АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2016 г. в„– Ф10-2132/2016

Дело в„– А14-9746/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Бессоновой Е.В., Шелудяева В.Н.
при участии:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, ул. Донбасская, д. 2, г. Воронеж, 394026) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882, ул. Плехановская, д. 10, г. Воронеж, 394006) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от общества с ограниченной ответственностью предприятие "ИП К.И.Т." (ОГРН 1023601547353, ИНН 3662053761, ул. Вл.Невского, д. 17Б, г. Воронеж, 394088) - Угловой О.В. доверенность от 29.06.2015;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2016 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 (судьи Донцов П.В., Протасов А.И., Семенюта Е.А.) по делу в„– А14-9746/2015

установил:

общество с ограниченной ответственностью предприятие "ИП К.И.Т." (далее - ООО предприятие "ИП К.И.Т.", Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным отказа Управления от 17.04.2015 в„– 36/001/116/2015-507 в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в„– XVI общей площадью 336,0 кв. м, номер на поэтажном плане 1-13, расположенное в подвале по адресу: г. Воронеж, ул. Владимира Невского, д. 15; обязании Управления Росреестра по Воронежской области провести государственную регистрацию права собственности на объект - нежилое помещение в„– XVI общей площадью 336,0 кв. м, номер на поэтажном плане 1-13, расположенное в подвале по адресу: г. Воронеж, ул. Владимира Невского, д. 15 (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа город Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016, заявление Общества удовлетворено.
В кассационной жалобе Управление просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на жалобу администрация указывает на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, в удовлетворении кассационной жалобы просит отказать.
В судебное заседание администрация и Управление представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом; Управление ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителя общества, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
В настоящем деле предметом спора является подвальное помещение в следующем объекте: жилой дом по адресу: г. Воронеж, ул. Владимира Невского, д. 15, фигурирующий в представленных на регистрацию документах, как жилой дом позиции 5 со встроенно-пристроенным помещением магазина позиции 5а. Указанное подвальное помещение, согласно пояснениям представителя заявителя в судебном заседании суда кассационной инстанции, расположено под одной из секций многоквартирного жилого дома, на первом этаже которой располагается нежилое помещение - магазин. Представленный в дело кадастровый паспорт помещений (том 1 л.д. 105) не дает представления о месте расположения подвала относительно конструкции дома в целом.
Возникновению спора предшествовали следующие обстоятельства.
Из материалов дела (дело правоустанавливающих документов, представленное в копии Управлением) следует, что 21.06.1995 между акционерным обществом "ТЯЖЕКС" им. Коминтерна (предприятие) и производственно-строительным предприятием ИП "КИТ" гр. Куликова И.И. (заказчик-правопредшественник заявителя) был заключен договор о совместной деятельности, предметом которого являлось строительство жилого дома поз.2д (два подъезда) с пристроенным магазином "Рыба" поз.2б, жилого дома поз.2а со встроенно-пристроенной станцией юных техников, жилого дома позиции 5 со встроенно-пристроенным магазином "Диетпродукты", жилого дома поз. 4 со встроенно-пристроенными помещениями ОУС, парикмахерской, Сбербанком в микрорайоне 9 СЖР г. Воронежа (том 1 л.д. 97-98).
Впоследствии сторонами было заключено дополнительное соглашение от 12.02.1996 (том 1 л.д. 99), по результатам которого (имеется отметка о государственной регистрации на обороте) была произведена государственная регистрация права собственности на объекты - жилые дома.
Предметом этого соглашения являлось следующее: "по окончании строительства жилых домов, указанных в п. 1.1 договора о совместной деятельности, вводимые жилые и нежилые площади распределяются между сторонами в следующем порядке:
"Предприятие" получает 20% жилой площади жилого дома поз. 2д;
"Заказчик" получает 80% жилой площади жилого дома поз. 2д, в том числе, встроенно-пристроенное помещение магазина "Рыба" поз. 2б, встроенно-пристроенное помещение станции юных техников поз. 2а, 100% жилой площади дома поз. 5, в том числе встроенно-пристроенное помещение магазина "Диетпродукты", 100% жилой площади жилого дома поз. 4, в том числе, встроенно-пристроенные помещения ОУС, парикмахерской, Сбербанка, в микрорайоне 9 СЖР г. Воронежа.
На государственную регистрацию права, отказ в которой является предметом настоящего спора, было представлено дополнительное соглашение, датированное 15.02.1996, с иным составом помещений, которые получает ООО: в перечне помещений жилого дома поз. 5, кроме фигурирующего в дополнительном соглашении от 12.02.1996 - встроенно-пристроенного помещения магазина "Диетпродукты", указано еще и на нежилое встроенное помещение в подвале под магазином общей площадью 336 кв. м жилого дома позиции 5.
Предметом обращения Общества за совершением регистрационных действий явилось указанное спорное нежилое встроенное помещение в подвале под магазином общей площадью 336 кв. м жилого дома позиции 5.
Отказывая в регистрации права собственности на спорное помещение, государственный регистратор сослался на абзацы 4, 8 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.01.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ).
В соответствии с названными нормами закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 8);
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац 10).
В обоснование отказа в государственной регистрации государственный регистратор сослался на неподтвержденность факта введения в эксплуатацию спорного подвального помещения в составе жилого дома позиции 5, непредставление доказательств возникновения у заявителя права собственности на него, в то время как в силу закона - пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации - такое имущество относится к общему имуществу жильцов.
Признавая отказ в совершении указанных действий в отношении спорного имущества незаконным, суды исходили из следующего.
Суды пришли к выводу, что на государственную регистрацию права собственности Обществом были представлены все необходимые документы. В частности, суды признали незаконными выводы регистрирующего органа о непредставлении на государственную регистрацию надлежащего разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Действительно, в силу пункта 1 статьи 25 Закона в„– 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Суды сочли, что акт ввода в эксплуатацию от 26.12.1997 (том 1 л.д. 19; 102) с внесенными в него 21.08.2013 г заверенными администрацией городского округа Воронежа сведениями: "общая площадь нежилого встроенного помещения в подвале под магазином кв. м 336.0", является надлежащим документом, поскольку изменения внесены надлежащим лицом в соответствии с его полномочиями. Спорное помещение, как часть объекта, не требовало отдельного ввода в эксплуатацию.
Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Волеизъявление заявителя, следующее из представленных на регистрацию документов, заключалось в первичной регистрации права собственности на помещения в объекте недвижимого имущества. Следовательно, требуемое разрешение должно было свидетельствовать о введении в эксплуатацию вновь возведенного объекта - жилого дома, в составе которого изначально спроектировано спорное помещение.
Представленный акт ввода в эксплуатацию содержал дописку, выполненную позднее, которая, как следует из позиции участвующих в деле лиц и суда, принята в качестве законного способа введения в в гражданский оборот спорного объекта.
Так, утверждается, что указание на спорный объект "было пропущено" в акте ввода в эксплуатацию, т.е. допущена техническая погрешность, которая исправлена полномочным в соответствии с действующим законодательством органом - администрацией городского округа. Однако в обоснование данной позиции регистрирующему органу и суду ссылки на нормативные акты, которые разрешали внесение исправлений в ранее выданные документы указанным образом, не представлены, статьей 55 ГрК РФ такое право не предусмотрено, а ссылки заявителя, администрации и суда на полномочия выдавать разрешения на ввод эксплуатацию не равнозначны тем действиям, которые совершены.
Более того, квалификация таких действий, как исправлений технического характера, означает констатацию того факта, что администрацией установлено изначальное проектирование названного объекта, как нежилого обособленного от общего имущества жильцов помещения, включение его в разрешение на производство строительно-монтажных работ, возведение его в таком качестве, и соответствующая его приемка в эксплуатацию в составе жилого дома.
Однако, несмотря на запрос государственного регистратора при приостановлении государственной регистрации, администрация никаких подтверждающих этот факт доказательств не представила.
Поэтому как сам акт ввода в эксплуатацию, так и последующие справки со стороны администрации, подтвердившей регистратору и суду внесение дописки в акт, не могли быть приняты регистрирующим органом и судом во внимание, как доказательства наличия надлежащего документа о вводе в эксплуатацию спорного помещения.
Более того, заявителем в дело представлены документы, свидетельствующие об обратном, на что указал регистратор в оспариваемом отказе: инвентаризация подвального помещения XVI общей площадью 336,0 впервые была проведена в 2013 году, что исключает возможность утверждать, что данное помещение было принято в эксплуатацию в составе всего дома в 1997 году.
Указанное влечет и обоснованность сомнений в достоверности представленных на регистрацию документов, на что также указал государственный регистратор. Из материалов дела спорное помещение, как единица - часть объекта, появилась лишь в дополнительном соглашении от 15.02.1996 и в последующем соглашении о распределении результатов совместной деятельности от 16.02.1996 года, в то время как разрешение на производство строительно-монтажных работ получено 16.09.1997 (сведения из акта ввода в эксплуатацию).
Поэтому ссылки администрации на полномочия по приемке законченных строительством капитальных объектов, предоставленные на момент внесения дописки в акт, необоснованно приняты судами во внимание, как подтверждающие правомерность внесенных в акт изменений.
Реализация этих полномочий в отношении ранее построенных объектов, если в их составе не фигурировали спорные помещения, возможна только при приемке и вводе в эксплуатацию реконструированных объектов. Внесением дописок в ранее изданный акт ввода в эксплуатацию эти полномочия не могут быть реализованы.
Следовательно, регистрирующий орган по тем документам, которые были представлены для регистрации первичного права на спорное помещение, проведя в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона в„– 122-ФЗ правовую экспертизу, правомерно подверг критике акт ввода в эксплуатацию, как не соответствующий требованиям к правоустанавливающим документам по форме и содержанию, и свидетельствующий о противоречии ранее зарегистрированному праву на жилой дом, в составе которого такое помещение не фигурировало.
Таким образом, неправильное применение судами пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 25 Закона в„– 122-ФЗ привело к принятию судами неправильного судебного акта.
Далее, защите в суде, в силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, части 1 статьи 4 АПК РФ подлежит нарушенное право. В соответствии со статьей 200 АПК РФ обязательным элементом проверки судебных актов в порядке главы 24 АПК РФ является проверка того, нарушает ли принятый акт, вне зависимости от его соответствия закону, права и законные интересы заявителя, или имеет место угроза нарушения этих прав оспариваемым актом. Бремя доказывания наличия нарушенного права в силу части 1 статьи 65 АПК РФ лежит на заявителе, вне зависимости от того, что бремя доказывания законности принятого акта лежит на органе, осуществляющем публичные полномочия.
Рассматривая спор, суды исходили из того, что отказ в регистрации нарушил право заявителя на первичную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости.
Однако для проверки наличия такого права Общество регистратору и суду первой и второй инстанции не представило документов, свидетельствующих о возникновении права - подтверждающих, что спорное подвальное помещение изначально законно было спроектировано в составе многоквартирного жилого дома, как помещение самостоятельного назначения, или как вспомогательное помещение, предназначенное исключительно для обслуживания расположенного выше него нежилого помещения (магазина). не затрагивающее общее имущество жильцов (пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Указанный подход, в частности, следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2016 г. в„– 5-КГ15-207, а соответствующие обстоятельства подлежат установлению с использованием гражданско-правовых способов защиты.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания полагать оспариваемый отказ регистратора незаконным; судебные акты подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права. По результатам отмены судебных актов судом кассационной инстанции принимается новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 по делу в„– А14-9746/2015 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью предприятие "ИП К.И.Т." отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА

Судьи
Е.В.БЕССОНОВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------