АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. в„– Ф10-4808/2015

Дело в„– А54-589/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 19.01.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Леоновой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пыркиной О.Н.
при участии в заседании:
от истца:
администрация города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) не явились, извещены надлежащим образом
от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "База", г. Рязань (ОГРН 1126234008482, ИНН 6234106003) представитель Крючков Д.Н. по доверенности от 29.11.2013 сроком действия на 3 года
от третьих лиц:
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, г. Рязань (ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551) не явились, извещены надлежащим образом
открытое акционерное общество "Соколовская строительная компания", г. Рязань (ОГРН 1026201101354, ИНН 6230030890) не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Рязанской области кассационную жалобу общества с ограниченной "База" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.07.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 по делу в„– А54-589/2015,

установил:

администрация города Рязани (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "База" о взыскании в бюджет муниципального образования - городской округ город Рязань задолженности по арендной плате за период с 28.08.2012 по 23.09.2014 в сумме 1 656 975 руб. 58 коп., пени за период с 16.11.2012 по 23.09.2014 в сумме 229 541 руб. 80 коп.
Определением суда от 17.02.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - Министерство), открытое акционерное общество "Соколовская строительная компания".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 03.07.2015 исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 28.08.2012 по 23.09.2014 в сумме 1 656 975 руб. 58 коп., пени за период с 16.11.2012 по 23.09.2014 в сумме 229 541 руб. 80 коп. С ООО "База" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 31 865 руб. 17 коп. ООО "База" возвращены с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 20 000 рублей.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Заявитель обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В судебном заседании суда округа заявитель поддержал доводы кассационной жалобы и просил суд ее удовлетворить.
Истец, третьи лица в судебное заседание суда округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ в отсутствие их представителей.
Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации города Рязани от 03.07.2002 в„– 2286 между администрацией (арендодатель) и ОАО "Соколовская строительная компания" (арендатор) заключен договор от 16.12.2002 в„– А 264-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 28:0001.
Согласно п. 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 04.07.2002 по 04.07.2012 земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 28:0001 общей площадью 20 303,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, район Карцево, 1 (Октябрьский округ), для размещения и эксплуатации производственной базы в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение в„– 2). Категория земель - земли поселений.
Пунктами 2.1, 2.3. договора установлен размер арендной платы и порядок ее внесения.
Согласно пункту 7.3 договора, если ни одна из сторон, не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора, не заявит (в письменной форме) о своем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, в том числе с обязательной уплатой арендной платы.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 19.02.2003.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.10.2014 в„– 01/361/2014-19, в„– 01/361/2014-22, в„– 01/361/2014-23, в„– 01/361/2014-24, в„– 01/361/2014-26, нежилое здание площадью 4 693,3 кв. м, инвентарный номер 5347, литер А; нежилое здание площадью 405,5 кв. м, инвентарный номер 5347, литер Б; нежилое здание площадью 189,7 кв. м, инвентарный номер 5347, литер В; нежилое здание площадью 308 кв. м, инвентарный номер 5347, литер Г; нежилое здание площадью 16,2 кв. м, инвентарный номер 5347, литер Д, расположенные по адресу: г. Рязань, район Карцево, 1, в период с 28.08.2012 по 23.09.2014 находились в собственности ООО "База".
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, находящиеся в его собственности, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что задолженность ответчика по арендной плате нашла свое подтверждение представленными в материалы дела доказательствами. При этом, как указал суд, ответчик, в связи с приобретением объектов недвижимости, приобрел права пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 16.12.2002 в„– А 264-02. По этим основаниям суд отказал в удовлетворении ходатайства общества о назначении экспертизы с целью установления площади части участка, занятой принадлежащими ответчику объектами недвижимости и необходимой для их эксплуатации.
Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов и считает их не соответствующими фактическим обстоятельствам дела в связи со следующим.
В силу ст. 552 Гражданского кодекса и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
Согласно п. п. 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в соответствии с положениями п. 1 ст. 35 Земельного кодекса и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что суды не исследовали существенный для правильного разрешения дела вопрос - о размере земельного участка, необходимого для размещения и использования объектов недвижимости, право собственности на который перешло к ООО "База". Согласно заключению специалиста в„– 518 от 31.07.2015, площадь земельного участка, необходимого для размещения и использования принадлежащих ООО "База" объектов недвижимости, примерно в два раза меньше площади участка, использование которого на праве аренды установлено обжалуемыми решениями, в связи с чем размер арендной платы должен быть уменьшен более чем в два раза, чем установлен в судебных актах. На спорном земельном участке, помимо пяти объектов, принадлежащих ООО "База", имеются другие объекты недвижимости, не принадлежащие ответчику на праве собственности.
С учетом приведенных положений закона и материалов дела суд округа усматривает, что суду следовало надлежащим образом проверить довод заявителя о нахождении на земельном участке не принадлежащих ему объектов недвижимости.
Из материалов дела следует, что согласно письму Администрации города Рязани от 17.07.2012 в„– 01-69/4931 (л.д. 61), в результате произведенного сотрудниками Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации г. Рязани обследования спорного земельного участка, на его территории выявлено нахождение объектов недвижимости, о которых указывает заявитель. А именно, в результате обследования, на территории участка выявлено нахождение кирпичного строения - сторожевой для хранения инвентаря; металлического сооружения - автозаправочного блока; гаражей; бытовых помещений; недостроенного сооружения. Именно в связи с этими обстоятельствами Администрацией отказано ответчику в предоставлении земельного участка в аренду.
Кроме этого, из акта обследования спорного земельного участка Управления земельных ресурсов и имущественных отношений от 25.06.2012 (л.д. 21) вышеназванные объекты недвижимости перечислены как строения и сооружения, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы. К указанному акту приложены фотографии объектов.
Тем не менее, судом первой и апелляционной инстанции указано, что доказательств нахождения на спорном земельном участке иных объектов недвижимости ответчиком суду не представлено.
Таким образом, указанный вывод судов не соответствует материалам дела. Доводы ответчика в указанной части не проверены должным образом, судами не исследован вопрос о принадлежности выявленных самим истцом в результате обследования объектов недвижимости кому-либо, в том числе принадлежности их ответчику. В то время как в силу приведенных норм федерального законодательства недопустимо возложение обязанности по оплате пользования земельным участком за ту его часть, на которой находятся объекты, не принадлежащие ответчику и не используемые им.
Таким образом, без проверки существенных для дела обстоятельств судом сделаны выводы о переходе к ООО "База" права аренды всего спорного земельного участка.
Исходя из предмета и оснований исковых требований, суду следует установить, находятся ли в действительности на спорном земельном участке объекты недвижимости, не принадлежащие ответчику и не используемые им. При подтверждении данного обстоятельства в соответствии с требованиями ст. 35 ЗК РФ следует установить площадь земельного участка, необходимую для использования принадлежащих ответчику объектов недвижимости, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении соответствующей экспертизы.
При этом в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ необходимо правильно распределить бремя доказывания изложенных обстоятельств, учитывая, что истец по настоящему делу является собственником земельного участка, за пользование которого просит взыскать арендную плату, и как следует из материалов дела, обладающего информацией о нахождении на своем участке не принадлежащих ответчику объектов. В связи с этим, является необоснованным возложение обязанности по доказыванию обозначенных обстоятельств исключительно на ООО "База". Из материалов дела не усматривается, что истец по правилам ст. 65 АПК РФ опровергнул нахождение на земельном участке объектов, не принадлежащих ответчику.
Ответчик безусловно должен доказать площадь, необходимую для использования его объектов, в свою очередь истец вправе опровергнуть допустимыми доказательствами утверждения истца.
При таких обстоятельствах решение от 03.07.2015 и постановление от 23.10.2015 не могут быть признаны законными и обоснованными, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду следует установить все имеющие значение для дела обстоятельства и дать надлежащую правовую оценку доводам ответчика, на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств устранить отмеченные недостатки, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Расходы общества, связанные с подачей кассационной жалобы, необходимо распределить при новом рассмотрении дела.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.07.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 по делу в„– А54-589/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "База", ОГРН 1126234008482, ИНН 6234106003, денежные средства в сумме 20 000 руб., перечисленные платежным поручением в„– 125 от 09.11.2015 на депозитный счет Арбитражного суда Центрального округа.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА

Судьи
М.М.НАРУСОВ
Л.В.ЛЕОНОВА


------------------------------------------------------------------