АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 января 2016 г. в„– Ф10-4717/2012

Дело в„– А68-13480/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 12.01.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Л.В.Солодовой
судей И.В.Сорокиной, М.М.Нарусова
при участии в заседании:
от истца:
ООО "ДНД" Дубовицкого Д.В. - директор (протокол в„– 1 от 30.05.2013 г.)
от ответчика:
администрация МО г. Алексин не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДНД" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по делу в„– А68-13480/2014,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ДНД" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к администрации муниципального образования Алексинский район о возмещении стоимости неотделимых улучшений в размере 1 304 278 руб. 46 коп.
Определением суда от 30.04.2015 на основании ст. 48 АПК РФ, произведена замена администрации муниципального образования Алексинский район на правопреемника - администрацию муниципального образования город Алексин.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 28.07.2015 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 данное решение отменено и в удовлетворении исковых требований ООО "ДНД" отказано.
Не согласившись с выводом суда апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное толкование норм материального права и несоответствие выводов обстоятельствам дела, ООО "ДНД" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 28.07.2015.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 01.01.2009 между ООО "ДНД" (арендатор) и администрацией Алексинского района (арендодатель) были заключены договоры в„– 155 и в„– 160 аренды нежилых встроенных помещений, общей площадью соответственно 73,4 кв. м под кафе и 224 кв. м для торговых и подсобных помещений (в том числе подвальное помещение - 51,8 кв. м), расположенных по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Энгельса, д. 28, сроком до 30.12.2018.
Данные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи в день заключения договоров.
По условиям, вышеуказанных договоров арендатору предоставлено право с письменного разрешения арендодателя, по проекту, согласованному с комитетом по градостроительству и архитектуре, производить улучшения имущества (п. 2.3).
Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств, подлежит возмещению после прекращения действия договора при наличии письменного согласия арендодателя (п. 5.2).
При этом, в соответствии с п. 2.4 арендатор не имеет право производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, а также его капитальный ремонт без письменного разрешения арендодателя и согласования с комитетом по градостроительству и архитектуре, а также при необходимости с другими инспектирующими организациями.
В период действия данных договоров, ООО "ДНД" с согласия администрации и в соответствии с согласованным проектом, была произведена перепланировка помещений, результаты которой утверждены актом приемочной комиссии, в состав которой входил председатель комитета имущественных и земельных отношений муниципального образования Алексинский район. Из акта следует, что переустройство и перепланировка осуществлялась обществом самостоятельно, а общая стоимость ремонтно-строительных работ составила 1 462 204 руб., стоимость ремонта помещений, согласно локальной смете в„– 1 составила 1 304 278 руб. 46 коп.
На протяжении 2009 - 2012 годов между сторонами велась переписка по вопросу возмещения стоимости неотделимых улучшений, возникших в связи с перепланировкой, что подтверждается письмами от 31.03.2009 в„– 07, от 08.04.2009 в„– 1299, от 09.03.2010 в„– 04, от 06.05.2010 в„– 1934, от 20.05.2010, от 17.06.2010.
28.012013 г. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и постановлениями администрации от 27.12.2012 в„– 2677 и в„– 2678, между ООО "ДНД" и администрацией был заключен договор в„– 7 купли-продажи арендованных помещений, право собственности на которые зарегистрировано за обществом 13.03.2013 г.
Выкупная стоимость помещений определена на основании отчетов о рыночной стоимости по состоянию на 26.11.2012 с учетом изменения назначения использования помещений и составила для помещения площадью 73,4 кв. м - 1 338 082 руб.; для помещения площадью 224 кв. м (в том числе подвал - 51,8 кв. м) - 3 902 080 руб. Общая выкупная цена - 5 240 162 руб.
Договор купли-продажи подписан обществом без каких-либо разногласий, в том числе и по цене выкупа.
21.11.2014 истец обратился к администрации с просьбой возместить или зачесть в выкупную цену стоимость произведенных им неотделимых улучшений имущества в размере 1 304 278 руб. 46 коп.
В ответе от 02.12.2014 в„– 6602 администрация сообщила, что для решения вопроса возмещения или зачета стоимости неотделимых улучшений истцу необходимо представить сметы и акты выполненных работ, согласованные с арендодателем.
Ссылаясь на то, что администрация уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных в период действия договоров аренды, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о согласованности сторонами вопроса возмещения стоимости неотделимых улучшений в размере расходов, понесенных обществом на перепланировку.
Кассационная коллегия полагает, что отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционная инстанция обоснованно руководствовалась следующим.
Согласно ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Как следует из материалов дела, в данном случае, стороны заключая договор купли-продажи, согласовали все его условия, в том числе по цене выкупа. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем не заявлена, в связи с чем стоимость помещения площадью 73,4 кв. метра составила 1 338 082 руб., а помещения площадью 224 кв. метра (в том числе подвал - 51,8 кв. метров) - 3 902 080 руб. Общая выкупная цена - 5 240 162 руб.
Заявленные же истцом требования, по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению сторон условий договора купли-продажи.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, в данном случае, обществом не приведено оснований для одностороннего изменения условий договора.
С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предъявление обществом требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 09.04.2015 в„– 310-КГ15-3088, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.2014 в„– ВАС-8271/14, и Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 в„– 310-КГ14-5577.
Доводы кассационной жалобы, по сути, направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, что в силу ст. 286 АПК РФ выходит за пределы компетенции суда кассационной инстанции.
С учетом вышеизложенного кассационная коллегия считает постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по делу в„– А68-13480/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА

Судьи
И.В.СОРОКИНА
М.М.НАРУСОВ


------------------------------------------------------------------