АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. в„– Ф10-1211/2016

Дело в„– А54-1385/2015

Резолютивная часть объявлена 27.04.2016
Полный текст постановления изготовлен 06.05.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,
судей Бессоновой Е.В., Шелудяева В.Н.,
при участии представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Антарес-1" (ОГРН 1026201264550, ИНН 6231002581, ул. Почтовая, д. 61, г. Рязань, 390000) - Артемова В.А. (генеральный директор, протокол от 04.01.2016 в„– 1),
от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, ул. Введенская, д. 107, г. Рязань, 390046) - Новинской Н.В. (дов. от 11.01.2016 в„– 05/03-15-1),
от Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ул. Радищева, д. 28, г. Рязань, 390000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от Рязанской городской Думы (ОГРН 1026201265540, ул. Радищева, д. 28, г. Рязань, 390000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.09.2015 (судья Амосова О.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 (судьи Стаханова В.Н., Заикина Н.В., Мордасов Е.В.) по делу в„– А54-1385/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Антарес-1" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление) в удовлетворении преимущественного права выкупа арендуемого имущества, изложенного в письме от 22.01.2015 в„– 02/4-13-308-исх; об обязании Рязанскую городскую Думу принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права общества на приобретение, о возложении на управление обязанности заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, о возложении на администрацию города Рязани обязанности в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения направить в адрес общества проект соответствующего договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.09.2015 заявленные требования удовлетворены частично, признан незаконным отказ управления от 22.01.2015 в„– 02/4-13-308-исх в реализации преимущественного права ООО "Антарес-1" на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21. На управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Антарес-1", вызванные отказом от 22.01.2015 в„– 02/4-13-308-исх, путем совершения действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по реализации преимущественного права ООО "Антарес-1" на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управление просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, поскольку решение и постановление вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку судами не исследованы обстоятельства соответствия общества требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ). Кроме того, управление считает необоснованными выводы судов о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и в отзыве на жалобу, выслушав пояснения принявших участие в судебном заседании представителей общества и управления, суд кассационной инстанции находит решение и постановления судов подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами, следует из материалов дела, 15.01.2001 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ООО "Антарес-1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества в„– 511201, согласно которому во временное пользование арендатору передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21 для использование под зал игровых автоматов, площадью 51,5 кв. метров.
Срок аренды установлен с 15.01.2001 по 13.01.2002.
Согласно п. 6.6 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с соглашением сторон от 01.03.2002 срок действия договора установлен с 01.03.2002 по 25.02.2003, а пункт 6.6. договора изложен в новой редакции: "Если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок".
По соглашению сторон 23.08.2005 площадь арендуемого помещения была изменена до 71,0 кв. метров. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 23.08.2005, Арендодатель передал, а Арендатор дополнительно принял нежилое помещение общей площадью 19,7 кв. метров.
Сторонами заключено соглашение 20.03.2007 о внесении изменений в договор аренды от 15.01.2001 в„– 511201, согласно которому общая площадь арендуемого помещения составила 91,5 кв. метров. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 20.03.2007 Арендодатель передал, а Арендатор дополнительно принял нежилое помещение общей площадью 20,5 кв. метров.
14.03.2008 дополнительным соглашением к договору уточнен предмет договора, пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н3 лит. А (поз. 1-4 на поэтажном плане подвала от 10.01.2008) и нежилое помещение Н4 лит. А (поз. 1 на поэтажном плане подвала от 10.01.2008), далее объект, расположенный по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 21, под магазин одежды)". Общая площадь помещения - 91,5 кв. метров.
Право собственности муниципального образования - город Рязань на нежилое помещение Н4 общей площадью 20,5 кв. метров зарегистрировано 07.04.2008, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 62-МГ 618131.
Управление 18.12.2014 направило арендатору уведомление (письмо исх. в„– 02/4-13-8419-исх) об отказе от продления договора аренды от 15.01.2001 в„– 0511201, указав о прекращении срока его действия 17.01.2015. ООО "Антарес-1" предложено освободить арендуемое помещение в срок до 18.01.2015. Письмо получено обществом 22.12.2014.
13.01.2015 ООО "Антарес-1" обратилось в управление с заявлениями о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения Н4 лит. А, общей площадью 20,5 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21.
Управление 22.01.2015 по результатам рассмотрения заявлений, письмом в„– 02/4-13-308-исх возвратила ООО "Антарес-1" заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав, что срок действия договора прекратился 17.01.2015, в связи с чем, реализация преимущественного права выкупа помещения в соответствии с Законом в„– 159-ФЗ не представляется возможным.
Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд.
Признавая не соответствующим положениям Закона в„– 159-ФЗ отказ Управления в реализации ООО "Антарес" преимущественного права выкупа арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 20,5 кв. м (Н.4, лит А), расположенного по адресу г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, суды пришли к выводу, что общество соответствует условиям, указанным в статье 3 Закона в„– 159-ФЗ, а договор аренды от 01.03.2002 в„– 0511201 считается заключенным на неопределенный срок и его расторжение возможно только при соблюдении порядка и сроков, указанных в части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование неопределенного срока действия договора аренды от 15.01.2001 в„– 0511201 суды обеих инстанций указали, что в связи с введением в действие с 02.07.2008 положений части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" после окончания очередного срока договора - 05.02.2009 применение условий пункта 6.6 договора в редакции соглашения от 01.03.2002 невозможно.
Выводы судов о недопустимости продления договора на определенный срок являются верными и соответствующими положениям абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Однако, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов о соответствии общества условиям, указанным в статье 3 Закона в„– 159-ФЗ, сделаны при недостаточно исследованных и оцененных обстоятельствах дела.
Условия для реализации преимущественного права приведены в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, а именно: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды является его предмет, то есть в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Так судами не исследованы и не оценены доказательства, имеющиеся в материалах дела, относительно предмета спорного договора аренды от 15.01.2001 в„– 0511201, а именно соглашение от 22.10.2013 о внесении изменений в договор аренды, в соответствии с которым управление предлагало арендатору изменить предмет аренды.
Однако, указанное соглашение не подписано со стороны арендатора.
Кроме того, из пояснений представителей общества и управления, данных в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы, следует, что часть помещения, являвшегося предметом договоры аренды, была приватизирована арендатором в соответствии с Законом в„– 159-ФЗ.
Таким образом, судами оставлены без внимания наличие правовых оснований владения (пользования) и самого факта владения (пользования) недвижимым имуществом площадью 20,5 кв. м.
Кассационная инстанция считает, что при изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты, принятые без учета совокупности всех подлежащих проверке доказательств, нельзя признать обоснованными и законными, и это в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ влечет их отмену, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит исследовать изложенные выше обстоятельства, в зависимости от установленного разрешить спор.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.09.2015 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 по делу в„– А54-1385/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА

Судьи
Е.В.БЕССОНОВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------