АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. в„– Ф10-1771/2016

Дело в„– А54-1643/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 17.06.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Леоновой Л.В., Сорокиной И.В.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Тихонов Михаил Юрьевич, г. Рязань, (ОГРНИП 305623400137988, ИНН 623106195548) не явились, извещены надлежащим образом
от ответчика:
Администрация города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) не явились, извещены надлежащим образом
от третьего лица:
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.02.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу в„– А54-1643/2015,

установил:

индивидуальный предприниматель Тихонов Михаил Юрьевич (далее - истец, ИП Тихонов М.Ю.) обратился в Арбитражный суд Рязанской области к Администрации города Рязани (далее - ответчик, Администрация) с исковым заявлением, с учетом уточнения, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9 общей площадью 110,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 40, пом. Н9, и требованием считать договор заключенным на следующих условиях:
- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3 141 037 (три миллиона сто сорок одна тысяча тридцать семь) руб. (НДС не облагается)";
- пункт 2.2. "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";
- пункт 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 87 251 (восемьдесят семь тысяч двести пятьдесят один) руб. 02 коп. (последний платеж - 87 251 (восемьдесят семь тысяч двести пятьдесят один) руб. 30 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.02.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016, с учетом выводов повторной судебной экспертизы исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между ИП Тихоновым М.Ю. и Администрацией города Рязани при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9 в многоквартирном доме по указанному адресу и решил считать договор заключенным на следующих условиях:
- пункт 2.1 "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3 856 749 (три миллиона восемьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот сорок девять) руб. (НДС не облагается)";
- пункт 2.2 "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";
- пункт 2.3 "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 107 131 (сто семь тысяч сто тридцать один) руб. 92 коп. (последний платеж - 107 131 (сто семь тысяч сто тридцать один) руб. 80 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.
В судебное заседание суда округа заявитель, лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ в отсутствие их представителей.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.07.2008 на основании решения Рязанской городской Думы от 05.06.2008 в„– 254-I между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ИП Тихоновым М.Ю. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества в„– 1212008, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование часть нежилого помещения Н8, лит. А, общей площадью 114,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 40, для размещения магазина.
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды установлен с 07.07.2008 по 06.07.2013. По акту приема-передачи от 07.07.2008 указанное нежилое помещение передано ИП Тихонову М.Ю.
Предприниматель 06.07.2013 направил в адрес Управления письмо о намерении выкупить муниципальное имущество, располагающееся по указанному адресу, в порядке реализации преимущественного права выкупа муниципальных помещений субъектами малого предпринимательства на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Письмом от 12.08.2013 исх. в„– 01-68/6573 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани сообщило заявителю о невозможности реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, поскольку часть нежилого помещения Н8, лит. А, общей площадью 114 кв. м не является отдельным объектом недвижимости.
Считая отказ Управления незаконным, ИП Тихонов М.Ю. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.03.2014 по делу в„– А54-4958/2013 заявленные требования удовлетворены, суд признал незаконным отказ Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Тихонова М.Ю., вызванные принятием указанного отказа, путем совершения действий, предусмотренных положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Впоследствии нежилое помещение Н8 разделено на два помещения, а именно: Н9 общей площадью 110,2 кв. м и Н10 общей площадью 34,2 кв. м.
Соглашением от 21.11.2014 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды от 07.07.2008 в„– 1212008, установив, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование для размещения магазина нежилое помещение Н9 в многоквартирном доме, назначение - нежилое, общей площадью 110,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 40, пом. Н9.
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес истца проект договора купли-продажи муниципального имущества.
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена продажи имущества установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.01.2015 в„– 8/2015, выполненным ООО "Оценка собственности" и составляет 5 962 000 руб. (НДС не облагается).
Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, истец обратился к Администрации города Рязани с предложением выкупить спорное имущество, установив стоимость выкупаемого имущества в размере 3 100 000 руб., определенную на основании отчета от 25.03.2015 в„– 1743, выполненного независимым оценщиком Наврузовым Н.А. Администрация города Рязани на указанное предложение не ответила.
Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, что создает препятствия для реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, указывая, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ИП Тихонов М.Ю. обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды руководствовались следующим.
Исходя из положений п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ.
Из материалов дела следует, что, как арендатор спорного помещения ИП Тихонов М.Ю. имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом в„– 159-ФЗ.
В направленном Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани в адрес истца проекте договора купли-продажи спорного имущества цена продажи имущества определялась на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.01.2015 в„– 8/2015, и составила 5 962 000 руб.
Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 25.03.2015 в„– 1743, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 3 100 000 руб.
Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.
Согласно положениям ст. ст. 445, 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В связи с наличием между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. п. 1, 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - письмо ВАС РФ в„– 92), по ходатайству сторон судом определением от 20.07.2015 в порядке ч. 1 ст. 82 АПК РФ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению которой от 14.09.2015 в„– 5118 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 06.07.2013 без учета НДС составляла 3 141 037 руб.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 21.12.2015 в„– 190/15, назначенной судом по ходатайству ответчика, рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения Н9 в многоквартирном доме по состоянию на 06.07.2013 составляет 3 856 749 руб. (без учета НДС).
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суды пришли к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы в„– 190/15, проведенной экспертом Драницыным А.А.
Доводы заявителя сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако, как верно указано судами, субъективная позиция Администрации относительно доказательства не может являться основанием для отмены судебного акта.
Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов, в соответствии с требованиями ст. 86 АПК РФ. Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.
Возражения, на которые ссылается заявитель, оспаривая судебную экспертизу, на основании которой определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами эксперта.
Администрация города Рязани надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорила, выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта, что соответствует положениям ст. 7 Федерального закона от 31.05.2001 в„– 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 73-ФЗ), в которой заложен принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений и предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.
В связи с изложенным суды пришли к обоснованному выводу о том, что несогласие заявителя с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости объекта оценки и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.
Исходя из определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества по состоянию на 06.07.2013, экспертом верно применены федеральные стандарты, действовавшие на дату оценки. При этом дата подписания экспертизы не является отправной для ее оценки.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ заключение судебной экспертизы, суды законно и обоснованно пришли к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.
Доводы заявителя не опровергают выводов судов, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.02.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу в„– А54-1643/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
И.В.СОРОКИНА


------------------------------------------------------------------