АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2016 г. в„– Ф10-2629/2016

Дело в„– А35-3897/2015

резолютивная часть постановления объявлена 03.08.2016
постановление изготовлено в полном объеме 10.08.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Ключниковой Н.В., Бессоновой Е.В.
при ведении протокола помощником судьи Частиковой О.В.
при участии в заседании:
от заявителей - ИП Юшка Редас, г. Курск, ОГРНИП 308463236100013 Коцарь Р.Г. - дов. от 24.03.2015 на 3 года, в„– 46АА0674838
ИП Мотузас Арвидас, г. Курск, ОГРНИП 314463230900022 Коцарь Р.Г. - дов. от 24.03.2015 на 3 года, в„– 46АА0674838
ИП Мотузас Ремигиюс, г. Курск, ОГРНИП 314463230900011 Коцарь Р.Г. - дов. от 22.04.2015 на 3 года, в„– 46АА0699495
от Управления Росреестра по Курской области, г. Курск,ОГРН 1044637042614 не явились
от Комитета архитектуры и градостроительства г. Курска, г. Курск не явились
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Юшка Редас, Мотузас Арвидас, Мотузас Ремигиюс на решение Арбитражного суда Курской области от 16.12.2015 (судья Силакова О.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 (судьи Миронцева Н.Д., Донцов П.В., Протасов А.И.) по делу в„– А35-3897/2015,

установил:

Индивидуальные предприниматели Юшка Редас, Мотузас Арвидас, Мотузас Ремигиюс (далее - предприниматели) обратились в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра, Управление), изложенного в сообщении от 10.02.2015 в„– 01/142014-798, об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности Юшки Редаса, Мотузаса Арвидаса, Мотузаса Ремигиюса на нежилое здание площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, Магистральный проезд, 32-а, и об обязании Управления зарегистрировать право общей долевой собственности заявителей на спорное нежилое здание.
Третьим лицом по делу выступал Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска.
Решением Арбитражного суда Курской области от 16.12.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматели просят состоявшиеся судебные акты отменить, их заявление удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить жалобу без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность ее доводов. При этом мотивированных возражений на доводы жалобы Управление в отзыве не изложило.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателей поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Иные участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителя предпринимателей, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, Юшка Редас, состоящий в браке с Юшкене Е.А., по договору купли-продажи от 14.05.2004 приобрел у Свежинцева А.В. нежилое здание площадью 596,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, Магистральный проезд, 32-а.
26 октября 2006 г. между Администрацией города Курска (арендодатель) и Юшкой Р., Юшкене Е.А. (арендаторы) заключен договор аренды в„– 82396ф на земельный участок площадью 6086 кв. м, с кадастровым номером 46:29:1 03 211:0039, который сформирован под указанным нежилым зданием площадью 596,2 кв. м. Целевое использование земельного участка - для производственно-хозяйственной деятельности. Срок действия договора аренды - с 25.01.2006 по 25.01.2021.
Договор аренды прошел государственную регистрацию.
По брачному договору от 02.05.2007, удостоверенному нотариусом Щигровского нотариального округа Курской области Хохловым В.И. 02.05.2007, реестровый в„– 3235, в указанном нежилом здании доли Юшки Р. и Юшкене Е.А. определены таким образом, что Юшке Р. принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание, а Юшкене Е.А. - 2/3.
По договору купли-продажи от 03.05.2007 Юшкене Е.А. продала принадлежащие ей 2/3 доли Мотузасу Арвидасу и Мотузасу Ремигиюсу по 1/3 доли каждому. Переход права на доли в здании к Мотузасу Р. и Мотузасу А. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 01.06.2007, что подтверждается имеющимися в деле свидетельствами от 01.06.2007 (т. 2, л.д. 20, 21).
30 января 2012 г. предприниматели (по договору - товарищи) заключили договор в„– 01 о совместной деятельности (простого товарищества), согласно которому товарищи обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства объекта капитального строительства - административно-бытового здания по Магистральному проезду, 32-а в г. Курске. Строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью 6086 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 03 211:0039, категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 58).
В соответствии с п. 2.1 договора о совместной деятельности (простого товарищества) вкладом Юшки Р. является право аренды земельного участка. Вклад Юшки Р. оценивается в 33,33% от общего имущества товарищей, является внесение 1/3 части всех расходов, необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию объекта. Вкладами Мотузаса Р. и Мотузаса А. являются внесение каждым по 1/3 части всех расходов, необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию объекта.
Пунктом 2.3 договора о совместной деятельности (простого товарищества) предусмотрено, что по окончании строительства объекта и введения его в эксплуатацию на объект возникает право общей долевой собственности товарищей (каждому по 1/3).
6 сентября 2012 г. Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска выдал Юшке Р. разрешение в„– ru46302000-1971 на строительство объекта капитального строительства - административно-бытового здания по адресу: г. Курск, Магистральный проезд, 32-а.
28 февраля 2014 г. Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска выдал Юшке Р. разрешение в„– ru463020000-1487 на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
10 октября 2014 г. предприниматели Юшка Р., Мотузас А. и Мотузас Р. обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на созданное нежилое здание, площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, Магистральный проезд, 32-а, по 1/3 доли в праве за каждым.
Государственному регистратору были представлены разрешение на строительство в„– ru46302000-1971, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в„– ru463020000-1487, договор о совместной деятельности (простого товарищества) в„– 01 от 30.01.2012.
Дополнительным соглашением от 01.12.2014 к договору аренды от 26.10.2006 в„– 82396ф в договор аренды внесены изменения, а именно: арендатор Юшкене Е.А. заменена на арендаторов Мотузаса А. и Мотузаса Р. "в связи с переходом права собственности на объект недвижимости" - т. 2, л.д. 119.
Сообщением от 10.02.2015 в„– 01/141/2014-798 Управление Росреестра отказало предпринимателям в регистрации права, ссылаясь на то что в силу договора аренды от 26.10.2006 земельный участок с кадастровым номером 46:29:103211:39, на котором построено административно-бытовое здание, был предоставлен в аренду для производственно-хозяйственной деятельности. Для строительства объекта капитального строительства земельный участок не формировался и не предоставлялся. Так как земельный участок под строительство не предоставлялся, Управление Росреестра пришло к выводу о том, что возведенная постройка является самовольной (т. 1, л.д. 65).
Не согласившись с решением Управления об отказе в регистрации права, ссылаясь на то что построенное административно-бытовое здание необходимо для улучшения условий труда администрации и рабочих, осуществляющих производственную деятельность по хранению, переработке лома черных и цветных металлов в производственном здании площадью 596,2 кв. м, расположенном на этом же земельном участке, предприниматели обратились в арбитражный суд с названным заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателей, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, далее - ЗК РФ) не предусмотрена ситуация, когда строительство нового производственного объекта осуществляется на земельном участке, предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенного объекта аналогичного назначения; внося 13.01.2012 право аренды в качестве вклада в простое товарищество, Юшка Р. не выяснил волю второго арендатора земельного участка - Юшкене Е.А.; предприниматели не использовали спорный земельный участок для производственно-хозяйственной деятельности, так как сдавали в аренду здание площадью 596,2 кв. м и в субаренду - спорный земельный участок.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд второй инстанции не согласился с мотивировкой суда первой инстанции и указал, что передача предпринимателями здания площадью 596,2 кв. м и спорного земельного участка в аренду не имеют правового значения для данного спора, право аренды на земельный участок в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) перешло к Мотузасу А. и Мотузасу Р. с даты регистрации права собственности на доли в праве общей долевой собственности на здание площадью 596,2 кв. м, то есть, с 01.06.2007. При этом суд второй инстанции признал отказ в регистрации законным, ссылаясь на то, что предпринимателями не представлены на регистрацию договор аренды земельного участка от 26.10.2006 в„– 82396ф и дополнительное соглашение к нему от 01.12.2014, которое на дату обращения предпринимателей в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права еще не прошло государственную регистрацию.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с принятыми судебными актами, так как они приняты при неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции по праву не согласился с мнением суда первой инстанции в той части, что фактическое неиспользование объекта недвижимости в хозяйственной деятельности собственниками этого объекта недвижимости (в связи с передачей его в аренду), а также передача в субаренду земельного участка являются препятствием для регистрации права на вновь возведенный на этом земельном участке объект недвижимости, что Юшкене Е.А. до 01.12.2014 являлась арендатором земельного участка.
При этом апелляционный суд верно сослался на ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
То есть, с даты регистрации права собственности на доли в праве общей долевой собственности на здание за Мотузасом А. и Мотузасом Р. - с 01.06.2007 к последним перешло право и на земельный участок. И с 01.06.2007 в силу закона Юшкене Е.А. перестала являться арендатором спорного земельного участка, а обязательства по аренде перешли к новым собственникам на доли в праве независимо от регистрации дополнительного соглашения, которым внесены изменения по арендаторам в договор аренды.
Указанная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.10.2009 в„– 8611/09.
Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что предпринимателям по праву отказано в регистрации права, так как ими не представлены в Управление Росреестра договор аренды на земельный участок от 26.10.2006 и дополнительное соглашение к нему от 01.12.2014, несостоятельна.
Управление Росреестра отказало предпринимателям в регистрации права по иным основаниям.
Представление договора аренды на земельный участок не требовалось, так как он прошел государственную регистрацию и имеется в Управлении Росреестра.
Как указано выше, не требовалась и регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, изменившего состав арендаторов, так как право аренды на земельный участок перешло к Матузасу А. и Мотузасу Р. в силу закона.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 названного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются правоустанавливающие документы, указанные в данной статье.
Пунктом 1 статьи 25 Закона о регистрации прав предусмотрено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором построено административно-бытовое здание площадью 64,1 кв. м, является договор аренды от 26.10.2006 в„– 82396ф со сроком действия до 2021 года.
Довод Управления Росреестра о том что несмотря на строительство объекта недвижимости производственного назначения на сформированном ранее под иным объектом недвижимости земельном участке с целевым назначением - для производственно-хозяйственной деятельности необходимо заново формировать земельный участок и изменять его целевое назначение, не основан на норме права.
При этом несостоятельна ссылка и Управления Росреестра и суда первой инстанции на статью 30 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015), так как в данной статье речь идет о предоставление под строительство не сформированных земельных участках.
Предприниматели представили на регистрацию и разрешение на строительство объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В статье 20 Закона о регистрации прав перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав. Ни под одно из перечисленных оснований предприниматели не подпадают.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для отказа предпринимателям в удовлетворении их требований.
Поэтому суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 16.12.2015 и постановление от 12.04.2016 отменить. Так как обстоятельства дела установлены полно, но неправильно применены нормы материального права, принять свое решение. Признать незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права и обязать Управление зарегистрировать право собственности индивидуальных предпринимателей Юшки Р., Мотузаса А., Мотузаса Р. на 1/3 доли за каждым в здании площадью 64,1 кв. м, расположенном по адресу: г. Курск, проезд Магистральный, 32А, на земельном участке площадью 6086 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 03 211:0039.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 16.12.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 по делу в„– А35-3897/2015 отменить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации права, изложенный в сообщении от 10.02.2015 в„– 01/141/2014-798.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области зарегистрировать право собственности индивидуальных предпринимателей Юшки Редаса, Мотузаса Арвидаса, Мотузаса Ремигиюса на 1/3 доли за каждым в здании площадью 64,1 кв. м, расположенном по адресу: г. Курск, проезд Магистральный, 32А, на земельном участке площадью 6086 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 03 211:0039, в месячный срок со дня принятия настоящего постановления.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий судья
С.И.СМОЛКО

Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Е.В.БЕССОНОВА


------------------------------------------------------------------