АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. в„– Ф10-1982/2016

Дело в„– А35-4812/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 6 июля 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Бессоновой Е.В., Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорониной Л.А.
при участии:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ул. 50 лет Октября, д. 4/6, г. Курск, 305016) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бабичева Сергея Алексеевича (ОГРНИП 304462323000052, ИНН 4601000513, ул. 8 Марта, д. 29, сл. Белая, Беловский район, Курская область, 307910) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 16.12.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2016 по делу в„– А35-4812/2015

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Бабичев С.А. (далее - глава КФХ Бабичев С.А., заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра) в государственной регистрации перехода права собственности от Калинина Павла Федоровича к Бабичеву Сергею Алексеевичу на 431/4884 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 488400 кв. м, категория - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Беловский р-н, Корочанский сельсовет, с кадастровым номером 46:01:000000:284 от 20 мая 2015 года; об обязании Управления произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Калинина Павла Федоровича к Бабичеву Сергею Алексеевичу на 431/4884 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 488400 кв. м, категория - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Беловский р-н, Корочанский сельсовет, с кадастровым номером 46:01:000000:284.
Решением Арбитражного суда Курской области от 16.12.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2016 по делу в„– А35-4812/2015 заявленное требование удовлетворено, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности признан незаконным.
В кассационной жалобе Управление просит отменить принятые судебные акты, так как считает их необоснованными и незаконными, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ). Управление полагает, что если отчуждается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде, необходимо одновременно предоставить на государственную регистрацию измененный договор аренды (либо соглашение о внесении изменений в договор аренды), поскольку меняется предмет аренды - им становится не земельный участок, а его часть. Также обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что удовлетворение регистрирующим органом заявления главы КФХ Бабичева С.А. о государственной регистрации права собственности на земельную долю, привело бы к отражению в ЕГРП недостоверных, противоречивых и не соответствующих действительности сведений о правообладателях земельного участка, но и право на аренду в праве общей долевой собственности этого же земельного участка.
В возражениях на кассационную жалобу глава КФХ Бабичев С.А. просит принятые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, настаивая на том, что согласно действующему законодательству Российской Федерации невнесение изменений в договор аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка к арендатору этого участка.
Изучив материалы дела и доводы, указанные в кассационной жалобе и возражениях на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 488400 кв. м с кадастровым номером 46:01:000000:284, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (для сельскохозяйственного производства), расположенный по адресу: Курская область, Беловский район, Корочанский сельсовет находится в общедолевой собственности граждан.
Глава КФХ Бабичев С.А. является арендатором указанного земельного участка на основании договора с множественностью лиц на стороне арендодателя от 17.10.2014.
07.04.2015 между гражданином Калининым Павлом Федоровичем (продавец) и ИП Главой КФХ Бабичевым Сергеем Алексеевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельной доли в размере 431/4884 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 488400 кв. м с кадастровым номером 46:01:000000:284, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (для сельскохозяйственного производства), расположенный по адресу: Курская область, Беловский район, Корочанский сельсовет.
Согласно пункту 1.2 названного договора земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежит продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права 46 АТ в„– 025433 от 17.10.2014.
Бабичев Сергей Алексеевич, в лице представителя по доверенности Болговой Елены Александровны, и Калинин Павел Федорович, в лице представителя по доверенности Терехова Александра Николаевича, 08.04.2015 обратились с заявлениями в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области о государственной регистрации перехода права собственности к Бабичеву С.А. на 431/4884 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 488400 кв. м категория - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Беловский район, Корочанский сельсовет, с кадастровым в„– 46:01:000000:284, представив заявления продавца и покупателя, документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, доверенности представителей, договор купли-продажи земельной доли от 07.04.2015, акт приема-передачи от 07.04.2015.
Государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена Управлением Росреестра по Курской области, о чем уведомлен заявитель (уведомление в„– 46/002/007/2015-443).
Сообщением от 20.05.2015 в„– 46/002/007/2015-443 Управление отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности к Бабичеву С.А. со ссылкой на абз. 3, 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ). При этом из содержания письма следует, что в качестве первого основания указано на совпадение арендодателя и арендатора в результате рассматриваемой сделки в одном лице, что прекращает обязательственные отношения аренды в части проданной доли; изменяется предмет аренды - им становится не земельный участок, а его часть (уменьшение за счет проданной доли); соответственно уменьшается число арендодателей. В качестве второго основания указано на то, что покупателем выступает ИП Бабичев С.А., а доверенность на представление интересов выдана физическим лицом - Бабичевым С.А.
Несогласие с отказом послужило основанием обращения главы КФХ Бабичева С.А. в суд.
Принимая решение и постановление, суды обоснованно исходили из следующего.
Нормы Закона в„– 122-ФЗ, на которые сослалось Управление, предусматривают следующее: в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (абзац 3 статьи 20);
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 статьи 20);
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 статьи 20).
Какие конкретно из перечисленных в письме-отказе претензий относятся к названным основаниям отказа, Управление не указало. Из содержания отказа в целом и последующих пояснений его представителей в ходе судебных заседаний суды установили, что суть претензий сводится к непредставлению на регистрацию одновременно с договором продажи земельной доли изменений к договору аренды земельного участка, которые, по мнению Управления, требуются в связи с изменением предмета аренды и числом арендодателей. При этом Управление не настаивало на законности второго основания отказа, признав, что претензии к доверенности представителя необоснованны.
Суды, оценивая суть претензий регистрирующего органа, обоснованно указали, что сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения имеют свои особенности, что регулируется статьей 12 Федерального закона в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ) и, соответственно, влекут особенности совершения регистрационных действий.
Так, в силу пункта 1 статьи 12 Закона в„– 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, применительно к обстоятельствам данного дела, названные нормы определяют, что лицо, использующее земельный участок, находящийся в долевой собственности, относится к кругу лиц, которые вправе приобрести земельную долю без выделения ее в натуре. Применив названную норму права к установленным по делу обстоятельствам, суды пришли к правомерному выводу о том, что глава КФХ Бабичев С.А., как арендатор земельного участка, названному критерию соответствует.
В соответствии с пунктом 5 статьи 12 Закона в„– 101-ФЗ в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.
В свою очередь, и в соответствии с пунктом 5 статьи 24.1 Закона в„– 122-ФЗ наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.
Указанные нормы введены законодателем в связи с возникновением ситуаций, аналогичных рассматриваемой в настоящем деле.
Так, позиция Управления основана на смешении понятий "земельный участок как общедолевая собственность" и "земельная доля", обязательственных (аренда) и вещных (собственность) прав, а соответственно, предмета договора аренды (земельный участок) и купли-продажи (доля), а также не учитывает особенностей владения, пользования и распоряжения общедолевой собственностью.
Покупка доли в праве влияет на состав участников общедолевой собственности (на что и направлено регистрационное действие, произвести которое просил заявитель), но не влияет на состав арендодателей, поскольку в аренду сданы не доли, а участок.
Следовательно, соответствующий довод кассационной жалобы не может быть принят во внимание.
Ссылка Управления в кассационной жалобе на тот факт, что невнесение изменений в договор аренды приводит к противоречию между заявленными и зарегистрированными правами, поскольку глава КФХ Бабичев С.А. в этом случае значится и собственником и арендатором одновременно, также не учитывает названных выше различий.
Порядок ведения ЕГРП, состав его разделов, их взаимосвязь и порядок внесения записей в указанные разделы (статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), свидетельствует о том, что ЕГРП строится по следующему принципу: основой раздела (первый подраздел) является кадастровая (учетная единица) - объект недвижимого имущества (объект прав), вокруг которой открываются иные подразделы (второй подраздел о вещных правах и основаниях их возникновения) и третий (об обременениях прав и основаниях их возникновения).
Аренда регистрируется, как обременение земельного участка (статья 26 Закона в„– 122-ФЗ), поэтому изменения в разделе о вещных правах никак не влияет на раздел об обременениях.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 08.12.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу в„– А35-4812/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА

Судьи
Е.В.БЕССОНОВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ


------------------------------------------------------------------