АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. по делу в„– А48-5968/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 25.10.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Сорокиной И.В.
Судей Леоновой Л.В., Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца
Индивидуального предпринимателя Калитина Юрия Владимировича Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
Общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Калитина Юрия Владимировича на решение Арбитражного суда Орловской области от 29.02.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 по делу в„– А48-5968/2015,

установил:

индивидуальный предприниматель (далее - ИП) Калитин Юрий Владимирович, г. Орел, ОГРНИП 306575328400012, обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Спецстрой-М", г. Орел, ОГРН 1085752002071, о взыскании неосновательного обогащения в размере 8 956 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2013 по 17.02.2014 в сумме 1 566 717,86 руб. (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.02.2016 (судья В.В.Карасев), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 (судьи И.Б.Сухова, А.И.Поротиков, И.В.Ушакова) заявленные исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Спецстрой-М" в пользу ИП Калитина Ю.В. взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2013 по 17.02.2014 в размере 885 931,54 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.04.2013 по 31.05.2015 в размере 155 517,90 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 000 руб., а всего 1 051 449,44 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не соглашаясь с названными судебными актами, ИП Калитин Ю.В. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их изменить и удовлетворить заявленные исковые требования, в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также неправильным применением норм материального права.
В обоснование жалобы, заявитель ссылается на необоснованность вывода судов о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом, в связи с отказом от продления договора аренды земельного участка, в котором установлен размер арендной платы значительно ниже рыночной стоимости, подтвержденной имеющимся в деле экспертным заключением. Указывает, что этим заключением также подтверждается размер неосновательно сбереженной ответчиком арендной платы в результате использования земельного участка в период после истечения договорного срока его аренды.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, с направлением дела в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ИП Калитиным Ю.В. (инвестор) и ООО "Спецстрой-М" (заказчик-застройщик) заключен договор возмездного оказания услуг от 18.01.2010, согласно которому заказчик-застройщик обязался по поручению инвестора выполнять функции, связанные со строительством многоквартирного жилого дома.
В целях реализации инвестиционного проекта, 14.01.2011 ИП Калитиным Ю.В. (арендодатель) и ООО "Спецстрой-М" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3918,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, 41, кадастровый номер 57:25:0040323:15, разрешенное использование земельного участка: многоквартирный жилой дом 5-16 этажей.
Арендная плата установлена сторонами в размере 83 842,08 руб. в месяц (п. 2.1). Договор заключен на срок до 31.03.2013 (п. 8.1).
По истечении срока действия договора аренды ИП Калитин Ю.В. направил в адрес ООО "Спецстрой-М" уведомление о прекращении 31.03.2013 арендных отношений, в связи с чем, предложил ответчику заключить новый договор аренды сроком с 01.04.2013 по 01.07.2013 с внесением арендной платы за весь период использования земельного участка на основании п. п. 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ в размере 10 процентов от общей площади жилых помещений и офисов в возводимом на земельном участке многоквартирном доме, что составляет 573,84 кв. м.
В письме от 03.04.2013 в„– 28-13 ООО "Спецстрой-М" сообщило о несогласии на увеличение арендной платы в 80 раз и предположило, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
В связи с регистрацией 17.02.2014 права собственности участника долевого строительства на квартиру в жилом доме, возведенном на спорном земельном участке, ИП Калитиным Ю.В. утрачено право собственности.
По делу в„– А48-1467/2013 судом был рассмотрен спор между ИП Калитиным Ю.В. (истец) и ООО "Спецстрой-М" (ответчик) о признании указанного выше договора аренды земельного участка заключенным с момента вступления в законную силу решения на новый срок на следующих условиях: арендная плата за весь срок аренды составляет 8 956 000 руб. и оплачивается единовременно не позднее 10.01.2014, срок аренды с 01.04.2013 по дату регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 16.04.2014 по делу в„– А48-1467/2013 в удовлетворении иска ИП Калитина Ю.В. отказано.
В постановлении апелляционного суда от 23.07.2014, которым данное решение оставлено без изменения суд указал на правомерность отказа в удовлетворении заявленного требования о признании договора заключенным на условиях истца по состоянию на конкретную дату, поскольку это не может привести к восстановлению нарушенных прав истца, так как материально-правовой интерес заявителя не может быть обусловлен установлением правоотношений в ретроспективе, в ситуации, когда судом установлено отсутствие прав ИП Калитина Ю.В. на спорный земельный участок. Факт отсутствия между сторонами заключенного договора, в том числе, в требуемой законом форме, не лишает ИП Калитина Ю.В. возможности избрать иной способ защиты своих прав.
С учетом реализации иного способа защиты права, 15.09.2015 ИП Калитин Ю.В., ссылаясь на неосновательное сбережение ответчиком платы за пользование земельным участком в период с 01.04.2013 по 17.02.2014, которая определена им как рыночная стоимость права аренды земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций расценили письмо ИП Калитина Ю.В. о прекращении арендных отношений с 31.03.2013 с предложением о заключении нового договора аренды на период с 01.04.2013 по 01.07.2013 с установлением арендной платы в размере 10 процентов от общей площади жилых помещений и офисов (573,84 кв. м) в качестве акта злоупотребления правом со стороны ИП Калитина Ю.В., как собственника спорного участка.
Суды сочли, что из указанного выше письма истца в адрес ответчика следует, что он не возражал против дальнейшего использования ООО "Спецстрой-М" земельного участка, а заключение договора на новый срок по предлагаемому проекту было возможно только после удовлетворения ряда требований арендодателя. В связи с этим, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о возобновлении договора аренды от 14.01.2011 на неопределенный срок и, исходя из установленного в нем размера арендной платы, взыскали ее в сумме 885 931,54 руб.
По мнению суда кассационной инстанции, указанные выводы не соответствуют положениям законодательства и фактически собранным по делу доказательствам.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Таким образом, отсутствие возражений арендодателя является императивно установленным ГК РФ условием для возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
Вместе с тем, поскольку судами был установлен факт выдвижения арендодателем ряда условий для возобновления договора, в числе которых существенное изменение арендной платы, исполнение арендатором просроченных обязательств по договору, срок действия которого истек, установления им новой фиксированной даты окончания аренды, у них не имелось правовых оснований для квалификации такого письма в качестве доказательства отсутствия возражений арендодателя против возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Так, согласно тексту данного письма ИП Калитин Ю.В. заявляет возражения против использования земельного участка после истечения срока договора аренды и предлагает ООО "Спецстрой-М" заключить договор аренды на новый срок и на новых условиях. Проект договора приложен к письму. При этом заключение договора на новый срок по предлагаемому проекту также обусловлено удовлетворением всех направленных в адрес ответчика требований, как по договору аренды от 14.01.2011 в части оплаты арендных платежей за землю, так и по договору возмездного оказания услуг Заказчика-Застройщика в„– 1 от 18.01.2010 в рамках которого был заключен указанный договор аренды.
При таких обстоятельствах, вывод судов о наличии оснований для возобновления договора аренды от 14.01.2011 на неопределенный срок с применением установленного в нем размера арендной платы прямо противоречит приведенной норме п. 2 ст. 261 ГК РФ, не соответствует установленным обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.
Кроме того, по мнению суда кассационной инстанции, письмо ИП Калитина Ю.В. о прекращении арендных отношений с 31.03.2013 и необходимости заключения нового договора аренды на период с 01.04.2013 по 01.07.2013 с установлением арендной платы за весь период использования земельного участка в размере 10 процентов от общей площади жилых помещений и офисов (573,84 кв. м), неправомерно расценено судами в качестве акта злоупотребления правом со стороны ИП Калитина Ю.В., как собственника спорного участка.
В соответствии с нормами ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).
Таким образом, рассматривая в каждом конкретном случае заявленные требования суд вправе на основе принципов справедливости и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ) по правилам ст. 71 АПК РФ оценить имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет установления предусмотренного ст. 10 ГК РФ юридического состава злоупотребления правом.
Принимая обжалуемые акты об отказе истцу в защите субъективного права на взыскание неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, предоставленного ответчику для строительства многоквартирного дома, суды ни первой, ни апелляционной инстанций не указали какая именно выгода была извлечена истцом в результате вмененной ему злонамеренности с учетом установленных ими конкретных обстоятельств настоящего дела.
Так, обосновывая заявленные требования, истец сослался на то, что принадлежащий ему на праве собственности земельный участок был передан в аренду в качестве инвестиционного вклада в рамках проекта строительства ответчиком многоквартирного дома. После регистрации права собственности первого участника долевого строительства на основании ст. ст. 16, 36 ЖК РФ, ст. 413 ГК РФ право собственности Калитина Ю.В. (истца) на спорный земельный участок прекращено. Данный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Помимо этого вступившим в законную силу решением суда по делу в„– А48-1467/2013 в удовлетворении иска ИП Калитина Ю.В. о признании о признании указанного договора аренды заключенным с момента вступления в законную силу решения на новый срок с условием установления арендной платы за весь срок аренды в размере ее рыночной стоимости (8 956 000 руб.) отказано.
При этом, при проверке данного решения в порядке апелляционного производства, судом было указано на то, что отказ в удовлетворении иска правомерен в связи с тем, что материально-правовой интерес заявителя не может быть обусловлен установлением правоотношений в ретроспективе, в ситуации отсутствия прав ИП Калитина Ю.В. на спорный земельный участок. Факт отсутствия между сторонами заключенного договора, в том числе, в требуемой законом форме, не лишает ИП Калитина Ю.В. возможности избрать иной способ защиты своих прав.
При таких обстоятельствах, обращение истца с настоящим иском представляет собой реализацию избранного им способа защиты нарушенного права (законного интереса) на возмещение рыночной стоимости инвестиций в проект строительства ответчиком жилого дома, в соответствии с высказанной при рассмотрении дела в„– А48-1467/2013 правовой позицией суда апелляционной инстанции.
Выводы судов при рассмотрении настоящего спора о правовой квалификации отказа предпринимателя от пролонгации договора аренды, а также факта выдвижения арендатору, условий о новой цене аренды в качестве злоупотребления правом со стороны ИП Калитина Ю.В. противоречат фактическим обстоятельствам дела и сделаны без учета доводов и возражений заявителя о наличии на момент отказа от продления договора аренды от 14.01.2011 значительной задолженности арендатора по уплате арендных платежей, которая была взыскана арендодателем в судебном порядке, об отсутствии встречного представления по инвестиционному контракту со стороны застройщика, а также фактической утрате права собственности заявителя на спорный земельный участок, используемый под строительство многоквартирного жилого дома, в отсутствие возмещения его рыночной стоимости.
Кроме того, принятые при рассмотрении спора по существу судебные акты не содержат ссылок на доказательства извлечения истцом выгоды из вменяемого ему недобросовестного поведения, обосновывающие установленный нормами ст. 10 ГК РФ юридический состав.
На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с правилами об обязательствах вследствие неосновательного обогащения и статьей 65 АПК РФ в предмет доказывания по настоящему иску входят обстоятельства, подтверждающие возникновение у ответчика обогащения (сбережения) за счет истца, неосновательность сбережения и его размер.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).
Из приведенных норм права следует, что факт и размер неосновательного обогащения (сбережения), входит в предмет доказывания по настоящему делу, а документы, представляемые лицами, участвующими в деле в подтверждение этих обстоятельств, являются доказательствами, изучение и оценка которых имеет существенное значение для разрешения спора.
В материалах дела содержится представленное истцом экспертное заключение, составленное по результатам проведения судебной экспертизы по делу в„– А48-1467/2013, которым была определена рыночная стоимость аренды спорного земельного участка.
Однако при рассмотрении спора по существу в нарушение ст. ст. 168, 170 АПК РФ данное доказательство не получило судебной оценки как в первой, так и апелляционной инстанциях.
В силу изложенного, принятые по делу и обжалуемые в кассационном порядке судебные акты не отвечают требованиям законности и достаточной обоснованности, в связи с чем, подлежат отмене в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В части удовлетворения исковых требований судебные акты не оспариваются заявителем, в связи с чем суд кассационной инстанции считает возможным оставить их без изменения, несмотря на неверную правовую квалификацию судом спорных правоотношений сторон.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть указанные обстоятельства и принять законный и обоснованный судебный акт по делу.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Орловской области от 29.02.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 по делу в„– А48-5968/2015 отменить в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований и направить дело в данной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
И.В.СОРОКИНА

Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
М.М.НАРУСОВ


------------------------------------------------------------------