АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2016 г. в„– Ф10-3844/2016

Дело в„– А62-6344/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 10.10.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Сорокиной И.В.
Судей Гладышевой Е.В., Бутченко Ю.В.
при участии в заседании:
от истца
Общества с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" Оченкова М.В. - представитель (дов. в„– 03/02 от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016)
от ответчика
Администрации города Смоленска Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьего лица
Общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Смоленска, г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 по делу в„– А62-6344/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гражданстрой", г. Смоленск (ОГРН 1026701441634) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Смоленска, г. Смоленск (ОГРН 1026701449719) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 335 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4, в размере 18 257 113 руб. (без НДС); обязании Администрации г. Смоленска заключить с ООО "Гражданстрой" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 335 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4, по цене 12 858 152 руб. (без НДС), определенной в соответствии с заключениями эксперта АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" Дунаева Павла Александровича в„– 10-Э-15 по проведенной судебной оценочной экспертизе и в„– 1/4-Э-16 по проведенной дополнительной судебной оценочной экспертизе; о принятии п. 3.1 и абз. 1 и 2 п. 3.2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2015 в следующей редакции: "3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключений эксперта АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" в„– 10-Э-15 и в„– 1/4-Э-16 по проведенной судебной оценочной экспертизе и дополнительной судебной оценочной экспертизе по делу в„– А62-6344/2015 и составляет 12 858 152 руб. (без НДС).". "3.2.2. Оплата в рассрочку: Покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 300 000 руб. УФК по Смоленской области (Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в Отделение Смоленск г. Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКТМО 66701000001, ИНН 6730012070, КПП673001001, КБК 902 1 14 02043 04 1000 410, оставшуюся стоимость в размере 12 558 152 руб. и сумму в погашение процентов Покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением в„– 1 к настоящему договору.", с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
В связи с отказом истца от требования о признании незаконными действий Администрации г. Смоленска по установлению продажной цены нежилого помещения, площадью 335 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4, в сумме 18 257 113 руб., определенной постановлением Администрации г. Смоленска от 02.07.2015 в„– 1248-адм, производство по делу в указанной части судом первой инстанции прекращено.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 (судья Яковлев Д.Е.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 (судьи Бычкова Т.В., Грошев А.Г., Токарева М.В.) были урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Гражданстрой" и Администрацией г. Смоленска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 335 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской революции, д. 4, суд установил п. 3.1 и абз. 1-3 п. 3.2.2 в следующей редакции: "3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключений эксперта АНО "Смоленский центр судебных экспертиз" в„– 10-Э-15 и в„– 1/4-Э-16 по проведенной судебной оценочной экспертизе и дополнительной судебной оценочной экспертизе по делу в„– А62-6344/2015 и составляет 12 858 152 (двенадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь сто пятьдесят два) руб. (без НДС). 3.2.2. Оплата в рассрочку: Покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 300 000 руб. (триста тысяч рублей) УФК по Смоленской области (Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска, счет 40101810200000010001, в Отделение Смоленск г. Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКТМО 66701000001, ИНН 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02043 04 1000 410. Оставшуюся стоимость в размере 12558152 руб. и сумму в погашение процентов Покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением в„– 1 к настоящему договору.", в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, Администрация г. Смоленска обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты в части удовлетворения иска отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 подлежат оценке только в обжалуемой части, то есть только в части удовлетворения заявленных исковых требований.
В судебном заседании представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить жалобу без удовлетворения, судебные акты - без изменения.
Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Гражданстрой" арендует объект муниципальной собственности - нежилое помещение, площадью 335 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 4 на основании договора от 03.10.2006 в„– 2498/06 с изменениями и дополнениями.
04.02.2015 общество обратилось в Администрацию г. Смоленска с заявлением о выкупе арендуемого им имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
06.07.2015 Администрацией г. Смоленска письмом исх. 24-6249-исх в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
31.07.3015 последним в Администрацию г. Смоленска был направлен подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части цены сделки.
Однако, ответчиком протокол разногласий был отклонен ввиду того, что цена установлена на основании отчета ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 в„– 1395/V/15.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с положениями ч.ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные орган обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Установив наличие у истца преимущественного права на выкуп вышеуказанного нежилого помещения, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что отчет ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 в„– 1395/V/15 не может быть принят в качестве основания для определения стоимости объекта недвижимости, поскольку в нем отсутствуют сведения о дате обследования, а также не был произведен осмотр внутреннего состояния помещений, при этом доказательств недопуска оценщика в целях осмотра помещений в материалах дела не имеется.
Более того, судами верно указано на необоснованное применение в отчете объектов-аналогов, что существенным образом влияет на стоимость объекта, в частности, взяты аналоги по состоянию на первую половину 2015 года при дате оценки по состоянию на 04.02.2015, соответственно анализ рынка также производился на первое полугодие 2015 года, то есть, включая период после даты, на которую должна производиться оценка, между тем, согласно п. 19 ФСО в„– 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
В силу п. п. 4, 10 ФСО в„– 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Однако, как установлено судебными инстанциями, в отчете от 22.06.2015 в„– 1395/V/15 объекты-аналоги взяты с местом расположения во всех районах города, а не в центральной части, отсутствует возможность проверить аналоги по дате публикации. В отчете не указаны источники (ссылки) порядка определения скидки на торг, не приведено обоснование выбора значения, имеется лишь ссылка на "данные, полученные от специалистов риэлтеров".
При этом согласно п. 22 ФСО в„– 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.
Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
На основании изложенного, исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ судом области была назначена судебная экспертиза относительно стоимости нежилого помещения, отчуждаемого по спорному договору по состоянию на 04.02.2015 и о причинах, влияющих на расхождение результатов экспертизы по сравнению с рыночной стоимостью указанного объекта согласно отчету, составленному ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 в„– 1395/V/15.
В ходе проведения экспертизы экспертом Дунаевым П.А. были сделаны выводы о наличии в отчете, составленном ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 в„– 395/V/15 нарушений требований ФСО, повлиявших на определение величины рыночной стоимости нежилого помещения.
Таким образом, дав оценку отчету и учитывая выводы эксперта, а также приняв во внимание допущенные оценщиком при составлении отчета ООО "Независимая оценочная компания" от 22.06.2015 в„– 1395/V/15 нарушения, суды обеих инстанций верно указав на недостоверность величины рыночной стоимости нежилого помещения определенной оценщиком обоснованно не приняли указанный отчет в качестве доказательства рыночной (выкупной) цены.
При определении стоимости нежилого помещения, отчуждаемого из муниципальной собственности, судами правомерно было принято заключение эксперта Дунаева П.А., согласно которому с учетом дополнительной экспертизы стоимость объекта составляет 12 858 152 руб. (без НДС).
При этом, мотивированных возражений относительно нарушений экспертом требований законодательства и стандартов оценки при проведении судебной экспертизы, которые могли бы поставить под сомнение заключение эксперта, что, в свою очередь, явилось бы основанием для назначения повторной экспертизы, ответчиком не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы последним также не заявлялось.
Довод заявителя жалобы о том, что Администрация города Смоленска является ненадлежащим ответчиком по делу обоснованно не принят во внимание судебными инстанциями, поскольку настоящий спор является преддоговорным спором и возник в связи с разногласиями сторон договора истца и ответчика относительно цены, продаваемого по договору купли-продажи помещения, поскольку Администрация города Смоленска является стороной договора купли-продажи, то именно она является надлежащим ответчиком по спору об урегулировании разногласий сторон о цене продаваемого имущества.
При таких обстоятельствах, суды первой апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в обжалуемой части с установлением цены, определенной по результатам судебной экспертизы, в том числе дополнительной.
Доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 по делу в„– А62-6344/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий
И.В.СОРОКИНА

Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Ю.В.БУТЧЕНКО


------------------------------------------------------------------