АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. в„– Ф10-2527/2016

Дело в„– А14-17391/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме14.07.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Сорокиной И.В.
Судей Солодовой Л.В., Бутченко Ю.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Масенковой О.А.
при участии в заседании:
от истца
Общества с ограниченной ответственностью "Шарм" Кончакова Е.В - представитель (дов. б/н от 20.10.2015, сроком на 1 год)
от ответчика
Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж Жемчужникова В.А. - представитель (дов. в„– 03 от 18.01.2016 до 31.12.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.02.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по делу в„– А14-17391/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Шарм", г. Воронеж (ОГРН 1033600053431) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж в лице Управления имущественных и земельных отношений, г. Воронеж (ОГРН 1123668052200) о признании договора в„– Ц-ХХХ-14 от 24.09.2014 купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков 45, недействительным в части разницы между стоимостью объекта недвижимости, указанной в п. 1.1 договора купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2014 и стоимости объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013, на сумму 1 791 493 руб., с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.02.2016 (судья Романова Л.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 (судьи Сухова И.Б., Ушакова И.В., Щербатых Е.Ю.) заявленные исковые требования удовлетворены.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить жалобу без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2015 по делу в„– А14-16274/2014 установлено, что 11.12.2013 ООО "Шарм" обратилось в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 2 - 14, площадью 132,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков 45.
01.08.2014 Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж издало приказ в„– 1221 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит.А, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 2 - 14, площадью 132,1 кв. м и 1/2 доли в поз. 1 нежилых встроенных помещений, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Советский район, ул. Героев Сибиряков 45, с ООО "Шарм".
Приказом в„– 1481 от 16.09.2014 пункт 1 приказа в„– 1221 от 01.08.2014 был изменен и изложен в следующей редакции: "1.Установить способ отчуждения муниципального имущества - реализация преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по договору аренды от 12.08.1994 в„– 5-095-94 путем заключения договора купли-продажи нежилого встроенного помещения II в лит.А, назначение: нежилое, общая площадь 132,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1.5. 4.5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, адрес объекта: Воронежская область, г. Воронеж, Советский район, ул. Героев Сибиряков 45, стоимостью - на основании отчета в„– 22/08/14-01 об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения II в лит. А, этаж:1, номера на поэтажном плане: 2-14, площадью 132,1 кв. м, составленного 25.08.2014 по состоянию на 15.07.2014 ООО "Цитадель Эксперт" - 6 620 000 руб., с рассрочкой платежа на 7 лет.
Во исполнение вышеуказанного приказа истцу был направлен подписанный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимого имущества, цена объекта недвижимого имущества в котором составила 6 620 000 руб. без учета НДС.
ООО "Шарм" письмом от 27.10.2013 направило в адрес Управления протокол разногласий, в котором не согласилось с редакцией п. п. 1.1, 2.1.1., 2.2.2 договора, предложив указать цену объекта равной 4 965 000 руб. без учета НДС.
Управление имущественных и земельных отношений письмом от 31.10.2014 в„– 2940793 (2945712) отклонило протокол разногласий истца.
Решением суда области от 06.07.2015 по делу в„– А14-16274/2014 в удовлетворении иска отказано, при этом судом установлено, что спорный договор является заключенным, преддоговорный спор отсутствовал.
Договором от 24.09.2014 определена стоимость объекта недвижимости в сумме 6 620 000 руб. Как следует из сопроводительного письма к Заключению о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО "Цитадель Эксперт ", цена 6 620 000 руб. определена экспертом по состоянию на 15.07.2014.
Ссылаясь на экспертное заключение от 15.05.2015, которое было получено на основании определения Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2015 по делу в„– А14-16274/2014 о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013, в котором указано, что рыночная стоимость составляет 4 828 507 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу положений ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
Статьей 3 Федерального закона от 22.06.2008 в„– 159-ФЗ установлено, что муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.
На основании положений ч.ч. 2, 3 ст. 9 Закона от 22.06.2008 в„– 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Частью 2 ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ от 22.07.2008 предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
В силу ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 в„– 7240/12).
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При рассмотрении данного спора, судами верно указано, что в оспариваемом договоре рыночная стоимость объекта определена в сумме 6 620 000 руб. по состоянию на 15.07.2014, то есть не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Из материалов дела в„– А14-16274/2014 к материалам настоящего дела приобщена копия экспертного судебного заключения от 15.05.2015, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013 (на дату подачи заявления), составляет 4 828 507 руб.
Доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено.
Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 24.09.2014 в части стоимости объекта недвижимости совершен с нарушением требований действующего законодательства, поскольку при его заключении была применена рыночная стоимость объекта выкупа не соответствующая дате обращения заявителя в уполномоченный орган.
При таких обстоятельствах, ссылаясь на то, что разница между стоимостью объекта недвижимости, указанной в п. 1.1 договора купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2014, и рыночной стоимостью объекта недвижимости по состоянию на 11.12.2013, составляет 1 791 493 руб., в связи с чем, в части разницы в указании стоимости объекта недвижимости на сумму 1 791 493 руб. спорный договор является ничтожным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Довод ответчика о том, что обжалуемые судебные акты противоречат решению Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2015 по делу в„– А14-16274/2014, согласно которому договору в„– Ц-ХХХ-14 от 24.09.2014 дана надлежащая правовая оценка, обоснованно был отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку предметом исследования по вышеуказанному делу являлось установление факта отсутствия преддоговорного спора по всем существенным условиям договора, то есть факт заключения (подписания) договора, при этом, оценка соответствия условий договора нормам действующего законодательства судом не давалась.
Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.02.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по делу в„– А14-17391/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
И.В.СОРОКИНА

Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Ю.В.БУТЧЕНКО


------------------------------------------------------------------