АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. в„– Ф10-156/2014

Дело в„– А54-687/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.02.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 29.02.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Нарусова М.М., Гладышевой Е.В.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Бузина Наталья Алексеевна ОГРНИП 304623430700237 ИНН 623100544633 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;
от ответчика:
администрация города Рязани ОГРН 1026201270260 ИНН 6227000292 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от третьих лиц:
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
Рязанская городская дума не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.10.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу в„– А54-687/2014,

установил:

индивидуальный предприниматель Бузина Наталья Алексеевна (ОГРНИП 304623430700237) (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 47/1 (поз. 1-16 на поэтажном плане подвала от 16.10.2007), на следующих условиях:
- цена продажи имущества по договору составляет 2 386 555 рублей 37 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем;
- уплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 66 293 рублей 37 копеек ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора (с учетом уточненных исковых требований).
Определением суда от 19.03.2014, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление), Рязанская городская дума, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 01.10.2015 (судья Митяева Л.И.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 (судьи Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н., Рыжова Е.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н2 лит. А по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 47/1.
В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", предприниматель 28.06.2013 обратился с заявлением о выкупе арендуемого помещения (далее - Закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Решением Рязанской городской думы от 10.10.2013 в„– 51-II установлены условия приватизации путем выкупа помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Во исполнение решения администрация направила в адрес предпринимателя письмо от 21.10.2013 в„– 01-75/2846, предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 16.09.2013 в„– 09-13/22р, выполненного ИП Шевченко М.А., и составляющей 13 243 180 рублей.
Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель, руководствуясь заключением специалиста от 10.12.2013 в„– 12/13/12, направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложил установить выкупную цену в размере 317 194 рублей, с исключением из нее стоимости произведенных неотделимых улучшений.
В свою очередь, письмом от 10.01.2014 года в„– 01-68/11408 администрация отклонила протокол разногласий.
Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ).
В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).
Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Следовательно цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения, по делу проведена судебная экспертиза.
По результатам судебной экспертизы, проведение которой поручалось эксперту ООО "РОНЭКС" Сивцову Олегу Викторовичу, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 28.06.2013 составила без учета НДС - 5 599 555 рублей 37 копеек.
Суд обоснованно отказывая в зачете в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений, произведенных за период аренды, руководствуясь пп. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, исходил из отсутствия у предпринимателя права на такой зачет в связи с неполучением согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений.
Доводы заявителя на которые ссылается ответчик, оспаривая судебную экспертизу, на основании которой определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами эксперта. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.
Практически все доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.10.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу в„– А54-687/2014, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Е.В.ГЛАДЫШЕВА


------------------------------------------------------------------