АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. в„– Ф10-1045/2016

Дело в„– А35-9355/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21.04.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 28.04.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Локтионов Олег Станиславович (ОГРН 306463201800168, ИНН 463210267767) Лично по паспорту, представитель - адвокат Кондрашова А.А. (удостоверение в„– 1034, выданное 11.03.2014 Управлением Минюста России по Курской области)
от ответчика:
индивидуальный предприниматель Долженков Юрий Владимирович (ОГРН 304463211300518, ИНН 462901908866) не явился, извещен надлежащим образом
от третьего лица:
ФГУП, основанное на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Курского филиала не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Долженкова Юрия Владимировича на решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 по делу в„– А35-9355/2014,

установил:

индивидуальный предприниматель Локтионов Олег Станиславович (далее - ИП Локтионов О.С.) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Долженкову Юрию Владимировичу (далее - ИП Долженков Ю.В.) о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор купли-продажи на не завершенный строительством объект - торгово-офисное здание, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская, на следующих условиях, изложенных в соглашении о задатке в„– 1/07 от 06.02.2007:
"1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Орловская, кадастровый номер объекта 46:29:102193:188 (далее недвижимость);
2. Недвижимость принадлежит Продавцу на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Курской области от 03.03.2014 по делу в„– А35-10074/2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2014 серия 46 АС в„– 002582, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2014 сделана запись регистрации в„– 46-46-01/074/2014-42;
3. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимость за 1 500 000 руб. (Один миллион пятьсот тысяч рублей). До подписания настоящего договора расчет между сторонами произведен полностью;
4. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость, никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена;
5. Расходы по составлению и оформлению данного договора оплачиваются сторонами в равных долях;
6. Стороны отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством;
7. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется путем подписания сторонами акта приема-передачи с передачей всех документов на недвижимость;
8. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях;
9. Покупатель приобретает право собственности на недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области;
10. Договор считается заключенным с момента подписания его сторонами". Также истец обратился к ответчику с требованием о возложении на ИП Долженкова Ю.В обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская, кадастровый номер объекта 46:29:102193:188; о возложении на ответчика обязанности в соответствии с условиями договора купли-продажи передать истцу объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Курского филиала.
Решением Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 исковые требования ИП Локтионова О.С. удовлетворены частично. На ИП Долженкова Ю.В. возложена обязанность передать ИП Локтионову О.С. объект незавершенного строительства - торгово-офисное здание, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Курск, ул. Орловская, кадастровый номер объекта 46:29:102193:188. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
ИП Долженков Ю.В. обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании истец и его представитель возражали против доводов кассационной жалобы, поддержали свои доводы, изложенные в отзыве на нее, просили оставить жалобу без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения.
Заявитель и третье лицо в суд округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.02.2007 между ИП Долженковым Ю.В. (продавец) и ИП Локтионовым О.С. (покупатель) было заключено соглашение о задатке в„– 1/07.
Согласно п. 1.1. соглашения о задатке в„– 1/07 от 06.02.2007 продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор о передаче не завершенного строительством торгово-офисного здания, расположенного на земельном участке площадью 0,17 га в г. Курске по ул. Орловской, а также договор подряда на завершение строительства этого имущества.
Пунктом 1.5. соглашения о задатке предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в сумме 1 500 000 руб.
В соответствии с п. 2.1.1. продавец обязуется принять задаток в сумме 1 500 000 руб. и заключить с покупателем договор о передаче имущества и, соответственно, передать имущество в срок до 01.07.2007.
ИП Локтионов О.С. уплатил задаток в сумме 1 500 000 руб. (расходные кассовые ордеры от 06.02.2007, от 10.07.2007, от 29.12.2007, 19.12.2008, от 01.10.2008).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 03.03.2014 по делу в„– А35-10074/2013 признано право собственности ИП Долженкова Ю.В. на не завершенный строительством объект - торгово-офисное здание, общей площадью застройки 331,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Орловская.
В связи с неисполнением ИП Долженковым Ю.В. обязанности по заключению договора ИП Локтионов О.С. обратился в органы полиции с заявлением по факту мошеннических действий ИП Долженкова Ю.В.
Постановлением оперуполномоченного отделения в„– 4 ОЭБ и ПК УМВД России по г. Курску от 10.10.2014 отказано в возбуждении уголовного дела о совершении Долженковым Ю.В. преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 Уголовного кодекса РФ в связи с отсутствием признаков состава преступления.
Полагая, что предварительный договор купли-продажи спорного здания является договором купли-продажи будущей вещи и обязанным лицом является ответчик, который в настоящее время стал собственником здания и может исполнить обязательство по его передаче, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суды исходили из следующего.
Из положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) об обязательствах, п. 1 ст. 454 ГК РФ о договоре купли-продажи, разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в п. 8 постановления от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 в„– 54), следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 в„– 54). Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Ссылаясь на положения ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании договора, суды указали, что определение в тексте договора объекта недвижимости как не завершенного строительством торгово-офисного здания, расположенного на земельном участке площадью 0,17 га в г. Курске по ул. Орловской свидетельствует о том, что стороны при заключении договора исходили из создания именно объекта незавершенного строительства, что не противоречит положениям ст. 130 ГК РФ.
При этом в соглашении имеется ссылка на то, что использование земельного участка площадью 0,17 га под строительство, осуществляется на основании договора аренды, заключенного в соответствии с постановлением Администрации г. Курска в„– 3046 от 28.09.2006 и решения Комитета по управлению имуществом Курской области в„– 02-22/84 от 31.01.2007, что позволяет идентифицировать объект купли-продажи его местонахождение, право собственности на который признано арбитражным судом за ИП Долженковым Ю.В. в рамках арбитражного производства по делу в„– А35-10074/2013. Соглашение о задатке в„– 1/07 от 06.02.2007 недействительным (ничтожным) в судебном порядке не признано.
Довод заявителя о том, что соглашение о задатке в„– 1/07 от 06.02.2007 является не заключенным, в связи с отсутствием в нем условия о цене незавершенного строительством объекта, был предметом исследования судов, ему дана надлежащая правовая оценка.
Условия пунктов 2.1.1. и 2.2.1 соглашения о задатке в„– 1/07 от 06.02.2007 в совокупности с иными условиями позволяют установить, что воля сторон направлена на приобретение покупателем у продавца объекта незавершенного строительства по цене 1 500 000 руб.
Таким образом, поскольку между сторонами рассматриваемого спора имеет место заключенный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, основания для удовлетворения исковых требований ИП Локтионова О.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи отсутствуют.
Разрешая исковые требования по существу, суд исходил из того, что защита прав истца может производиться лишь в рамках способов, поименованных в п. 5 постановления от 11.07.2011 в„– 54 путем заявления требований о государственной регистрации права и перехода права на спорное имущество и об исполнении обязательств по передаче имущества.
Материалами дела подтверждается, что продавец не исполнил обязанность по передаче товара.
Судами установлено, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности ИП Долженкова Ю.В. на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке, спор относительно идентификации торгово-офисного здания отсутствует, по условиям предварительного договора стоимость объекта оплачена.
С учетом всего изложенного, а также того, что ответчик фактически является продавцом по предварительному договору, и на момент рассмотрения спора здание находится в его собственности, суды законно и обоснованно удовлетворили требования истца в части возложения обязанности на ИП Долженкова Ю.В. по передаче ИП Локтионову О.С. объекта незавершенного строительства, а также обязании осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 по делу в„– А35-9355/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.СОЛОДОВА


------------------------------------------------------------------