АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. по делу в„– А83-3190/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.11.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Нарусова М.М.
Судей Сорокиной И.В., Бутченко Ю.В.
при ведении протокола с/заседания помощником судьи Маркиной М.П.
При участии в судебном заседании
от истца:
Муниципальное образование городской округ Ялта Республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Савватеев О.С., представитель по доверенности (дов. в„– 02-1/2951 от 04.05.2016 г., без ограничения срока действия)
от ответчика:
ООО "Пульман-Инвест" Представители по доверенности Ветров Н.Н. (дов.б/н от 10.08.16 до 10.08.17 г.), Харманская Д.А. (дов. б/н от 30.09.16 до 31.12.17 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Ялтинского городского суда Республики Крым кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Пульман-Инвест", Украина, г. Запорожье, на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 г. по делу в„– А83-3190/2015,

установил:

муниципальное образование городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к ООО "Пульман-Инвест" о расторжении договора аренды земельного участка площадью 4,7691 га, кадастровый номер 0111947900:08:001:0974, расположенного по адресу Республика Крым, город Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская Зв, а также взыскании задолженности в размере 696 900,94 руб. и пени в размере 45 647,01 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что у общества образовалась задолженность по арендной плате за землю за 1 - 2 квартал 2015 года в размере 696 900,94 руб., ввиду чего была начислена пеня в размере 45 647,01 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.01.2016 г. (судья Гризодубова А.Н.) в удовлетворении исковых требований в части взыскании 696 900,94 руб. основного долга и 45 647,01 руб. пени, отказано. Исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка площадью 4,7691 га, кадастровый номер 0111947900:08:001:0974, расположенного по адресу Республика Крым, город Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, Зв, оставлены без рассмотрения.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 г. (судьи Тарасенко А.А., Илюхина А.П., Сокорская Н.И.) решение суда первой инстанции отменено.
Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Пульман-Инвест" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
Представители ответчика в судебном заседании суда округа поддержали доводы кассационной жалобы, по изложенным в ней мотивам, просили ее удовлетворить.
Представитель истца в суде округа возражал против доводов кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей, кассационная коллегия приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Ливадийским поселковым советом и обществом заключен договор аренды земельного участка площадью 4,7691 га, кадастровый номер 0111947900:08:001:0974, расположенного по адресу Республика Крым, город Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, Зв.
Информация о дате подписания указанного договора в материалах дела отсутствует, однако согласно выписке из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество от 11.11.2013, договор аренды был зарегистрирован 23.10.2013 года под номером 3200248, регистрационный номер объекта недвижимого имущества 200550801119 (л.д. 78 т. 1).
В данной выписке имеется также информация о том, что данный договор аренды был "выдан Ливадийским сельским советом" 07.10.2013.
Согласно п. 4.1 и п. 4.3 договора, арендная плата вносится арендатором в денежной форме, ежемесячно равными долями в срок до 30 числа месяца, следующего за отчетным. Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы составляет 347 668,21 гривен в год.
По мнению истца, принимая во внимание требования пунктов 4.3, 3.4 Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 в„– 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", задолженность по арендной плате за использование земельного участка за 1 и 2 квартал 2015 года составляет 696 900,94 руб. (348 450,47 руб. в квартал).
Кроме того, истец начислил неустойку в размере 45 647,01 руб. в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 в„– 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" за нарушение сроков внесения платежей в размере 0.1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.
Уклонение ответчика-арендатора от внесения арендных платежей послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что досудебный порядок урегулирования спора истцом - Департаментом имущественных и земельных отношений города Ялты был соблюден ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что в адрес общества департаментом была направлена претензия от 19.06.2015 в„– 02-1/2680, в которой было указано на наличие задолженности по арендной плате за пользование двумя земельными участками, включая земельный участок, требование о расторжении договора аренды которого заявлено в рамках настоящего дела, из которой следует, что за период 2014 года долг по арендной плате за использование земельного участка составил 603 180,5 руб., за 1 квартал 2015 года долг по арендной плате за использование соответствующего земельного участка (в рамках настоящего спора) составил 348 450,47 руб.
Согласно указанной претензии предложено оплатить задолженность; в противном случае департамент указал на необходимость расторжения договора в добровольном либо судебном порядке. В своем ответе на указанную претензию от 24.06.2015 в„– 21 (л.д. 30 т. 3) общество отказалось перечислить соответствующую сумму долга, указав на возможность проведения зачета на основании ранее направленного заявления от 21.05.2015 в„– 14/2015.
Также претензия департамента от 27.03.2015 в„– 02-1/1511 аналогичного содержания, была получена 19.05.2015 бывшим руководителем общества Рожковым Е.И.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции в соответствии с п. 2. ст. 452, ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обоснованно не принял вывод суда первой инстанции о том, что исковое заявление в части требований о расторжении договора аренды земельного участка и производного от него требования о возвращении ответчиком арендованного имущества подлежит оставлению без рассмотрения.
Кроме того, из материалов дела следует, что истец ссылается на нарушение сроков внесения арендной платы за пользование земельным участком в период с 27.06.2014, а также в период 2015 года.
В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендная плата вносится в срок до 30 числа отчетного месяца.
При этом постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 в„– 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" (опубликовано 12.11.2014 согласно сведениям официального интернет-портала Правительства Республики Крым) утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, утвержденного (далее - Положение).
В силу пункта 4.3 Положения (в редакции по состоянию на 12.11.2014) арендная плата, плата за установление сервитута или плата за перераспределение земельных участков вносится равными частями ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Арендная плата за четвертый квартал вносится до 10 декабря текущего финансового года.
Согласно пункту 4.3 Положения (в редакции Постановления Совета министров Республики Крым от 19.05.2015 в„– 276) арендная плата, плата за установление сервитута или плата за перераспределение земельных участков вносится равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Данное изменение вступило в силу с 01.07.2015 согласно пункту 2 Постановления Совета министров Республики Крым от 19.05.2015 в„– 276.
Таким образом, задолженность за июнь (за 3 дня), июль, август, сентябрь 2014 года должна быть погашена не позднее 30 числа соответствующего месяца; задолженность за 4 квартал 2014 года должна быть погашена не позднее 10.12.2014; задолженность за 1 и 2 кварталы 2015 года должна быть погашена соответственно до 10.04.2015 и до 10.07.2015.
С июля 2015 года погашение арендной платы осуществляется не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом.
Судом установлено, что согласно пункту 4.1 договора аренды размер годовой арендной платы составляет 347 668,21 гривен.
При этом задолженность за 2014 год начала погашаться только 28.09.2015 (платежное поручение от 28.09.2015 в„– 8 на сумму 352 850 руб.; л.д. 127 т. 1) и была погашена 09.10.2015 (платежное поручение от 09.10.2015 в„– 11 на сумму 250 330,50 руб.; л.д. 129 т. 1).
Задолженность за 1 и 2 квартал 2015 года погашена арендатором только 28.09.2015 (платежное поручение от 28.09.2015 на сумму 696 900,96 руб.; л.д. 126 т. 1).
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что уклонение от внесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей, в связи с чем, департамент обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды и в силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что вступившим в законную силу постановлением по делу в„– А83-3189/2015 установлено, что 02.06.15 общество направило в адрес департамента и Ялтинского городского совета заявление от 29.05.2015 в„– 14/2015 (штамп входящей корреспонденции департамента от 02.06.2015 в„– 01-4/683) о зачете встречных однородных требований, в котором просил зачесть сумму задолженности Ялтинского городского совета в размере 1 705 руб. 78 коп. в счет погашения задолженности ответчика по арендной плате за землю по договорам аренды Nв„– 115, 116 от 07.10.2013 двух земельных участков, расположенный по адресу: РК, г. Ялта, пгт. Виноградное, ул. Магобинская, 3в, площадью 6,3485 га и площадью 4,7691 га.
19.06.2016 департамент направил в адрес общества претензию с требованием в течение 20 календарных дней с момента ее получения оплатить задолженность (в том числе и пеню) по договорам аренды земельных участков Nв„– 115 и 116 от 07.10.2013 либо направить своего представителя для заключения соглашения о расторжении договоров и подписания акта возврата земельных участков общей площадью 6,3485 га и 4,7691 га.
Согласно указанной претензии предложено оплатить задолженность, согласно которой долг по арендной плате за использование земельного участка, площадью 4,7691 га составил 696 900 руб. 94 коп., в противном случае департамент указал на необходимость расторжения договора в добровольном либо судебном порядке.
В своем ответе на указанную претензию от 24.06.2015 в„– 21 общество отказалось перечислить соответствующую сумму долга, указав на возможность проведения зачета на основании ранее направленного заявления от 21.05.2015 в„– 14/2015.
16.07.2015 департамент сообщил обществу о невозможности проведения зачета встречных однородных требований.
Как следует из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При таких обстоятельствах, общество, направляя заявление о зачете от 02.06.2015, действуя разумно и добросовестно, имело законные основания рассчитывать на прекращения обязательств по уплате арендных платежей по 1 кварталу 2015 года включительно не только по спорному Договору аренды, но и по договору аренды смежного земельного участка.
С учетом изложенного, при новом рассмотрении, суду необходимо учесть, что вступившим в законную силу постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016, оставленным без изменения Постановлением арбитражного суда Центрального округа от 17.10.2016 по делу в„– А83-3189/2015, установлен факт наличия совершенной действительной сделки по зачету взаимных однородных требований между теми же сторонами и указано, что отказ департамента в проведении зачета встречных однородных требований следует расценивать как просрочку кредитора, поскольку последний отказался принять предложенное обществом надлежащее исполнение.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суду апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела следует исследовать обстоятельства, связанные с произведенным арендатором зачетом имущественных требований департамента в счет своих встречных требований, а также вопрос определения размера арендной платы с учетом позиции указанного выше решения суда, поскольку оно имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, исходя из предмета и оснований требований, рассмотренных в рамках дела в„– А83-3189/2015 и рассматриваемых в настоящем деле (ст. 69 АПК РФ).
При новом рассмотрении дела, суду следует учесть вышеуказанное, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и представленным в материалы дела доказательствам, и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор правильно, применив нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 г. по делу в„– А83-3190/2015 - отменить, направив дело на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.М.НАРУСОВ

Судьи
И.В.СОРОКИНА
Ю.В.БУТЧЕНКО


------------------------------------------------------------------