АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. в„– Ф10-2101/2016

Дело в„– А83-3145/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 17.06.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего М.М.Нарусова
судей Е.В.Гладышевой, И.В.Сорокиной
при ведении протокола помощником судьи при участии в заседании: Малиновской А.Н.
от истца:
Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым не явился, извещен надлежаще;
от ответчика:
Общества с ограниченной ответственностью "РОНДАШБУД-ИНВЕСТПРОЕКТ" Дмитрик В.К. (доверенность от 18.08.2015, сроком 3 года)
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Муниципального образования городской округ Ялта республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты на решение Арбитражного суда республики Крым от 10.12.2015 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу в„– А83-3145/2015

установил:

Муниципальное образование городской округ Ялты Республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "РОНДАШБУД-ИНВЕСТПРОЕКТ" о расторжении заключенного между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "РОНДАШБУД-ИНВЕСТПРОЕКТ" 27.06.2008 договора аренды земельного участка, площадью 3,0000 га, кадастровый номер 0111949700:01:001:0096, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Форос, 43-й километр шоссе Ялта-Севастополь сроком на 49 лет, зарегистрированного в органе Государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 18.12.2008 за в„– 040800700009, об обязании ответчика возвратить истцу в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу указанный земельный участок по акту приема-передачи и взыскании с последнего задолженности по уплате арендной платы за землю по состоянию на 31.12.2014 в размере 701088,65 рублей, задолженности по уплате арендной платы за землю за 2015 год по состоянию на 14.10.2015 в размере 841537,17 рублей и пени по состоянию на 14.10.2015 в размере 100058,48 рублей (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 10.12.2015 судья Гризодубова А.Н.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 (судьи Остапова Е.А., Проценко А.И., Баукина Е.А.), исковые требования удовлетворены частично, взыскана пеня в размере 1907,92 рублей. В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора отказано.
Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых судебных актов, Муниципальное образования городской округ Ялта республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты обратилось в суд округа с жалобой, в которой просит состоявшиеся по настоящему делу судебные решения отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований
В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференцсвязи представитель ответчика против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, считая состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.
Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося представителя истца, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что принятые судебное решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд республики Крым в связи со следующим.
Как установлено судами, разрешившими спор, и следует из материалов дела, 27.06.2008 между Форосским поселковым Советом (арендодатель) и ООО "РОНДАШБУД-ИНВЕСТПРОЕКТ" (арендатор) заключен договор в„– 6 аренды земельного участка площадью 3,0000 га для строительства и обслуживания коттеджного поселка по адресу: Автономная Республика Крым, г.. Ялта, пгт. Форос, 43-й км. Шоссе Ялта-Севастополь сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в Государственном реестре земель под в„– 040800700009 от 18.12.2008.
В соответствии с пунктом 4 Договора земельный участок передается в аренду в соответствии с Законами Украины "О местном самоуправлении в Украине", "Об аренде земли", Земельным кодексом Украины, на основании решения 26 сессии 5 созыва Форосского поселкового совета в„– 44 от 30.05.2008.
Согласно пункту 7 Договора нормативная денежная оценка земельного участка в соответствии с выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка от 12.06.2008, выданной Ялтинским городским управлением земельных ресурсов, составляет 7821142,31 грн.
В пункте 11 Договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в денежной форме в сумме и размере в год на период строительства, но не более трех лет, 52501,60 грн. и после ввода в эксплуатацию (или по истечении трех лет) - 262508 грн., что составляет 3,35% от нормативной денежной оценки земельного участка. Арендная плата вносится ежемесячно, равными долями на период строительства в сумме 4375,13 грн. и после ввода в эксплуатацию (или по истечении трех лет) - в сумме 21 875,67 грн.
Начисление и оплата арендной платы начинается с момента фактической передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи.
Согласно пункту 12 Договора исчисление размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Формам.
Пунктом 14 Договора стороны определили, что размер арендной платы пересматривается ежегодно, в случаях:
- изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором;
- изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством;
- ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документами;
- в других случаях, предусмотренных законодательством Украины.
В соответствии с пунктом 35 Договора, изменения условий договора осуществляется в письменной форме, по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора, спор разрешается в судебном порядке.
24.06.2008 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Претензией от 27.03.2015 в„– 02-1/1508 Администрация города Ялты Республики Крым потребовала от ООО "РОНДАШБУД-ИНВЕСТПРОЕКТ" в течение 20 календарных дней с момента получения данного требования на соответствующие реквизиты оплатить образовавшуюся задолженность в размере 1356767,71 рублей, из них: 936088,65 рублей - согласно данным налоговой инспекции в г. Ялта налоговой службы Республики Крым от 25.12.2014 в„– 55319/25-00, 420679,06 рублей - сумма арендной платы за 1-й квартал 2015 года (140226,35 рублей - ежемесячная сумма арендной платы в 2015 году).
Данная претензия была получена Обществом 23.04.2015, о чем свидетельствует копия почтового уведомления о вручении.
В ответ на обращение ООО "РОНДАШБУД-ИНВЕСТПРОЕКТ" письмом от 17.06.2015 в„– 02-1/2929 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым сообщил о наличии у Общества задолженности по состоянию на 25.12.2014 в размере 936088,65 рублей и 160179,06 рублей за 1-й квартал 2015 года, при этом потребовав оплатить указанную задолженность в течение 20 календарных дней с момента получения данного уведомления либо направить своего представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы за земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Принимая решение по делу, суды первой и апелляционной инстанций инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора, исходя из недоказанности истцом обстоятельств внесения изменений в договор аренды земли в„– 6 от 27.06.2008 в части арендной платы и наличия у ответчика долга по плате за арендованный земельный участок, при этом отказав в удовлетворении иска в части взыскания задолженности, начисленной по состоянию на 31.12.2014, ввиду непредставления истцом точной информации о периоде возникновения задолженности и порядке исчисления арендной платы с обоснованием суммы арендной платы, отличной от той, которая указана в договоре аренды. Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, суд, со ссылкой на часть 2 статьи 450 ГК РФ, статью 619 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку со стороны ответчика не было допущено существенных нарушений условий вышеуказанного договора аренды земли, а требование истца об уплате оставшейся суммы задолженности было исполнено в 20-дневный срок путем перечисления ответчиком суммы в размере 395000 рублей, с учетом оплаты за июль 2015 года.
Суды посчитали, что для применения коэффициента арендной платы - 4% от нормативной денежной оценки земли необходимо, чтобы стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение об изменении условий Договора аренды земельного участка в части арендной платы, которое должно быть направлено арендатору, на что прямо указано в решении 39 сессии 6 созыва в„– 03 Форосского поселкового совета от 22.03.2013 "О внесении изменений в Решение в„– 05 от 06.10.2010 "Об изменении коэффициента арендной платы за землю", которое между сторонами подписано не было.
Суды пришли к выводу, что поскольку нормативная денежная оценка земельных участков по законодательству Украины не зависела от волеизъявления сторон договора аренды земли, а являлась способом регулирования государством платы за пользование землей, ввиду того, что принятым органом местного самоуправления нормативным правовом актом предусмотрено направление арендатору и подписание с ним дополнительного соглашения о применении нового коэффициента, установленного в данном решении, то без соблюдения такого порядка отсутствовали основания для применения нового коэффициента.
Кроме того, суды, ссылаясь на разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 13 от 25.01.2013 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также на условия Договора аренды земельного участка, указали, что Договором аренды земельного участка не предусмотрено право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке в зависимости от изменений нормативно-денежной оценки земли либо по иным основаниям, устанавливающим правила начисления размера арендной платы за пользование землей, сделав вывод о том, что при определении размера арендной платы за земельный участок, стороны в данном споре должны были руководствоваться положениями заключенного между ними договора аренды земли.
Между тем, по мнению судебной коллегии, указанные выводы сделаны судом без учета всех обстоятельств рассматриваемого спора и с нарушением норм материального и процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела по существу судами не было учтено, что согласно пункту 14 Договора размер арендной платы пересматривается ежегодно, в том числе, в других случаях, предусмотренных законодательством Украины.
Статьей 632 ГК Украины предусмотрено применение в установленных законом случаях цен (тарифов, ставок и т.п.), устанавливаемых или регулируемых уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, установленных договором или законом.
При рассмотрении дела судами сделана ссылка на решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 31.07.2012 г. по делу в„– 5002-//17/423-2010 по иску Форосского поселкового совета к ООО "РОНДАШБУД" об изменении условий договора аренды в части п. 14 договора аренды земельного участка в„– 6 от 27.06.2008 и Постановление апелляционного административного суда от 11.02.2013 года по делу в„– 2а-5197/12/0170/2 по иску Государственной налоговой инспекции в г. Ялта АРК к ООО "РОНДАШБУД инвестпроект" о взыскании налогового долга в сумме 156668,09 грн. арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.
Между тем, суды не учли, что указанные судебные акты приняты до принятия решения в„– 03 39 сессии 6 созыва Форосского поселкового совета от 22.03.2013 "О внесении изменений в Решение в„– 05 от 06.10.2010 "Об изменении коэффициента арендной платы за землю", которым утвержден коэффициент арендной платы за аренду земли в размере 4,0% от нормативной денежной оценки земли, для договоров, заключаемых месяцем спустя после публикации объявления в средствах массовой информации, предусмотренный для договоров, заключенных до 06.10.2010.
Кроме того, применяя положения п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, суды не учли, что с соответствии с абзацем четвертым пункта 16 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно п. 19 указанного Постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Таким образом, данная позиция согласуется со статьей 632 ГК Украины, а также с п. 14 договора, предусматривающим ежегодный пересмотр арендной платы в других случаях, предусмотренных законодательством Украины.
В силу изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда республики Крым от 10.12.2015 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по настоящему делу не отвечают требованиям законности и обоснованности, в связи с чем подлежат отмене.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам, и, установив все значимые для дела обстоятельства, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права
руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда республики Крым от 10.12.2015 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу в„– А83-3145/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд республики Крым.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.М.НАРУСОВ

Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
И.В.СОРОКИНА


------------------------------------------------------------------