АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2016 г. в„– Ф10-2560/2016

Дело в„– А54-775/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 03.08.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Бессоновой Е.В., Смолко С.И.
при участии в заседании:
- от открытого акционерного общества "Рязанский городской пищекомбинат" (ОГРН 1026201263109, ИНН 6231006794, ул. Фирсова, 27, г. Рязань, 390027); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, ул. Введенская, 107, г. Рязань, 390046); Шейкиной Ю.В. - представителя по доверенности от 11.01.2016 в„– 05/3-15-2;
- от Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292, ул. Радищева, 28, г. Рязань, 390000); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.12.2015 (судья Мегедь И.Ю.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 (судьи Еремичева Н.В., Заикина Н.В., Стаханова В.Н.) по делу в„– А54-775/2015,

установил:

открытое акционерное общество "Рязанский городской пищекомбинат" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Управление) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, изложенного в письме от 06.02.20115 в„– 02/4-13-698-Исх, и о возложении на Управление обязанности устранить допущенные нарушения, путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
Решением от 07.12.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2016, заявленное требование удовлетворено.
В кассационной жалобе Управление просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя Управления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого помещения от 01.03.2005 в„– 0581205 в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2011, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное (до 29.01.205) владение и пользование части нежилого помещения Н4 и части нежилого помещения Н5 общей площадью 933,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 52, для размещения магазина с кафетерием.
Общество 29.01.2015 обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.
В письме от 06.02.2015 исх. в„– 02/4-13-698-Исх Управление отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение помещения, мотивировав свой отказ тем, что не допускается заключение договора купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении части помещения.
Считая данный отказ нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленное требование, суд правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом в„– 159-ФЗ.
В силу положений статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ (в ред. действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при выполнении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2 и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного закона.
В соответствии с пунктом 2, 3 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона в„– 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом в„– 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 названной статьи).
Управлением не представлено доказательств, что Общество не соответствует тем критериям, которые установлены в статье 3 Закона в„– 159-ФЗ.
В данном случае Обществу было отказано в выкупе арендуемого помещения, которое, по мнению Управления, не может быть объектом купли-продажи, так как не отвечает понятию недвижимой вещи, определенной статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Между тем Управление не учло следующее.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства; на день подачи заявления о реализации преимущественного права арендованные нежилые помещения находились в непрерывном владении Общества более двух лет до дня вступления в силу Закона в„– 159-ФЗ согласно договорам аренды; задолженность по арендной плате за имущество и по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала; спорное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.
Как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 в„– 134, по смыслу Федерального закона в„– 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Суд верно указал, что с учетом приведенных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.
В силу статьи 1 и пункта 5 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" помещение является предметом кадастрового учета.
При этом Федеральный закон в„– 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
Спорные нежилые помещения, находящиеся в аренде у Общества, имеют самостоятельное функциональное назначение, используются под кафе и магазин, у которых есть обособленные входы с улицы, и не являются неразрывно связанными с иными помещениями здания.
При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет помещения общей площадью 911,5 квадратных метров, возможна, а значит, оно может являться предметом договора купли-продажи.
Суд установил, что Управление не представило в материалы дела доказательств невозможности формирования арендуемого Обществом спорного нежилого помещения в качестве обособленного объекта и осуществления его выкупа, следовательно, арендуемое Обществом помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и по своей сути является полностью обособленным объектом, который может быть поставлен на кадастровый учет, так как имеет отдельный вход и может использоваться независимо от других частей здания, а значит, может выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом в„– 159-ФЗ.
Данный вывод суда подтверждается заключением строительно-технической экспертизы.
Довод Управления об изменении характеристики объекта не лишает Общество преимущественного права на выкуп помещения, поскольку помещение, указанное в техническом паспорте и испрашиваемое помещение согласно кадастровому номеру является одним и тем же объектом; при этом площадь относительно которой оно обладает преимущественным правом в силу Закона в„– 159-ФЗ, не увеличилась, а уменьшилась, следовательно, Общество не претендует на выкуп помещения большей площади, чем которое оно занимало по договору аренды.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия Управления по отказу Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения, не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем правомерно признал незаконным указанный отказ Управления и обязал устранить допущенное нарушение прав Общества.
Довод Управления о том, что соглашение от 11.02.2011, согласно которому договор аренды был продлен по 30.06.2015, является ничтожным, поскольку не соответствует требованиям действующего законодательства (части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) и соответственно договор аренды от 01.03.2005 в„– 0581205 считается заключенным на неопределенный срок, не может быть принят во внимание.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в специально поименованных в статье случаях.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (в том числе частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Установленный данными нормами запрет направлен на недопустимость передачи учреждениями, государственными органами и органами местного самоуправления государственного или муниципального имущества отдельным хозяйствующим субъектам без осуществления публичных процедур, только при соблюдении которых иные потенциальные участники рынка имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, введенной в действие Федеральным законом от 30.06.2008 в„– 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу с 02.07.2008, правовое значение для правильного разрешения спора имеет установление даты заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества, равно как и даты заключения соглашения о продлении такого договора.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В пункте 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В данном случае воля сторон на заключение договора аренды была сформирована и выражена при подписании договора от 01.03.2005 в„– 0581205 и дополнительного соглашения, которое заключалось в период его действия, то есть до вступления в силу норм, предписывающих предоставление такого имущества в аренду путем проведения конкурсов и аукционов. Следовательно, установленная Законом о защите конкуренции обязанность проведения конкурса (аукциона) не может быть возложена на общество до момента окончания исполнения обязательств по договору.
Другие доводы, приведенные в кассационной жалобе, признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам, не опровергают выводов суда и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.12.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2016 по делу в„– А54-775/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА

Судьи
Е.В.БЕССОНОВА
С.И.СМОЛКО


------------------------------------------------------------------