АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. в„– Ф10-2444/2016

Дело в„– А23-6864/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2016 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Степиной Л.В.
судей Ключниковой Н.В., Бессоновой Е.В.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РЕГИОНГАЗФИНАНС" (ОГРН 1025000658650, Оршанская ул., д. 5, г. Москва, 121552): Новикова С.Ю. - генерального директора на основании протокола внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РЕГИОНГАЗФИНАНС" от 09.09.2013;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498, Вилонова ул., д. 5, г. Калуга, 248000): Щербаковой Л.В. - представителя, действующей по доверенности от 24.12.2015 в„– 113-08-ОГ;
от третьего лица:
общества с ограниченной ответственностью "Калугазернопродукт" (ОГРН 1144028001920, пос. Мирный, стр. 7.Ю г. Калуга, Калужская область, 248920): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 03.02.2016 (судья Акимова М.М.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 (судьи Капустина Л.А., Волкова Ю.А., Тимашкова Е.Н.) по делу в„– А23-6864/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Регионгазфинанс" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее по тексту также - Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора от 09.02.2015 в„– ФН 7/15-02 аренды объектов недвижимого имущества с выкупом; понуждении зарегистрировать расторжение указанного договора и прекращение ограничения (обременения) объектов аренды.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд первой инстанции определением от 20.11.2015 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Калугазернопродукт" (далее также - ООО "Калугазернопродукт").
Решением арбитражного суда от 03.02.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016, заявленные требования удовлетворены.
Управление, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В отзыве Общество просит оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Представитель Управления, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель Общества с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
ООО "Калугазернопродукт", участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы, приведенные в кассационной жалобе, отзыве на нее и проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество осуществляет доверительное управление имуществом владельцев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РЕГИОНГАЗФИНАНС - Седьмой фонд недвижимости" и выступает от их имени в гражданских правоотношениях на основании лицензии от 27.12.2000, правил доверительного управления, зарегистрированных Федеральной службой по финансовым рынкам 17.02.2006.
Названные выше владельцы инвестиционных паев являются собственниками объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП.
Между Обществом и третьим лицом заключен договор от 09.02.2015 в„– ФН7/15-02 аренды указанных объектов недвижимости с выкупом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что в случае существенного нарушения стороной обязательств по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке), известив об этом нарушившую обязательства сторону о своем намерении за 15 дней до предполагаемой даты расторжения; датой осуществления извещения считается дата отправки такого извещения почтой или курьерской службой.
При этом существенным нарушением арендатором обязательств по договору, согласно пункту 8.3, являются:
- нарушение более чем на 2 месяца срока осуществления очередного платежа (арендного и (или) выкупного) или осуществление такого платежа в течение 2 месяцев не в полном объеме;
- нарушение арендатором более 2 раз подряд в течение 6 месяцев срока осуществления очередного платежа (арендного и (или) выкупного) более чем на 10 рабочих дней или осуществление такого платежа не в полном объеме.
Так, в связи с неоднократными нарушениями ООО "Калугазернопродукт" обязательств по арендной плате и наличием задолженности за период с февраля по июль 2015 года, уведомлением от 21.07.2015 в„– 212 арендодатель известил арендатора об одностороннем отказе от договора аренды. Указанное уведомление направлено по юридическому адресу третьего лица, что подтверждено почтовой квитанцией экспресс-доставки от 21.07.2015 в„– EA 383714252RU.
09.09.2015 Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
Уведомлением от 18.09.2015 в„– 40/001/005/2015-3389 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прекращения обременения, сославшись на отсутствие заявления о государственной регистрации соглашения о расторжении договора от Левина Н.Ф., действующего от имени ООО "Калугазернопродукт", предусмотренную статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность расторжения договора по соглашению сторон, а также предусмотренные статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендодателя и арендатора досрочно расторгнуть договор аренды.
Письмами от 25.09.2015 в„– 281 от 02.10.2015 в„– 287 заявитель пояснил, что обращение в регистрирующий орган подано от имени Общества в связи с односторонним его отказом от договора, а не от имени ООО "Калугазернопродукт", при этом направил госрегистратору выписку из реестра паевых инвестиционных фондов от 17.09.2015, выписку из лицевого счета за период с 09.02.2015 по 11.09.2015 и указал на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 8.1, 8.3, статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сообщением от 22.10.2015 в„– 40/001/005/2015-3389 заявителю отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды с мотивировкой, аналогичной изложенной в уведомлении о приостановлении регистрации.
Заявитель, полагая, что решение об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды объектов недвижимого имущества с выкупом, противоречит требованиям действующего законодательства, а также нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В настоящее время аналогичная норма содержится в статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и она действовала на момент отказа Общества от договора.
Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является односторонней сделкой, влекущей прекращение договора.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, перечень указанных оснований является открытым.
Из положений указанных норм следует, что односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.
Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, который воспользовался этим правом, направив соответствующее уведомление арендатору.
При прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения в ЕГРП вносится соответствующая запись.
Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон в„– 22-ФЗ или Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Перечень оснований для государственной регистрации установлен статьей 17 Закона о регистрации, к которым, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Поскольку арендные отношения между сторонами договора прекращены, у Управления отсутствовали основания, предусмотренные статьями 19, 20 Закона о регистрации для приостановления или отказа в государственной регистрации.
Как установил суд, вместе с заявлением на регистрацию Обществом были представлены все необходимые документы, по форме и по содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства.
Суд принял во внимание наличие задолженности по арендной плате по договору от 09.02.2015, что не оспаривается третьим лицом и подтверждается материалами дела.
Апелляционный суд также учел, что факт прекращения договора в одностороннем порядке с 05.08.2015 подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.03.2016 по делу в„– А40-217268/15.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о несоответствии действующему законодательству отказа Управления от 09.02.2015 в„– ФН 7/15-02 в государственной регистрации расторжения договора аренды объектов недвижимого имущества с выкупом, является верным.
Доводы подателя жалобы были предметом рассмотрения апелляционного суда, получили надлежащую правовую оценку и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Учитывая изложенное, а также правильное применение судами норм материального и процессуального права, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калужской области от 03.02.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 по делу в„– А23-6864/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.В.СТЕПИНА

Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Е.В.БЕССОНОВА


------------------------------------------------------------------