АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 г. в„– Ф10-3850/2016

Дело в„– А62-4335/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 19.10.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Бутченко Ю.В.
при участии в заседании:
от истца:
индивидуальный предприниматель Салова Светлана Анатольевна, г. Смоленск (ОГРН 304673128200383, ИНН 673100433974) не явились, извещены надлежащим образом
от ответчиков:
общество с ограниченной ответственностью "Смоленское бюро строительных услуг" не явились, извещены надлежащим образом
Администрация города Смоленска, (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.04.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 по делу в„– А62-4335/2015,

установил:

индивидуальный предприниматель Салова Светлана Анатольевна (далее - ИП Салова С.А.) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (далее - Администрация) о признании недостоверными результатов рыночной оценки выкупаемого имущества - нежилого помещения общей площадью 33,9 кв. м (помещения на поэтажном плане в„– 19 - 23, расположенные в цокольном этаже) в доме в„– 11 по улице Докучаева в городе Смоленске; возложении обязанности заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, руководствуясь Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Определением суда от 13.10.2015 ООО "Смоленское бюро строительных услуг" привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.04.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016, исковые требования удовлетворены частично: в удовлетворении требований о признании недостоверными результатов рыночной оценки выкупаемого имущества - нежилого помещения общей площадью 33,9 кв. м (помещения на поэтажном плане в„– 19-23), расположенного в цокольном этаже дома в„– 11 по улице Докучаева в городе Смоленске, отказано. На администрацию возложена обязанность заключить с ИП Саловой С.А. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с установлением продажной цены в размере 1 121 186 руб. (без НДС).
С Администрации в пользу ИП Саловой С.А. взыскано 3 327 руб. в возмещение судебных расходов.
С ИП Саловой С.А. взыскано 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Администрация города Смоленска обратилась в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их: в части обязания Администрации заключить с ИП Саловой С.А. договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с установлением продажной цены в размере 1 121 186 руб. (без НДС) отменить, в удовлетворении данного требования отказать; в части отказа в удовлетворении требования о признании недостоверными результатов рыночной оценки выкупаемого имущества оставить без изменения; в части взыскания с Администрации в пользу ИП Саловой С.А. 3 327 руб. в возмещение судебных расходов отменить.
В судебное заседание суда округа стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП Салова С.А. на основании договора аренды нежилого помещения от 22.08.2011 в„– 3160/11 арендует находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение площадью 33,9 кв. м (цокольный этаж, комнаты в„– 19 - 23), расположенное по адресу: город Смоленск, улица Докучаева, дом 11, для использования под ателье по ремонту и пошиву одежды.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.10.2014 по делу в„– А62-5533/2014 признан незаконным отказ Администрации, выразившийся в отказе в реализации ИП Саловой С.А. преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Докучаева, дом 11, площадью 33,9 кв. м, оформленный письмом от 15.07.2014 в„– 24-3292, на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Саловой С.А. путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Во исполнение указанного судебного акта Администрация сопроводительным письмом от 05.02.2015 в„– 24-634-исх предоставила ИП Саловой С.А. проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 1 440 666 руб. 95 коп. (без НДС), установленной в соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости ООО "Смоленское бюро строительных услуг" в„– 488/14, с правом выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Стоимость объекта определена на дату 16.06.2014.
Не согласившись со стоимостью выкупаемого имущества, ИП Салова С.А. письмом от 04.03.2015 направила в Администрацию подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором указала стоимость имущества в размере 436 000 руб. Письмом от 19.03.2015 в„– 24/1858-исх Администрация отклонила предложенную заявителем редакцию пункта 3.1 проекта договора.
Ссылаясь на недостоверность и противоречивость данных отчета по определению рыночной стоимости в„– 488/14, выполненного ООО "Смоленское бюро строительных услуг", ИП Салова С.А. обратилась с иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды исходили из следующего.
Исходя из положений пункта 1 статьи 421, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с положениями статьи 3 вышеуказанного Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В силу положений статей 6, 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежит выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ. Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12).
Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам II.4, III.10 и IV.12 Федерального стандарта оценки в„– 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО в„– 3) отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
Исследовав отчет об оценке от 12.01.2015 в„– 488/14, выполненный ООО "Смоленское бюро строительных услуг" суды пришли к обоснованному выводу о его соответствии требованиям к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов, установленным ФСО в„– 3.
В связи с возникновением у сторон разногласий в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 04.12.2015 по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно поступившему в суд заключению эксперта от 12.01.2016 в„– 519/Н-15 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.06.2014 составляет 1 323 000 руб. (в том числе НДС 201 814 руб.), без НДС - 1 121 186 руб.
Оценив указанное заключение эксперта, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.
При этом судами отмечено, что разница в итоговой цене связана с применением судебным экспертом и экспертом ООО "Смоленское бюро строительных услуг" разных понижающих корректировок, что соответствует положениям пункта II.4 ФСО в„– 3, отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
Установив изложенные обстоятельства, учитывая тот факт, что ходатайство о назначении судебной экспертизы с постановкой вопросов о соответствии оспариваемого отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (ФСО), а также о том, что в случае несоответствия отчета требованиям могли ли выявленные несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки, не заявлялось, такая экспертиза не проводилась, суды пришли к законному и обоснованному выводу о недоказанности истцом недостоверности результатов рыночной оценки выкупаемого имущества, в связи с чем отказали в удовлетворении данного требования.
С учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО Консалтинговая компания "ГосСтандартОценка" от 12.01.2016 в„– 519/Н-15, суды также обоснованно удовлетворили требования истца о возложении на Администрацию обязанности заключить с ИП Саловой С.А. договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с установлением продажной цены в размере 1 121 186 руб. (без НДС) и в соответствии с положениями статей 106, 110 АПК РФ, с учетом того, что исковые требования к Администрации удовлетворены, правомерно распределили судебные расходы, взыскав с ответчика 3 327 руб. (22,18% от 9 000 руб. за экспертизу + 6 000 руб. государственной пошлины).
Доказательств недостоверности проведенной по делу судебной экспертизы, заявителем в судах первой и апелляционной инстанций не представлено.
Доводы заявителя были предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка. Достаточных оснований для переоценки выводов судов суд округа не усматривает.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.04.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 по делу в„– А62-4335/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Ю.В.БУТЧЕНКО


------------------------------------------------------------------