АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. в„– Ф10-1441/2016

Дело в„– А09-8828/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Нарусова М.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колесниковой Н.А.
при участии в заседании:
от истца:
открытое акционерное общество "Строитель" в лице конкурсного управляющего Пантелеева Михаила Всеволодовича ОГРН 1023201068879 ИНН 3232005318 Пантелеев М.В. - решение Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2011, определение Арбитражного суда Брянской области от 01.09.2015 по делу в„– 09-5216/2010; Прим Н.В. - представитель по доверенности в„– 3 от 26.01.2016;
от ответчика:
Брянская городская администрация ОГРН 1023202743574 ИНН 3201001900 Талюко В.Л. - представитель по доверенности в„– 1/06-18И от 13.01.2016.
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– 09-8828/2015,

установил:

конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Строитель" Пантелеев Михаил Всеволодович (далее - истец, конкурсный управляющий) обратился в арбитражный суд с иском к Брянской городской администрации (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить новый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0014734:31, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, квартал, ограниченный улицами 3-го Интернационала, Комсомольской, Медведева и Союзной для использования в целях проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-й очереди, общей площадью 6 144 кв. м на тех же условиях сроком на три года (с учетом уточненных исковых требований).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 (судья Супроненко В.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Волкова Ю.А., Рыжова Е.В., Капрустина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Брянская городская администрация обратилась в арбитражный суд кассационной инстанции с настоящей жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 20.05.2002 между истцом и ответчиком заключен договор в„– 20102 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д/н, участок ч. 3, общей площадью 17 085 кв. м, кадастровый номер 32:28 01 47 28:3, правопреемником арендодателя по указанному договору в соответствии с Законом Брянской области от 09.10.2006 в„– 76-З являлось управление имущественных отношений Брянской области.
Земельный участок предоставлен арендатору для строительства жилья.
Истец осуществлял на спорном участке строительство двух многоквартирных домов с привлечением средств физических и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве, степень готовности построенных на спорном земельном участке объектов (многоквартирных жилых домов) составляет 13% и 90%.
Размер затрат ОАО "Строитель" на строительство объектов составлял более 169 000 000 рублей, то есть в период владения земельным участком истец понес значительные затраты по исполнению договора.
Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к ОАО "Строитель" о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2002 в„– 20102.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 по делу в„– А09-1297/2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2011 по делу в„– А09-1297/2011 решение Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу в„– А09-1297/2011 в части отказа управлению имущественных отношений Брянской области в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 20.05.2002 в„– 20102, заключенного с ОАО "Строитель" отменено, и в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.01.2012 по делу в„– А09-1297/2011 в удовлетворении иска отказано.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2012 по делу в„– А09-3456/2012 земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д/н, участок ч. 3, общей площадью 17 085 кв. м, кадастровый номер 32:28 01 47 28:3 разделен на 3 земельных участка площадью 6 144 кв. м, 6 664 кв. м, 2 590 кв. м.
На основании указанного решения между управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО "Строитель" 03.10.2012 заключен договор аренды в„– 46785 земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0014734:31, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, квартал, ограниченный улицами 3-го Интернационала, Комсомольской, Медведева и Союзной для использования в целях проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-й очереди, общей площадью 6 144 кв. м, сроком аренды с 03.10.2012 по 03.10.2015.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2011 по делу в„– А09-5216/2010 ОАО "Строитель" признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Собранием кредиторов ОАО "Строитель" 23.01.2015 утвержден порядок реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31 с начальной ценой продажи 40 250 000 рублей.
Торги от 29.04.2015 по лоту в„– 52 признаны несостоявшимися.
Поскольку в период действия договора конкурсный управляющий не успел реализовать права аренды посредством публичного предложения, последний обратился к администрации с заявлением о продлении срока договора аренды до 03.10.2018 и о заключении нового договора аренды на тех же условиях.
Письмами от 04.06.2015 в„– 2/29-4427 и от 13.07.2015 в„– 2/29-6243 ответчик отказал истцу в заключении нового договора аренды.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, не допускается.
В связи с банкротством истца и для защиты прав участников долевого строительства, земельный участок с кадастровым номером 32:28:014728:3 разделен на три земельных участка.
Согласно решению суда о введении в отношении ответчика конкурсного производства, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0014734:31, площадью 6 144 кв. м, вошел в конкурсную массу должника.
Судом установлено, что арендатор ОАО "Строитель" использовал земельный участок с кадастровым номером 32:28:014728:3 в соответствии с условиями договора аренды для проектирования и строительства многоквартирных домов, получило необходимые разрешения на строительство и приступило к строительству. По заказу истца подготовлен комплект строительной документации.
Суд ссылаясь на ст. 10 ГК РФ обоснованно пришел к выводу о том, что отказ арендодателя от заключения нового договора аренды фактически влечет за собой уменьшение конкурсной массы должника и невозможность реализации имущества должника - права аренды, ранее правомерно включенного в конкурсную массу должника, что явно и очевидно нарушает права и законные интересы должника и его кредиторов и причиняет им вред, тем самым признал его злоупотреблением правом со стороны администрации и обязав ответчика заключить с истцом новый договор аренды, на тех же условиях и на тот же срок.
Довод истца на отсутствие доказательств нахождения на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером 32:28:0014734:31 не завершенных строительством объектов, не может повлиять на результат принимаемого судом решения в силу следующего.
Из материалов дела следует, что после разделения земельного участка не завершенный строительством объект остался за территорией земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31, площадью 6 144 кв. м, впоследствии переданного ответчику по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 03.10.2012 в„– 46785.
Между тем, заключение истцом договора на выполнение проектных работ, изготовление проектной документации, являются необходимыми действиями для начала строительства и соответствует одной из целей использования арендатором спорного земельного участка (проектирование комплексной застройки жилого квартала).
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, принятыми с соблюдением норм материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– 09-8828/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА

Судьи
И.В.СОРОКИНА
М.М.НАРУСОВ


------------------------------------------------------------------