– 4801 от 14.07.2011) с 14.07.2011 Администрация города Белгорода (арендодатель) и арендатор согласовали применение утвержденной постановлением Правительства Белгородской области от 13.06.2009 в„– 247-пп методики расчета размера арендной платы, а также определенных значений ставок и корректирующего коэффициента исчисления арендной платы со значением - 100%.
Тем самым, как верно указал суд, истец, подписав приложение к договору без каких-либо замечаний, выразил свое согласие с установлением определенных значений ставок и корректирующего коэффициента исчисления арендной платы со значением - 100%.
При этом ежегодно с 2011 года истец направлял ответчику уведомления о размере арендной платы на соответствующий год, рассчитанной с коэффициентом исчисления арендной платы со значением - 100%.
Доказательств, свидетельствующих о том, что сторонам не был понятен порядок расчета арендной платы в соответствии с заключенным договором, в судах первой и апелляционной инстанций не представлено.
Напротив, согласно справке Администрации Белгородского района от 05.08.2014 в„– 13/02/4287, ИП Гирда В.Н. по состоянию на 01.09.2014 не имеет задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 31:15:1202009:121, для реконструкции нежилого здания в торгово-офисный центр.
Поскольку, как установлено судом, ранее ответчик на земельном участке в спорный период не осуществлял торговой деятельности, а производил реконструкцию (строительство торгово-офисного центра), изменение истцом размера коэффициента необоснованно.
Документов, свидетельствующих об изменении в установленном порядке основных характеристик переданного предпринимателю в аренду земельного участка, в судах первой и второй инстанций представлено не было.
При этом следует отметить, что установленное п. 3 ст. 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, означает право арендодателя требовать уплаты арендной платы в размере, установленном нормативными актами независимо от размера аренды, предусмотренной договором.
Соответственно, в любом случае исходя из анализа совокупности норм Земельного кодекса РФ и Гражданского Кодекса РФ (глава 34 ГК РФ), законодатель исходит из необходимости наличия как такового своевременного требования арендодателя о необходимости внесения арендной платы в установленных случаях в повышенном размере. В данном же случае арендодатель исполнял обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном как в договоре аренды, так и в направляемых ежегодно арендодателем уведомлениях в соответствии с нормативными актами, примененными истцом в спорный период.
Исходя из вышеизложенного, суд пришел к верному выводу о том, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы, не вправе по своей воле определять содержание условия договора в этой части отлично от императивного предписания.
В этой связи судом правомерно отклонены доводы истца об ошибочном указании в первоначальном расчете арендной платы значения корректирующего коэффициента - 100, что, как утверждает истец, послужило причиной перерасчета размера арендной платы в спорный период.
Как правильно указано судом, изменение значения корректирующего коэффициента в расчете размера арендной платы, учитывая изложенное выше, в отсутствие согласия обеих сторон сделки, в нарушение статей 450, 452, 424, 422 ГК РФ, а также в отсутствие доказательств изменения разрешенного использования, не может быть осуществлено стороной в одностороннем порядке в отношении длительного прошедшего периода.
Доводы, изложенные в жалобе, основаны не неверном толковании норм права, в связи с чем подлежат отклонению судом.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу в„– А08-2282/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
И.В.СОРОКИНА


------------------------------------------------------------------