АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2016 г. в„– Ф10-3624/2016

Дело в„– А64-1709/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 21.09.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.09.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего М.М.Нарусова
судей Ю.В.Бутченко, Л.В.Леоновой
при ведении протокола помощником судьи Малиновской А.Н.
при участии в заседании: от истца:
общества с ограниченной ответственностью "АВТО" (ОГРН 1026801156216, ИНН 6831014780) Хаустова А.В., представителя по доверенности в„– 3 от 20.09.2016;
от ответчиков:
Муниципального образования городской округ - город Тамбов в лице Администрации города Тамбова (ОГРН 1056882343352, ИНН 6829015056) Горских Е.В., представителя по доверенности в„– 2-40-1580/15 от 01.12.2015;
от третьих лиц:
Комитета финансов Администрации города Тамбова (ОГРН 1056882365935, ИНН 6829016211) Горских Е.В., представителя по доверенности в„– 01-18-663/15 от 17.11.2015;
Тамбовской городской Думы (ОГРН 1026801159945, ИНН6831011027) представитель не явился, извещен надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АВТО", г. Тамбов, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу в„– А64-1709/2015

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АВТО" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к муниципальному образованию городской округ - город Тамбов в лице Администрации города Тамбова о взыскании переплаты по договору аренды нежилого помещения в„– 489/3 от 10.11.1995 (в редакции дополнительного соглашения в„– 2 от 18.04.1996 г.) в размере 1 194 120 руб. 00 коп. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Комитет финансов Администрации города Тамбова и Тамбовская городская Дума.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.01.2016 (судья Попов Ю.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 (судьи Поротиков А.И., Сухова И.Б., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции по настоящему делу отменено. В удовлетворении исковых требований ООО "АВТО" о взыскании с Муниципального образования городской округ - город Тамбов в лице Администрации города Тамбова в пользу ООО "АВТО" денежной суммы - переплаты по договору аренды нежилого помещения в„– 489/3 от 10.11.1995 г. (в редакции дополнительного соглашения в„– 2 от 18.04.1996 г.) в размере 1 194 120 руб. 00 коп. отказано.
Не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ООО "АВТО" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.
Представитель ответчика и Комитета финансов Администрации города Тамбова возражали против доводов жалобы, считая оспариваемое постановление законным и обоснованным.
Третье лицо - Тамбовская городская Дума своего представителя в судебное заседание не направило, о его месте и времени извещено надлежащим образом. В соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления, в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по договору аренды нежилого помещения в„– 489/3 от 10.11.1995 Комитет по управлению имуществом г. Тамбова (арендодатель) передал ТОО "АВТО" (позднее - ООО "АВТО", арендатор) в аренду нежилое помещение в д. 15 по ул. Коммунальной, общей площадью 173 кв. м для использования под продовольственный магазин и кафе.
Согласно пункту 3.1. договора аренды арендатор вносит начисленную сумму арендной платы за текущий месяц в финансовое управление Мэрии на соответствующий расчетный счет не позднее 5-го числа, следующего за текущим месяцем. Арендная плата за месяц, с учетом НДС, составляет 304 043 руб. 00 коп.
Пунктом 7.1. договора аренды арендатор принял на себя обязательство обеспечить за счет собственных средств ремонт помещения и открытие предприятия в срок не более трех месяцев после принятия его по акту приема-передачи.
В период с ноября 1995 года по февраль 1996 года арендатор с согласия арендодателя произвел ремонт арендуемого помещения на общую сумму 68 211 727 руб. 00 коп.
По окончании ремонта было заключено дополнительное соглашение в„– 2 к договору аренды от 18.04.1996 г., которым стороны продлили действие аренды до 1 января 2045 года, исключив из текста договора пункт 3.1, предусматривающий обязанность арендатора по внесению арендной платы.
До истечения срока аренды общество обратилось в администрацию г. Тамбова с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного обществу Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Письмом от 14.01.2014 г. в„– 01-09-9593 комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова ООО "АВТО" отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в„– 2, общей площадью 194,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Коммунальная, 13, с указанием на возможность продажи данного объекта муниципального имущества посредством аукциона.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21.08.2014 по делу в„– А64-1408/2014 действия администрации городского округа город Тамбов, выраженные в письме от 14.01.2014 г. в„– 01-09-9593, об отказе ООО "АВТО" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, признаны незаконными. Суд обязал комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова заключить с обществом договор купли-продажи указанного помещения в установленном порядке и сроки.
На основании решения арбитражного суда Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова был подготовлен и направлен обществу проект договора купли-продажи, в котором цена приобретения определена равной 8 130 319 руб., подлежащих оплате в рассрочку.
Проект договора был возвращен с протоколом разногласий в части уменьшения выкупной стоимости на 1 150 720 руб. с приложением экспертного заключения об определении права требования выкупа рыночной стоимости нежилого помещения, с учетом права аренды, недоиспользованного в течение оставшегося срока аренды.
Письмом от 10.12.2014 комитет отклонил протокол разногласий, после чего между сторонами был заключен договор в„– 1393/1 купли-продажи арендованного муниципального имущества от 12.12.2014. Цена приобретения объекта продажи установлена сторонами исходя из его рыночной стоимости и составила 8 130 319 руб., подлежащих оплате в рассрочку (п. п. 2.1 - 2.2 договора).
Полагая, что прекращение арендных отношений выкупом арендованного помещения влечет за собой обязанность ответчика возвратить частичную стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, засчитанную в счет арендной платы до 2045 года, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с досрочным окончанием арендных отношений в рамках договора аренды в„– 489/3 от 10.11.1995 (в редакции дополнительного соглашения в„– 2 от 18.04.1996), оплаченных истцом до конца действия договора, переплата арендной платы подлежит возвращению и, учитывая экспертное заключение ООО "Бюро независимой экспертной оценки "Эконометр" от 11.12.2014 в„– 422/11, пришел к выводу о том, что фактическая сумма переплаты ООО "АВТО" на 12.12.2014 составляет 1 194 120 руб. 00 коп.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции обоснованно указал и руководствовался следующим.
Частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что задачами подготовки дела к судебному разбирательству является среди прочего определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства.
Согласно позиции, изложенной в пункте 3 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Из обстоятельств дела следует, что между сторонами возникли отношения, связанные с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого обществом, как субъектом малого предпринимательства, регулируемые Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
В соответствии с абзацем вторым статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 в„– 134, нормы Закона в„– 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к иным нормам законодательства о приватизации, равно как и к правилам гражданского законодательства. Последние подлежат применению лишь в отсутствии специального регулирования названным Законом.
Судьба неотделимых улучшений арендованного имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства, определяется правилами части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ, согласно которым их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 в„– 9785/12).
Иных способов возмещения арендатору расходов, понесенных в результате капитального ремонта выкупаемого имущества, законодательство не устанавливает.
Согласно условиям договора аренды, обязанность по внесению арендной платы была определена сторонами не в денежной форме, допускающей возможность переплаты арендных платежей, а возложением на арендатора обязанности осуществить капитальный ремонт объекта аренды в порядке части 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, заключая договор купли-продажи арендованного муниципального имущества в„– 1393/1 от 12.12.2014, стороны прекратили на будущее время все права и обязанности из договора аренды, включая те, которые связаны с внесением арендной платы в порядке п. 1 ст. 407 ГК РФ (абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Следовательно, с момента выкупа арендованного имущества отношения сторон не регулируются правилами об аренде, положенными в основание заявленного иска.
Кроме того, суд апелляционной инстанции правильно указал на отсутствие оснований применять к настоящему спору и положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении по правилам статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендованное имущество вместе с неотделимыми улучшениями, способными увеличить его стоимость, не было передано арендодателю, что могло бы повлечь на стороне последнего неосновательное обогащение, а осталось в обладании общества.
Заключая договор купли-продажи арендованного муниципального имущества стороны достигли соглашения относительно цены выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правом требовать возмещения стоимости произведенных улучшений муниципального имущества при его выкупе общество своевременно не воспользовалось.
В связи с изложенным вывод суда апелляционной инстанции, что заявленные истцом требования по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими цены и порядка ее уплаты, является верным.
При этом суд апелляционной инстанции правильно учел, что предъявленная ко взысканию сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а представляет собой часть затрат, произведенных истцом в 1995 - 1996 годах.
Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, не представлено.
Довод истца о том, что выкуп муниципального имущества в ситуации, когда срок аренды, полностью оплаченной арендатором, еще не истек, приводит к переплате арендных платежей на стороне ответчика, основан на неверном толковании закона и противоречит обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу в„– А64-1709/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.М.НАРУСОВ

Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------